Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá trị thị trường, tuy nhiên thực tế diễn ra là bảng giá đất của nhiều địa phương thường thấp hơn rất nhiều giá thị trường. Điều này đã và đang tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường và giá đất của Nhà nước dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách.
Thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến góp ý có những nội dung rất được quan tâm, như: bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Dự thảo đang tiếp tục được lấy ý kiến các Đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 để hoàn thiện và tiếp tục trình Quốc hội vào kỳ họp tới.
GIẢI QUYẾT BẤT CẬP TRONG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Để thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai, đảm bảo việc định giá công khai, minh bạch, chống thất thoát, bảo đảm thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Trả lời phỏng vấn của Reatimes.vn sau phiên thảo luận tại tổ vào ngày 3/11, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau) bày tỏ sự ủng hộ đối với việc bỏ khung giá đất, thực hiện đúng với tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW, tuy nhiên cần phải xác định rất rõ đối với các trường hợp khác nhau, để tạo sự công bằng khi thu hồi.
“Mục đích của chúng ta là làm sao cho tương đương giá thị trường, tạo sự công bằng khi nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,… việc này hiện nay rất bất cập, trong xác định giá đất hiện nay luôn thấp hơn giá thị trường, tạo sự không công bằng trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Chính vì điều này đã dẫn tới hệ lụy là nhiều vụ khiếu nại tố cáo kéo dài, thậm chí vượt cấp diễn ra trong nhiều năm trời, gây bất ổn trong đời sống và làm chậm sự phát triển kinh tế xã hội”, ông Thanh nêu thực trạng.
Đại biểu Nguyễn Duy Thanh phân tích, nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng thì sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và cộng đồng xã hội.
“Khi định giá đúng tức là bỏ đi mệnh lệnh hành chính và từng bước chuyển sang kết hợp công cụ kinh tế kết hợp với hành chính để giải quyết một cách hiệu quả các chính sách, đồng thời cũng ngăn chặn được tình trạng đầu cơ thổi giá, lãng phí nguồn lực đất đai”, ông Thanh bày tỏ.
Theo luật hiện hành, giá đất được xác định theo 5 phương pháp đó là: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất, tuy nhiên các phương pháp này chưa nhất quán, chính xác, vì vậy tạo ra lỗ hổng.
Từ trước đến nay, khung giá đất ở tại hầu hết các tỉnh thành, đặc biệt là các đô thị lớn, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá chuyển nhượng thực tế dễ bị bóp méo, khiến các giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị thao túng, vì vậy khi bỏ khung giá đất, tính theo nguyên tắc thị trường, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế, không phải là giá ảo, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.
Về phía Nhà nước, khi giá đất địa phương ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn hiện tượng hai loại giá, từ đó hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống, tránh tình trạng thất thu ngân sách… Nguồn thu từ đất sẽ tăng lên, tạo nguồn lực cho đầu tư phát triển và giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội khác.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, vẫn còn rất nhiều thách thức đặt ra đặc biệt là làm thế nào để xác định được giá theo thị trường?
Đại biểu Nguyễn Duy Thanh đề xuất: “Để giá đất sát giá thị trường, đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng ‘vừa đá bóng, vừa thổi còi’ hay ‘thẩm quyền kép’ thì nên có 02 tổ chức thẩm định giá độc lập. Các tổ chức định giá đất phải chuyên nghiệp, độc lập, không thuộc bộ máy hành chính nhà nước và chịu trách nhiệm riêng trước pháp luật về kết quả định giá của mình”.
NGĂN CHẶN LẠM DỤNG QUYỀN LỰC KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Theo Đại biểu Nguyễn Duy Thanh, qua tiếp xúc ghi nhận nhiều ý kiến của nhân dân thấy rằng, nguồn gốc hình thành việc sử dụng đất cũng như việc tiến hành các chính sách về ruộng đất là một thành quả của nhiều thế hệ, vì vậy đối với công tác thu hồi đất cần phải hết sức rõ ràng, minh bạch và công bằng.
Trên thực tế, công tác quản lý Nhà nước về một số lĩnh vực, nhất là đất đai còn nhiều sai sót, chậm được xử lý. Việc công khai, minh bạch trong quy hoạch, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, trong thực hiện quản lý, điều hành một số lĩnh vực còn chưa đầy đủ, có lúc chưa đảm bảo công bằng (nhất là trong thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng…) dẫn đến có nhiều khiếu nại, tố cáo, kiến nghị, phản ánh.
“Theo tôi cần phải rà soát kỹ lưỡng các trường hợp để chính xác, phù hợp, tránh lạm dụng trong thực tiễn khi thu hồi đất. Khi thu hồi đất thì bồi thường cho người có quyền sử dụng bị thu hồi phải đảm bảo đời sống tốt hơn, trong Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu rất rõ nhưng trong dự thảo luật chỉ nhắc lại chứ không quy định cụ thể hơn. Tôi cho rằng nếu như không quy định cụ thể, kỹ hơn thì khi áp dụng thực tế lại phát sinh các hệ lụy pháp lý khác”, ông Thanh chia sẻ.
Vị đại biểu đoàn Cà Mau cũng cảnh báo những “khoảng trống” cho nhóm lợi ích vận dụng trục lợi trong công tác giải phóng mặt bằng với giá đền bù thấp khi soi chiếu vào quy định về đền bù giải phóng mặt bằng được tập trung trong Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai 2013. Nguy cơ “nhóm lợi ích” có thể hình thành trong công tác giải phóng mặt bằng bắt đầu từ khái niệm “dự án phát triển kinh tế -xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng” trong Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Khái niệm “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” khiến phạm vi các dự án được Nhà nước thu hồi đất là quá rộng. Trong đó, các dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cũng bao hàm quá rộng, có cả các dự án khu đô thị mới, dự án khu dân cư nông thôn, dự án chế biến nông, lâm, thủy, hải sản…
Thực tế là các dự án phát triển kinh tế - xã hội đều vì lợi ích quốc gia, phân định giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia được giải thích chưa rõ.
“Công tác giải phóng mặt bằng quy định tại điều 62 và điều 73 của luật đất đai hiện hành còn nhiều vấn đề chưa rõ ràng giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. cụm từ “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, có thể bị lạm dụng trong quá trình thực hiện quyền quản lý nhà nước. Thí dụ thực tế hiện nay các nhà đầu tư bất động sản tham gia đầu tư vì mục đích lợi nhuận, còn việc phát triển kinh tế xã hội rất mờ nhạt trong các dự án này. Vậy dự thảo luật lần này nên làm rõ hơn”, ông Thanh nói và đề xuất: “Cần làm rõ, có thể có phụ lục danh mục loại dự án nhà nước cần thu hồi mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, để tránh lạm dụng trong bồi hoàn, thu hồi đất”.
Đại biểu Nguyễn Duy Thanh cảnh báo, khái niệm không rõ ràng trong luật đang vô tình tạo điều kiện cho những “nhóm lợi ích” thâu tóm đất đai với giá thấp, lợi ích sẽ vào túi một nhóm nào đó trong khi Nhà nước và người dân đều không được lợi.
“Để hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) cũng như hạn chế những bất cập đã bộc lộ trong luật hiện nay thì cần chú trọng đến việc giải quyết về các vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cần chú trọng đến việc giải quyết những bất cập của giá đất để hạn chế tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô, kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người dân", ông Thanh nói.
