Để nhà cao tầng không làm "xấu mặt" nội đô

Áp lực cho hạ tầng kỹ thuật

Theo số liệu của Cục Hạ tầng kỹ thuật Việt Nam, phần lớn các công trình đã được đưa vào sử dụng và xây dựng mới tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đều được được xây dựng trong khu đô thị, đặc biệt là khu vực đô thị lõi, các công trình cao tầng được thiết kế và thi công theo mô hình công trình cao tầng hỗn hợp.

Tại Hà Nội có thể kể đến các tổ hợp công trình như chung cư Pacific Place Hà Nội (quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng), chung cư Kinh Đô Building (quận Hai Bà Trưng, cao 29 tầng), tổ hợp Indochina Plaza Hà Nội (quận Cầu Giấy, 2 tòa tháp 43 - 54 tầng). Bên cạnh đó, các Khu đô thị nằm trải đều ở tất cả các quận nội đô của TP Hà Nội có tỷ lệ sử dụng đất để xây dựng các công trình cao tầng nói riêng và các công trình hạ tầng nói chung ở mức cao, từ 60 – 90%. Tiêu biểu như ở khu trung tâm bán đảo Linh Đàm, tỷ lệ sử dụng đất lên tới 90%.

 Một góc Thành phố Hà Nội. Ảnh: Công Hùng

Lý giải về điều này, GS.TS.KTS. Nguyễn Tố Lăng - nguyên Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc Hà Nội cho rằng, hiện nay tại các TP lớn xuất hiện nhiều công trình xây dựng cao tầng, với mật độ xây dựng quá cao là do các chủ đầu tư tận dụng tối đa không gian sử dụng. Từ đó, gây áp lực cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, ảnh hưởng đến chất lượng sống trong các nhà cao tầng. Việc thiết kế đô thị chưa được quan tâm đúng mức tại những khu vực có nhà cao tầng.

TS.KTS. Đặng Tiên Phong – Phó Viện trưởng Viện Kiến trúc Quốc gia cũng cho biết, việc chưa tính đúng các chỉ tiêu áp lực sử dụng của phần diện tích hỗn hợp với hệ thống hạ tầng đô thị (thường bỏ qua đối với diện tích trung tâm thương mại - dịch vụ) về mặt cơ học, có thể làm gia tăng các áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nội đô lịch sử, do tần suất đi lại và sử dụng trong các giờ cao điểm là khá lớn. 

Cùng với đó, hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định cho công tác thiết kế công trình hỗn hợp cao tầng còn chưa thống nhất và đồng bộ, nên việc “bùng nổ xen cấy” các dự án công trình hỗn hợp cao tầng trong khu vực nội đô cũng trở thành rào cản cho công tác quản lý cấp phép cũng như thiết kế. Vì thế, xảy ra những tác động tiêu cực của việc phát triển nhà cao tầng với đô thị, mà biểu hiện rõ nét nhất là các hiện tượng kẹt xe, ngập úng, quá tải hạ tầng thường xuyên xảy ra.

Quản lý như thế nào?

Theo TS.KTS. Đặng Tiên Phong, một trong những giải pháp để có thể hài hòa giữa không gian nhà cao tầng và xen cấy công trình cao tầng hỗn hợp trong vùng đô thị lõi là xây dựng các chỉ tiêu, tiêu chí cho phát triển nhà cao tầng nói riêng và công trình cao tầng hỗn hợp nói chung. “Cần phải quản lý chặt chẽ các hệ số dung nạp về giao thông, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật để có thể cân bằng với nhu cầu thương mại toàn khu” - TS.KTS Đặng Tiên Phong nói.

Đối với dạng công trình nhà ở, diện tích khu vực trung tâm thương mại trong các tòa nhà chung cư, cần đáp ứng các tiêu chí cụ thể: Mật độ tập trung người phù hợp; quy mô diện tích có tỷ lệ tương quan phù hợp với tổng diện tích sàn; đảm bảo khả năng thoát người an toàn; có vị trí xây dựng tiếp cận gần với các tuyến giao thông chính; phù hợp với quy hoạch chung phân khu của khu vực.

Tỷ lệ diện tích công trình thương mại đối với loại công trình phi nhà ở nhưng có một số nhỏ căn hộ chung cư hoặc khách sạn thì cũng cho phép tối đa chiếm 40% trên tổng diện tích sàn. Diện tích tổng thể chỗ để xe, đối với công trình hỗn hợp dịch vụ, không được vượt quá 20% tổng diện tích sàn công trình để tránh tác động lên hệ thống giao thông chung toàn khu vực.

Cũng theo TS.KTS. Đặng Tiên Phong, các công trình cao tầng hỗn hợp tại khu vực nội đô cũng cần tuân theo các quy định về khoảng đệm, khoảng lùi và khoảng đệm cây xanh cần thiết để làm đẹp cho kiến trúc cảnh quan, tránh xung đột về giao thông. Tùy theo các loại chức năng và vị trí khác nhau, mà các công trình hỗn hợp có khoảng lùi từ 5 – 30m với khoảng đệm trồng cây xanh từ 3 - 5m.

*Tiêu đề bài viết đã được thay đổi