Xác định đúng giá đất là "một mũi tên trúng hai đích"
Trong báo cáo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Viện Khoa học Xã hội vùng Đông Nam Bộ (Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam), đánh giá việc xác định giá đất là vấn đề khó. Và việc xác định bảng giá đất trên "từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn" thì càng khó hơn. Bởi nếu dựa vào các giao dịch đất đai trên thị trường hiện nay thì rất khó để xác định do hầu hết các giao dịch đất đai hiện nay, nhất là tại các khu dân cư, khu đô thị cũ… đều do hai bên thoả thuận.
Do đó khiến việc xác định giá trị giao dịch thực của một bất động sản hay nhà thực tế là bao nhiêu để tính thuế chuyển nhượng trở nên khó khăn.
"Để có căn cứ vững chắc cho việc xác định giá đất qua các giao dịch cần có chế tài đủ mạnh và các cơ chế hậu kiểm đối với các giao dịch gian dối về giá trị thực nhằm mục đích trốn thuế", Viện Khoa học Xã hội vùng Đông Nam Bộ kiến nghị.
Viện Khoa học Xã hội vùng Đông Nam Bộ cho rằng nếu làm chặt chẽ sẽ là "một mũi tên trúng hai đích". Cụ thể, ngân sách nhà nước sẽ được tăng lên qua hoạt động giao dịch bất động sản, đồng thời giá cả công khai sẽ là nền tảng tốt để căn cứ xảy dựng bảng giá một cách thuận lợi và sát thị trường.
Cũng theo Viện Khoa học Xã hội vùng Đông Nam Bộ, để tạo tính khách quan cũng như nâng cao tính khả thi của việc đưa ra bảng giá đất hàng năm, việc thành lập Hội đồng xác định giá đất hàng năm, cần bổ sung các thành viên độc lập không phải trong hệ thống nhà nước như: Thành viên từ Công ty thẩm định giá có kinh nghiệm về bất động sản, hiệp hội bất động sản, cán bộ thẩm định giá đất của các ngân hàng lớn…
Theo Điều 154 của Dự thảo Luật Đất đai có quy định Bảng giá đất:
1. Bảng giả đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất; trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất, căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bằng giá đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.
2. Bảng giả đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn".
Làm rõ các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Theo dự thảo, dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân.
Góp ý về nội dung này, Viện Khoa học Xã hội vùng Đông Nam Bộ cho rằng cần xác định cụ thể các dự án, công trình mang tính chất công cộng, phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không kinh doanh với các dự án nhằm mục đích kinh doanh nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất và bồi thường.
Đồng thời, đề nghị tách riêng các quy định về tiêu chỉ, điều kiện để xác định các dự án, công trình thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi thành một điều riêng và quy định xúc tích, logic, đầy đủ mà không chồng chéo, để có thể áp dụng luật chính xác.
Liên quan đến đến việc lấy ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Viện Khoa học Xã hội vùng Đông Nam Bộ đề nghị xem xét bổ sung cần tổ chức lấy ý kiến trực tiếp đến từng hộ gia đình, cá nhân có đất trong dự án. Cũng như bổ sung thời gian lấy ý kiến là đề nghị bao gồm cả thời gian ngoài giờ hành chính.
Bởi vì có trường hợp các hộ gia đình, cá nhân nằm trong vùng dự án phải công tác, làm việc trong giờ hành chính, người dân chi tiếp cận thông tin khi đã hoàn thành công việc trong giờ hành chính tại cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp./.
