Nhu cầu gia tăng, nhà cho thuê khởi sắc
Vốn là "miếng bánh ngon" cần ít vốn nhưng do tác động của dịch Covod-19, hơn 2 năm qua, phân khúc đầu tư nhà nguyên căn cho thuê trở nên trầm lắng hơn bao giờ hết. Các nhà đầu tư lựa chọn loại hình nhà cho thuê đã lâm vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan, xuống tiền đầu tư nhưng phải chịu cảnh "gồng lỗ", khó thu hồi vốn.
Cuối năm 2020, anh N.T.Nam (29 tuổi, Đống Đa - Hà nội) đã thuê lại một căn nhà 5 tầng với giá 12 triệu/tháng và cho thuê lại các phòng riêng có mức giá từ 2,7 đến 3 triệu đồng/tháng, anh bỏ ra số vốn là hơn 100 triệu để trả tiền thuê nhà và tu sửa một vài chỗ cho đẹp hơn. Các phòng nhanh chóng có khách thuê vào ở. Những tháng đầu tiên anh Nam rất hào hứng bởi lẽ dòng tiền hàng tháng đều đặn thì việc thu hồi vốn sẽ rất nhanh chóng, cho đến khi dịch Covid-19 bùng phát mạnh hơn.
“Khách thuê là sinh viên và người lao động độc thân bắt đầu trả phòng về quê, mặc dù có áp dụng giảm giá phòng nhưng vì dịch bệnh quá lâu và phức tạp, có phòng là hộ gia đình nhỏ vẫn ở lại nhưng phòng trống còn nhiều nên khoảng thời gian 6 tháng cuối năm 2021, tôi phải gồng lỗ mỗi phòng mất 50%”, anh Nam chia sẻ.
Đó là tình hình chung của nhiều nhà đầu tư nhà cho thuê lại ở thời điểm năm 2021, còn bước sang đầu năm 2022, thị trường dần ấm lên, đến thời điểm hiện tại có thể nói đã sôi động hơn. Người dân quay trở lại thành phố ổn định công việc sau giai đoạn nghỉ dịch. Năm học mới cũng bắt đầu, Hà Nội đón hàng nghìn tân sinh viên và lượng sinh viên năm thứ hai đã ở nhà học online do dịch cũng mới trở lại các trường đại học học tập trực tiếp. Nhu cầu tìm nhà trọ phòng ở cho thuê gia tăng và luôn thường trực.
Để đáp ứng nhu cầu và tiếp tục đầu tư làm ăn để bù lỗ nhanh hơn, anh Nam cho biết, anh đã vừa ký thêm hợp đồng thuê tiếp một căn khác tại quận Tây Hồ với giá 20 triệu đồng/tháng, mạnh dạn đóng tiền 1 năm để cho thuê lại. Dự tính, thu về khoản lãi 40 - 50 %/tháng.
Xuất phát từ nhu cầu đầu tư của bản thân, thấu hiểu được mong muốn của tệp khách hàng thuê phòng ở là sinh viên, anh N.T.Anh (27 tuổi, Bắc Từ Liêm - Hà Nội) cũng đã cùng với người bạn của mình góp vốn thuê lại một căn nhà tại phố Trần Cung (Hà Nội) và cải tạo các phòng thiết kế nội thất theo hình thức giường tầng ký túc xá. Số vốn anh T.Anh và bạn bỏ ra ban đầu gồm giá thuê căn nhà 4 tầng là 15 triệu đồng/tháng, chi phí sửa sang lại căn nhà khoảng 300 triệu đồng. Ngay khi hoàn thiện, căn nhà của anh lập tức đi vào hoạt động với tín hiệu đáng mừng.
“Trong vòng 1 tuần đăng bài cho thuê, nhà tôi đã không còn giường trống, có ngày tôi ký 7 hợp đồng với khách. Khách thuê đa số là các bạn sinh viên, được sống và sinh hoạt trong không gian thoáng đãng, sạch sẽ, đầy đủ tiện nghi mà chỉ phải trả chi phí 1,5 triệu đồng/người/tháng bao gồm điện, nước, mạng wifi nên tỷ lệ lấp đầy rất nhanh”, anh T.Anh vui mừng chia sẻ.
Khó khăn nhất với anh T.Anh khi đầu tư loại hình này là việc cân đối các chi phí sinh hoạt như điện, nước để vừa có được mức giá cho thuê phù hợp vừa đem lại lợi nhuận. Việc “full phòng” cũng phải được đảm bảo thường xuyên để duy trì nguồn thu.
Kênh kinh doanh này cũng không quá kén chọn nhà đầu tư. Dù vẫn đang ngồi trên ghế nhà trường, nhưng Hoàng Mạnh (22 tuổi, sinh viên năm cuối trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cũng đã tham gia vào thị trường này.
Mạnh và một người bạn của mình vì muốn có phòng ở thoải mái hơn, không bị quản lý nghiêm ngặt từ chủ nhà nên đã nảy ra ý tưởng thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại các phòng còn trống. Căn nhà 4 tầng có 6 phòng ngủ giá cho thuê là 11 triệu đồng/tháng, cho thuê lại 5 phòng với giá từ 2,8 - 3,5 triệu đồng/tháng. Mạnh nhận thấy bên cạnh việc không mất chi phí phòng đang ở, mô hình này còn có thể sinh lời nếu đầu tư bài bản hơn.
Như một hình thức khởi nghiệp, 2 bạn quyết định vay tiền từ gia đình đi thuê lại thêm 2 căn nhà với tổng 12 phòng và cho thuê ở quanh khu trường đại học Bách Khoa, Xây dựng, Kinh tế Quốc dân.
"Có căn thì sơn lại một chút cho mới, có căn thì bổ sung thêm nội thất - việc này giúp cho giá trị cho thuê của căn phòng được nâng lên so với giá trị ban đầu khoảng 30 - 40%", Mạnh nói.
Thuê nhà nguyên căn, cải tạo, sửa sang sau đó cho thuê lại hiện đang là một kênh đầu tư tiềm năng. Có những căn nhà thuê cả căn chỉ 10 triệu đồng nhưng sau khi sửa sang và chia phòng, tổng số tiền thu được hàng tháng đã được 20 triệu đồng. Nếu vận hành một hệ thống 5 - 10 căn cho thuê lại, mỗi tháng việc có lãi khoảng hơn một trăm triệu đồng không phải là câu chuyện xa vời với nhiều nhà đầu tư.
Tuy nhiên, viễn cảnh đó chỉ xảy ra khi tỷ lệ lấp đầy các phòng phải là 100%. Để duy trì việc này còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau từ khách quan đến chủ quan. Loại hình đầu tư nào cũng cần phải thận trọng, nếu không biết cách đầu tư thuê nhà và cho thuê lại sao cho hiệu quả thì việc gặp phải rủi ro vẫn có thể xảy bất cứ lúc nào.
Thận trọng trước viễn cảnh “màu hồng”
Rõ ràng hình thức thuê nhà rồi cho thuê lại là thị trường rất tiềm năng, đặc biệt là ở thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, vì 2 thành phố này có lượng dân cư tập trung lớn, đông sinh viên và nhiều người dân từ các địa phương khác đổ về sinh sống, làm việc và học tập - nhu cầu thực tế luôn hiện hữu.
Mặc dù vậy, nhà đầu tư không nên vẽ một viễn cảnh “toàn màu hồng" khi thuê bất động sản rồi cho thuê lại. Cần phải tính toán kỹ lưỡng, xem xét nhiều yếu tố để có được doanh thu thật và lợi nhuận thật. Bởi cũng như những loại hình kinh doanh khác, thuê nhà cho thuê lại cũng mang theo những rủi ro nhất định.
Anh Hoàng Duy Chiến, người có hơn 10 năm kinh nghiệm trong đầu tư nhà nguyên căn cho thuê lại tại Hà Nội đã chia sẻ những lưu ý cho các nhà đầu tư mới nếu có ý định bắt tay vào mô hình này.
“Trước hết, chúng ta phải đi khảo sát thật kỹ. Yếu tố vị trí thuận lợi đóng vai trò rất quan trọng để thu hút khách hàng.
Tiếp theo, khi làm việc với chủ nhà cho thuê thì cần ký được hợp đồng dài hạn và thoả thuận rõ các điều khoản, tránh trường hợp có tranh chấp về sau.
Bài toán tài chính nhẩm tính ban đầu là vấn đề nhà đầu tư cũng không được bỏ quên, bởi nếu không cẩn thận, chỉ cần tính sai một loại chi phí thôi là có thể không còn lợi nhuận thậm chí có thể âm vốn", anh Chiến cho hay.
Còn trong quá trình bắt tay vào đầu tư, theo anh Chiến, nhà đầu tư cần lưu ý thêm ba điều sau đây:
Thứ nhất, cần xác định đúng phân khúc cho thuê để tính đến phương án cải tạo tu sửa lại căn nhà cho phù hợp. Khi cải tạo, cần tối ưu hoá các không gian để các cá nhân thuê có không gian riêng tối đa nhất, hạn chế không gian chung để tránh sự không thoải mái và trở thành nơi “cha chung không ai khóc”.
Thứ hai, cần đề cao việc quản lý, đảm bảo vấn đề an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, v.v…
Thứ ba, điều vô cùng quan trọng là cần có khả năng tìm kiếm khách hàng, lấp đầy phòng trống nhanh nhất có thể, bởi nếu phòng trống thì nhà đầu tư sẽ phải bù lỗ.
Ngoài những vấn đề trên, anh Chiến còn đề cập đến một kỹ năng quan trọng là quan tâm đến những khách thuê nhiệt tình để "giữ chân" khách lâu dài. "Nếu cho thuê mà không biết “chiều khách” thì họ cũng bỏ đi và mỗi căn phòng trống đồng nghĩa lợi nhuận sẽ giảm", anh Chiến chia sẻ.
Có thể nói, dù hấp dẫn nhưng kinh doanh nhà cho thuê là một lĩnh vực cần phải đầu tư tiền bạc và thời gian để tìm hiểu nghiên cứu kỹ, lợi nhuận cũng không thể có ngay lập tức nên cần kiên trì, nhẫn nại. Khi kinh doanh cho thuê cũng cần nhiều tố chất, cần có kỹ năng giao tiếp tốt, kỹ năng thuyết phục, biết lắng nghe để thấu hiểu tâm lý người đi thuê, linh động và phải có tính cách của một người phục vụ.
Để đầu tư thành công một mô hình, cần phải có một cách tiếp cận đúng đắn, không có thành công nào là dễ dàng và nhanh chóng. Tuy nhiên, đây là kênh đầu tư an toàn nên được rất nhiều người thực hiện. Và thực tế, nhu cầu của xã hội về hình thức này ngày một tăng./.
