Nhà đầu tư “ôm đất” chờ tăng giá
Tại Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XV, sáng 16/6, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về chủ trương đầu tư Dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội.
Tuyến đường này được quy hoạch chạy qua 14 quận, huyện thuộc 3 tỉnh thành phố. Tổng chiều dài toàn tuyến 98km. Điểm đầu tuyến tại lý trình khoảng Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, thuộc địa phận xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội. Điểm cuối tuyến tại khoảng Km35+300 trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long, địa phận xã Nam Sơn, TP. Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Trong đó, đoạn qua Hà Nội dài 56km; đoạn qua Hưng Yên dài trên 20km và đoạn qua Bắc Ninh hơn 21km. Quy hoạch đường Vành đai 4 sẽ gồm 6 làn xe cao tốc và đường gom đô thị với mặt đường rộng từ 90m đến 135m. Trên địa bàn TP. Hà Nội, tuyến đường Vành đai 4 đi qua 7 quận huyện bao gồm Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông Thanh Oai và Thường Tín.
Theo đánh giá, đây sẽ là tuyến đường vành đai quan trọng, có khả năng kết nối giao thông, tạo động lực phát triển cho vùng Thủ đô, các tỉnh xung quanh và cả nước. Hiện tuyến đường Vành đai 3 đã quá tải, do đó việc đầu tư tuyến đường Vành đai 4 trong giai đoạn 2021 - 2025 là rất cần thiết.
Cùng với việc phát triển đường Vành đai 4, nhà đất khu vực tuyến đường này đi qua cũng được kỳ vọng sẽ gia tăng giá trị nhờ sự thuận tiện về kết nối giao thông và phát triển kinh tế.
Trên thực tế, đã có không ít nhà đầu tư sẵn sàng “ôm đất” với kỳ vọng sẽ tăng giá trong thời gian tới. Điều này đã khiến giá đất tại một số địa phương tại đây rục rịch “nhảy lên” cao.
Đơn cử như giá đất tại dự án Tân Tây Đô, Phoenix (Đan Phượng) đang được rao bán từ 65 - 75 triệu đồng/m2, đất tại ngõ ô tô vào và mặt đường chính cũng từ 65 - 80 triệu đồng/m2. Một số môi giới cho rằng, mức giá này đã cao hơn hồi năm 2020 - 2021 từ 5 - 7 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do nhiều người có nhu cầu tìm mua đất đón sóng quy hoạch Vành đai 4 và quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng.
Mới đây, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã tổ chức đấu giá dự án khu đô thị mới Thanh Lâm – Đại Thanh, mức giá trúng thầu ở dự án này từ 45 - 60 triệu đồng/m2, ngay khi trúng đấu giá, một số lô đất này đều rao bán chênh từ 2 - 3 triệu đồng/m2. Nếu so với các dự án bên cạnh có giá từ 30 - 45 triệu đồng/m2 thì mức giá này đều cao hơn khá nhiều.
Hay như một đại dự án mới được ra mắt tại Hưng Yên cuối tháng 4 vừa qua, cũng được “thổi” giá lên tới 120 - 140 triệu đồng/m2.
Theo các chuyên gia, giá trị bất động sản tăng theo hạ tầng giao thông là một quy luật tất yếu. Việc đầu tư các tuyến đường mới khiến bất động sản khu vực đó ngay lập tức tăng giá mạnh đã không còn xa lạ. Trước đó, các tuyến đường Vành đai 2, Vành đai 3 Hà Nội sau khi được mở rộng cũng khiến giá bất động sản tăng nhiều lần.
Tuy nhiên, mức giá này có tiếp tục tăng hay chỉ được “thổi” giai đoạn đầu rồi giảm dần về với giá trị ban đầu thì còn tuỳ thuộc vào dư địa và tiến độ triển khai hạ tầng.
Cần nắm rõ dư địa tăng giá và tiến độ dự án
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.
Các thông tin về việc tăng nóng, sốt đất chỉ là chiêu thức của các “đội lái” để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn.
Đặc biệt, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố: Thứ nhất là dư địa tăng giá; Thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.
Ví dụ như một số khu vực vùng Vành đai 4 đi qua, cách đây 1 năm nhiều nhà đầu tư nắm bắt được thông tin đã nhanh chóng ôm gom hàng, đẩy giá bất động sản tại đây lên cao, từ đó thiết lập một mặt bằng giá mới. Vì vậy, để nói về dư địa tăng giá thì tại những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao.
Đơn cử như một số huyện như Đan Phượng, Hoài Đức, giá nhà đất tại đây đã tăng trung bình khoảng 20%/năm trong hai năm gần đây.
Tại Đan Phượng, giá đất cao nhất ở thị trấn Phùng hiện đang ở mức 130 - 150 triệu đồng/m2. Khu gần dự án của Vingroup cũng đang có giá rất cao, 130 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại Hoài Đức, giá đất đã tăng 25 - 40% trong năm vừa qua. Giá bất động sản cũng không còn ở mức thấp. Khu vực nhà đất đắt nhất của huyện này thuộc Thiên Đường Bảo Sơn, hiện ở mức 160 - 170 triệu đồng/m2. Khu vực Kim Chung Di Trạch giá đất khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2. Tại điểm xuống của Vành đai 4, giá đất hiện đang giao dịch ở mức 80 triệu đồng/m2.
Vì vậy, theo ông Nguyễn Văn Đính, với những khu vực giá bất động sản ven tuyến đường Vành đai 4 đã tăng khá cao, gần tiệm cận so với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó thì dư địa tăng giá không còn nhiều.
“Chưa kể, với tuyến đường Vành đai 4 là đường chạy trên cao nên tiềm năng chỉ có ở các điểm lên, xuống khi diện tích ven đường có thể đưa vào kinh doanh dịch vụ. Không phải tất cả mọi khu vực có truyến đường chạy qua đều có thể gia tăng giá trị bất động sản”, ông Đính cho biết.
Trước thực trạng giá đất liên quan tới khu vực Vành đai 4 có hiện tượng tăng, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn TP. Hà Nội) cho rằng, nếu không có biện pháp khai thác thì nguồn lực này sẽ bị lãng phí, do đó, đề nghị Chính phủ nên đề xuất với Quốc hội có một cơ chế đặc thù để khai thác nguồn lực này.
“Cơ chế này được thực hiện theo phương thức cùng với việc quy hoạch chi tiết xây dựng các tuyến đường vành đai thì nên quy hoạch đồng thời khu vực hai bên đường. Việc này nhằm hình thành các khu đô thị hiện đại, các trung tâm thương mại, trung tâm trung chuyển hàng hóa”, ông Cường nhìn nhận.
Cũng theo đại biểu Hoàng Văn Cường, thực tế khi mua đất đón quy hoạch, bên cạnh những cơ hội vẫn sẽ tiềm ẩn không ít rủi ro và không phải ai đầu tư cũng lãi. Nhiều nhà đầu tư "ôm đất" chờ mở đường, chờ làm cầu… cuối cùng vẫn lỗ, thậm chí may mắn còn bán được đất còn nếu không may mắn khi ôm đất không đủ giấy tờ, chỉ viết tay, hoặc đất vườn, đất ruộng không chuyển đổi được thì có bán cũng không ai mua.
Vì vậy, ông Cường khuyến cáo: “Những người quyết định mua bất động sản nhằm đón trước cơ hội và tương lai phát triển, đó là những nhà đầu tư có tư duy tốt. Nhưng anh phải biết chắc chắn được thông tin rằng chỗ này sẽ trở thành trung tâm phát triển, pháp lý của nó sau này sẽ không bị tranh chấp, lúc giá tăng lên cũng không sợ người bán cho mình đòi lại..."./.
