Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng
Phát biểu tại Tọa đàm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng bậc nhất đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách.
Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Kinh nghiệm cho thấy, chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới phát triển nhanh và bền vững, có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia, mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác và giải quyết vấn đề việc làm, an sinh xã hội...
Cũng theo ông Hà, việc nghiên cứu vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế và định hướng chính sách để quản lý và phát triển thị trường có ý nghĩa rất quan trọng trong bối cảnh hiện nay.
Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thực hiện Đề tài nghiên cứu khoa học: "Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách", do ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội làm Chủ nhiệm đề tài, cùng các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản, tài chính - ngân hàng, quy hoạch và pháp lý; nhằm đưa ra những dữ liệu khoa học, thực tiễn phục vụ cho hoạt động quản lý Nhà nước và sự tham gia vào thị trường bất động sản của các tổ chức, cá nhân liên quan.
"Đây là đề tài nghiên cứu khoa học quy mô đầu tiên của Hiệp hội được thực hiện bằng kinh phí xã hội hóa từ các doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội; do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam là cơ quan chủ trì tổ chức thực hiện; Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam là cơ quan truyền thông", ông Hà nói.
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng khẳng định: "Công trình khoa học đã đánh giá được vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế và sự lan toả tác động của bất động sản đến các ngành kinh tế có liên quan; đưa ra những kiến nghị, đề xuất mang tính tổng thể nhằm thúc đẩy sự phát triển nhanh, ổn định lành mạnh của thị trường bất động sản cũng như tăng cường vai trò và tính lan toả của thị trường bất động sản đến nền kinh tế. Công trình trở thành kênh tham khảo hữu hiệu cho công tác hoạch định chính sách của Nhà nước về phát triển lành mạnh thị trường bất động sản cũng như kênh tham khảo cho các doanh nghiệp; góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế Việt Nam".
Đề tài khoa học toàn diện nhất về đóng góp của thị trường bất động sản với kinh tế
Cũng tại Toạ đàm, một số chuyên gia cho biết, thị trường bất động sản trước đây vẫn còn bị đánh giá chưa thực sự khách quan về những đóng góp của lĩnh vực này với nền kinh tế Việt Nam, tuy nhiên sau nhiều năm hình thành và phát triển, thực tế đã cho thấy bất động sản có nhiều đóng góp rất lớn.
Theo kết quả của Đề tài nghiên cứu khoa học, đóng góp của thị trường bất động sản (nhóm nghiên cứu tính toán theo nghĩa mở rộng và ISIC) trong GDP năm 2019 là 7,62%, cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019).
Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản (gồm bất động sản mở rộng + bất động sản theo ISIC năm 2019) chiếm tới 13,6% GDP. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 - 2020 khoảng 14,88%. Qua đó có thể thấy có 2 vấn đề, một là định giá bất động sản và hai là luồng tiền giữa ngân hàng và bất động sản chính là huyết mạch của nền kinh tế.
Hai là, đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng... Đề tài đã chỉ ra rằng, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng (final demand) của ngành bất động sản mở rộng tăng 1 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng; ngành kinh doanh bất động sản theo ISIC tăng 1 tỷ đồng cho nhu cầu cuối cùng sẽ kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất 0,402 tỷ đồng và 0,12 tỷ đồng đến giá trị tăng thêm.
Đặc biệt, năng suất lao động của ngành bất động sản theo ISIC cao hơn năng suất lao động chung của nền kinh tế khoảng 10 lần (theo khảo sát của GSO); chỉ số lan tỏa về nhập khẩu thấp nhất trong 7 ngành. Và nguyên tắc chọn ngành trọng điểm của nền kinh tế: Những ngành có chỉ số lan tỏa đến giá trị tăng thêm cao và lan tỏa đến nhập khẩu thấp. Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia.
Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%: GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%); ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là công nghiệp khai thác (giảm 0,210%)…
GS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhấn mạnh: “Trước đây, chúng ta nói nhiều về vai trò của bất động sản, nhưng để lượng hóa được cụ thể bao nhiêu và như thế nào thì chưa có kết luận, các chỉ số rất rời rạc. Và Đề tài nghiên cứu lần này đã làm rất tốt việc thu thập, tổng kết, kết nối các yếu tố và đưa ra góc nhìn toàn diện trên nhiều lĩnh vực”.
Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, từ Đề tài khoa học này, chúng ta thấy còn mở ra nhiều điều, cần tiếp tục đi sâu nghiên cứu hơn nữa. Đây là sự mở màn để các nhà nghiên cứu nói chung có sự đầu tư vào những nghiên cứu sâu hơn.
Phản biện về đề tài, TS. Trần Du Lịch, Thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho hay: “Đây là một công trình nghiên cứu công phu, nghiêm túc và đặt vấn đề mang tính hệ thống trong bối cảnh chính sách và thể chế liên quan đến sự vận hành của thị trường bất động sản còn nhiều bất cập. Báo cáo mang tính thực tiễn cao và khá gắn kết giữa lý luận với thực tiễn.
Đến nay, ở nước ta đã có nhiều công trình nghiên cứu, đề án phát triển thị trường bất động sản, nhưng có lẽ báo cáo kết quả nghiên cứu này đã đi khá sâu vào bản chất của vấn đề và nhất là có cách nhìn khá mới về vai trò của thị trường này trong nền kinh tế, lượng hóa tài sản bất động sản với tài sản quốc gia… để giúp cho những nhà làm chính sách kinh tế - tài chính nhìn nhận đầy đủ hơn về thị trường này trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa đang diễn ra”.
Kênh tham khảo cho nhà phát triển chính sách, doanh nghiệp và thị trường bất động sản
Đánh giá về báo cáo đề tài khoa học này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ: "Tôi cho rằng chúng ta đã có khá nhiều nghiên cứu về thị trường bất động sản, nhưng điều quan trọng của thị trường bất động sản mà chúng ta ít quan tâm và lần này Đề tài đã đặt ra được là những thông tin, trong đó có thông tin thu nhận từ thống kê và các nguồn uy tín khác.
Tôi cho rằng kết quả nghiên cứu lần này có nhiều giá trị, đẩy nghiên cứu về bất động sản lên một bước cao hơn. Nếu tiếp nhận những kiến nghị này, các cơ quan quản lý và nhà đầu tư sẽ đi được những bước khá trong việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam".
Tương tự, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, đây là một công trình nghiên cứu mà ông đánh giá là rất sâu về thị trường bất động sản, trong ngành ngân hàng cũng chưa có nghiên cứu nào phân tích về sự lan tỏa vào tầng giá trị gia tăng trên một lao động.
"Qua Đề tài nghiên cứu này, có thể khẳng định vai trò quan trọng của thị trường bất động sản, đó là một thị trường nền tảng", ông Nghĩa nói.
Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành cũng cho hay: “Dù có không ít tài liệu về bất động sản và thị trường bất động sản, song có lẽ Đề tài Nghiên cứu khoa học: 'Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách' là một nghiên cứu đủ sâu, có thể góp phần quan trọng trong thay đổi nhận thức, thay đổi cách nhìn (vốn còn phiến diện) về bất động sản và thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam.
Đó là chưa nói tới những khuyến nghị chính sách, cả trước mắt và lâu dài, để phát triển thị trường bất động sản bền vững, cũng chứa đựng không ít gợi ý có ý nghĩa và rất đáng suy ngẫm. Đóng góp mới của Đề tài là lượng hóa vai trò của bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam với góc nhìn cả theo nghĩa hẹp và nghĩa mở rộng, cả trực tiếp và qua tác động lan tỏa. Cùng với đó, những ưu tiên chính sách cần triển khai cũng là điểm nhấn đáng ghi nhận của Đề tài”.
Vị chuyên gia này cũng đánh giá đề tài nghiên cứu này giải quyết vấn đề đầu tiên là về nhận thức. Nghiên cứu sẽ đem lại rất nhiều ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách. Thứ hai là, đề tài này đã chỉ ra được những nút thắt cơ bản nhất trong ngắn hạn, dài hạn trong vấn đề về pháp lý, hoạch định chính sách…
Trên tất cả, đây không phải một bản báo cáo mà là một công trình nghiên cứu đầy đủ, lớp lang, có minh chứng, sử dụng công cụ kỹ thuật kinh tế để làm sáng tỏ nhiều vấn đề từ quá khứ đến hiện tại và cả tương lai về vai trò của bất động sản.
Theo đó, vị chuyên gia mong rằng sau đề tài nghiên cứu này, sẽ có những chuyên đề chuyên sâu hơn về chính sách, tác động, kinh tế vĩ mô, đặc biệt là về tài chính với thị trường bất động sản để có thể gửi tới những nhà hoạch định chính sách, Quốc hội, Trung ương, các nhà quản lý các lĩnh vực… Điều này sẽ đem lại ý nghĩa lớn hơn rất nhiều cho Nghiên cứu khoa học./.
