Hơn 12.000 căn condotel được chào bán trong năm 2016
Việt Nam có tới 3.260km đường bờ biển, hơn 1 triệu ki-lô-mét vuông vùng đặc quyền kinh tế, với gần 3.000 đảo ven bờ tạo nên những địa danh du lịch nổi tiếng, thu hút hàng triệu khách du lịch mỗi năm. Đặc biệt đường bờ biển dài và đẹp của Việt Nam là lợi thế lớn hiếm nơi nào có được. Những bãi biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… là sự lựa chọn hàng đầu của nhiều khách du lịch, nền tảng quan trọng kích thích sự phát triển của thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.
“Theo thống kê của chúng tôi, từ năm 2016, hầu như tháng nào cũng có dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được mở bán mới hoặc tiếp tục được chào bán thành công. Tiềm năng đã được khẳng định trong năm qua nhờ chính sách miễn thị thực cho khách du lịch đến từ 9 quốc gia gồm: Pháp, Đức, Anh, Tây Ban Nha, Ý, Úc, New Zealand, Ấn Độ và Canada… thu hút lượng khách quốc tế lớn đến Việt Nam”, ông Khánh cho biết.
Năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến sự hồi phục và bùng nổ ở 3 thị trường Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc với 44 dự án được chào bán trong năm, không tính các đợt mở bán đã cung ứng hơn 5.000 căn biệt thự ra thị trường.
Nhiều khách hàng còn tâm lý e ngại khi quy mô căn hộ trong dự án lớn hoặc ở những địa điểm không gần nơi cư trú của khách hàng.
Theo ông Khánh, riêng trong năm 2016, đã có hơn 12.000 căn condotel được chào bán, khẳng định đây là sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thị trường bởi thu hút vốn nhàn rỗi có nhu cầu đầu tư trên thị trường, phục vụ nhu cầu ở lưu trú dài hạn và được phục vụ của người tiêu dùng; có cam kết sinh lời, an toàn và bảo toàn vốn bằng BĐS cùng với tính xã hội hóa và chuyên môn hóa cao trong vận hành khai thác, quản lý tài sản BĐS…
Lợi nhuận khủng, nhiều khách hàng e ngại
Ông Khánh cho biết, hiện nay các condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí. Chủ yếu chủ đầu tư vận dụng và đăng ký hình thức quản lý như căn hộ chung cư có quy định diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng và có sử dụng đơn vị quản lý vận hành riêng.Tuy nhiên có đơn vị thì chỉ rõ được các loại chi phí hoạt động, vận hành... nhưng có chủ đầu tư lại không chỉ ra được các khoản phí này.
Về tín dụng trong đầu tư condotel, ông Khánh cho rằng, nhiều dự án condotel xây dựng nhưng không nhận được sự hỗ trợ tài chính từ ngân hàng. Chưa có cơ chế và quy định đặc thù cho các khách hàng, nhà đầu tư vay tiền để mua condotel. Quy định trong pháp luật liên quan bị chồng chéo, đặc biệt, vướng mắc trong vấn đề bảo lãnh nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của các bên tham gia là chủ đầu tư, khách hàng – nhà đầu tư và ngân hàng.
Vấn đề cam kết lợi nhuận và tính minh bạch trong thực hiện cam kết đầu tư condotel cũng được ông Khánh đề cập đến như một câu chuyện quan trọng.
Theo ông Khánh, khi đầu tư condotel, nhà đầu tư sẽ tham gia chương trình cho thuê lại các căn condotel này với mức lợi nhuận thường cam kết từ 8 - 10%, có dự án cam kết tới 12% thậm chí 14% trong những thời hạn nhất định 5 - 10 năm, sau thời hạn cam kết cố định sẽ là mức lợi nhuận phân chia thực tế (sau thuế) từ 50 đến 85% cho chủ sở hữu, 15% tới 50% cho chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành,…
Condotel được đầu tư tập trung số lượng lớn từ vài trăm đến cả ngàn căn hộ, có thể là dự án Condotel độc lập hoặc đầu tư trong phân khu dự án, hoặc phân khu phức hợp.
Dù các con số kể trên đều rất hấp dẫn các nhà đầu tư và dù chủ đầu tư có chỉ ra quyền lợi của khách hàng được kiểm toán báo cáo trong việc thực hiện khai thác phân chia lợi nhuận cam kết và số liệu kế toán liên quan thì nhiều khách hàng cũng vẫn còn tâm lý e ngại khi quy mô căn hộ trong dự án lớn hoặc ở những địa điểm không gần nơi cư trú của khách hàng. Do đó, khách hàng không tin tưởng những chính sách cam kết cho thuê của chủ đầu tư nhất là việc hạch toán tài chính của chủ đầu tư khi chia sẻ lợi nhuận sau thời gian cam kết.
Cùng bàn về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, nhà đầu tư có thể gặp phải tình huống đưa tiền đầu tư vào khu vực mà dự án của mình đầu tư lại rơi vào hoàn cảnh thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương lai thấp. Khi đó, chủ đầu tư dù có cam kết về lợi nhuận nhưng cũng không thể thực hiện được vì thực tế lợi nhuận mang lại không nhiều.
Trái ngước với những băn khoăn kể trên, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng: "Đầu tư vào condotel vẫn mang lại rất nhiều lợi ích, nhà đầu tư có thể hưởng lợi suất từ 8 – 12%/năm khi đầu tư cho thuê một căn hộ condotel, đồng thời có quyền sở hữu. Kênh đầu tư này rõ ràng có lợi hơn so với việc đầu tư vào những kênh đầu tư truyền thống như vàng, chứng khoán hay USD…. Hơn nữa, Condotel yêu cầu số vốn ban đầu không lớn, chỉ từ 2-6 tỉ đồng tùy thuộc vào từng dự án”.
Thực tế chứng minh, nhận định của mỗi chuyên gia đều có cơ sở, bởi rõ ràng, condotel thực sự đã thu hút không ít khách hàng “xuống tiền”, trong đó đa số là khách hàng đến từ Hà Nội. Nhưng cũng không thể phủ nhận rằng những rủi ro khi đầu tư condotel vẫn tồn tại.
Để giải quyết những vướng mắc của khách hàng, đồng thời tạo ra tính thanh khoản cao cho thị trường condotel, Chủ tịch liên minh các sàn giao dịch BĐS Việt Nam đề xuất cần có những chính sách rõ ràng cho các vùng biển đảo cũng như đề ra các quy định thống nhất, chặt chẽ về pháp lý, điều kiện sở hữu BĐS ven biển trong đất liền tương đương nhau, bổ sung loại hình BĐS condotel trong pháp luật liên quan.
Bên cạnh đó, pháp luật cho phép huy động nguồn vốn cho BĐS cũng như cấp tín dụng, cho vay để đầu tư BĐS nghỉ duỡng cho thuê có thời hạn và dài hạn khi đảm bảo pháp lý.
Đặc biệt, Nhà nước cần có quy định về báo cáo kiểm toán bắt buộc cho dự án khai thác căn hộ condotel hàng năm để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng – nhà đầu tư; các cơ quan Nhà nước khi ban hành và sửa đổi chính sách nên tham khảo lấy ý kiến các tổ chức hiệp hội ngành nghề chuyên về BĐS và xây dựng chính sách thấu đáo, tránh xa rời thị truờng.
Ngoài ra, ông Khánh khuyến cáo khách hàng khi mua sản phẩm condotel cần tìm đến những nhà môi giới chuyên nghiệp và uy tín trên thị trường, nhất là khi pháp lý chưa đầy đủ công cụ để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, cũng như để đầu tư an toàn hơn.
Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, để khắc phục rủi ro liên quan đến cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư, các cá nhân khi đầu tư cần phân tích cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn và lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Các nhà đầu tư dự án có uy tín thường họ có mạng lưới khách riêng và không ngại khả năng rơi vào dư cung.
