Ồ ạt huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý
Gần đây, tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến. Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.
Đơn cử, Công ty Nhật Nam ở TP.HCM (54 Nguyễn Thị Thu Minh, P.2, Q.Tân Bình) giới thiệu đang sở hữu nhiều dự án bất động sản lớn đều trong những vị trí đắc địa ở Hà Nội, Hà Nam, Thanh Hóa, Tây Ninh, TP.HCM, Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang).
Theo lời giới thiệu, doanh nghiệp này đang có 3 dự án ở huyện miền núi Thạch Thành (Thanh Hóa) lần lượt là tại TT.Vân Du, xã Thạch Định và Thạch Tân (H.Thạch Thành). Tất cả đều được quảng cáo là dự án đất ở hoặc nhà ở biệt thự có giá trị lớn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thế nhưng tìm hiểu thực tế, đó chỉ là những dự án ma.
Để câu khách, Công ty Nhật Nam đã công bố chương trình hợp tác kinh doanh và phân chia lợi nhuận theo ngày, với mức cam kết lợi nhuận lên đến 44%/18 tháng còn được tặng 1 BĐS trị giá tương ứng gói đầu tư, cộng với món quà tương đương 144% lãi suất.
Không chỉ có hiện tượng huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý, huy động vốn theo phương thức đa cấp, thậm chí có dự án đang trong diện điều tra vẫn tiến hành huy động vốn.
Cụ thể, giữa tháng 12/2019, Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Bình Dương đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự liên quan đến việc "thâu tóm" đất Nhà nước tại khu đất có diện tích 430.000m2 (43ha) thuộc dự án Khu Đô thị – Thương mại – Dịch vụ Tân Phú, tại phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương). Lưu ý, đầu tháng 11/2019, vụ việc này đã được chuyển cơ quan điều tra.
Tuy đang vướng vào một vụ án hình sự, nhưng ngay khi vừa “thâu tóm” xong khu đất vàng từ tay TCT Bình Dương với giá rẻ mạt (581.000 đồng/m2), lập tức Công ty Tân Phú cho khởi công dự án và tổ chức huy động vốn của hàng trăm cá nhân, đơn vị thông qua “hợp đồng vay tiền”. Tuy nhiên, “hợp đồng vay tiền” nói trên không hề có tài sản đảm bảo mà mục đích chính là thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh dự án. Ngoài ra, thời gian ký nhiều “hợp đồng vay tiền” còn được thực hiện sau khi vụ việc này đã được chuyển cơ quan điều tra đã cho thấy sự thiếu trách nhiệm của Chủ đầu tư.
Không những thế, khi vừa khởi công xây dựng dự án Khu Đô thị – Thương mại – Dịch vụ Tân Phú, chủ đầu tư đã bị Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương kiểm tra, lập biên bản và ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính vào ngày 12/2/2018, vì tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng theo quy định.
Huy động vốn để thực hiện dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý không phải là hiện tượng mới nhưng hiện nay đang phát triển tinh vi đặt khách hàng góp vốn vào tình trạng có thể mất vốn mất tài sản.
Dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Về hệ quả, việc góp vốn hay mua những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý phần thiệt thòi luôn thuộc về khách hàng. Đơn cử, tại dự án Smile Trung Yên Building (dự án Xây dựng nhà ở cho cán bộ, chiến sỹ Cục Cảnh sát Kinh tế - Bộ Công an tại ô đất số 19.NO, 20.BT Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội), dù khách hàng đã đóng đến 95% giá trị căn hộ theo hợp đồng mua bán nhưng cư dân không nhận được hóa đơn đỏ cho mỗi lần đóng tiền, chủ đầu tư bàn giao căn hộ cho dân về ở gần năm trời vẫn chưa có sổ hồng.
Được biết, dự án trên, hợp đồng mua bán được ký kết vào cuối năm 2017, bàn giao căn hộ được thực hiện vào tháng 5/2019, nhưng đến tháng 12/2019, Công ty Trung Yên mới thực hiện xong thủ tục giải chấp và đang tiến hành làm sổ hồng cho cư dân. Như vậy, có thể khẳng định chủ đầu tư Công ty Trung Yên và đơn vị phân phối Đất xanh Miền Bắc đã bán hàng tại dự án Smile Building khi chưa thực hiện giải chấp với phía Ngân hàng. Hậu quả, là sự chậm chễ trong việc bảo đảm quyền lợi cho cư dân, khi vào ở gần 2 năm nhưng chưa có sổ hồng.
Về vấn đề huy động vốn, mua bán tài sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý tại nhiều dự án BĐS, Luật sư Vũ Văn Biên – Trưởng đại diện văn phòng Luật An Phước cho rằng, theo quy định của pháp Luật, hiện nay chỉ có 2 trường hợp được huy động vốn là tổ chức tài chính và Công ty tăng vốn thông qua bán cổ phần, trái phiếu, hơn nữa các Công ty muốn huy động được vốn còn phải tuân thủ rất nhiều thủ tục chặt chẽ và được sự chấp thuận của Ủy ban chứng khoán.
Về mặt bản chất các Công ty này đang huy động vốn đầu tư vào các dự án Tập đoàn này đang triển khai. Tuy nhiên, theo Luật đầu tư thì việc đầu tư chỉ được thực hiện tại một dự án đã đủ điều kiện pháp lý.
Luật sư Vũ Văn Biên phân tích, như vậy, rõ ràng việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng cũng là một hoạt động kinh doanh bất động sản chứ không phải kinh doanh bất động sản chỉ có hình thức “mua” và “bán”. Do đó, ngay cả khi nhà đầu tư huy động vốn bằng hình thức ký kết hợp đồng góp vốn thì cũng phải đáp ứng các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như đã nêu ở trên.
Ngoài ra, nếu các dự án này chưa đủ điều kiện pháp lý đã thực hiện việc huy động vốn đầu tư, thì có thể thấy rõ dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo Bộ luật Hình sự, lừa đảo chiếm đoạt tài sản là hành vi của tội phạm dùng thủ đoạn gian dối để chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin và giao tài sản cho tội phạm để chiếm đoạt tài sản đó. Luật sư Vũ Văn Biên phân tích.
Một dẫn chứng điển hình là vào tháng 9/2019, cơ quan Cảnh sát điều tra đã khởi tố bị can, ra lệnh bắt tạm giam đối với Nguyễn Thái Luyện, Chủ tịch Tập đoàn Địa ốc Alibaba.
Theo đó, VKSND TP.HCM đã phê chuẩn các quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt tạm giam 4 tháng đối với Nguyễn Thái Luyện (34 tuổi, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Địa ốc Alibaba) để điều tra về hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trước đó, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an TP.HCM, đã khởi tố, bắt tạm giam Nguyễn Thái Lĩnh về hành vi tương tự.
Kết quả điều tra ban đầu xác định Nguyễn Thái Luyện và Nguyễn Thái Lĩnh lập ra Công ty Alibaba và các công ty thành viên thu gom nhiều đất nông nghiệp. Nhóm cầm đầu sau đó giao cho các cá nhân đứng tên rồi “tự vẽ” ra dự án không có thật để huy động vốn từ 6.700 khách hàng, qua đó chiếm đoạt hơn 2.500 tỷ đồng.
Điều 174 BLHS năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:
Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong những trường hợp sau đây thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
