Thị trường bất động sản là gì?
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ngoài mang những đặc điểm của "nơi" lưu thông hàng hóa thông thường còn có các đặc điểm sau:
Có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Đúng như tên gọi, các tài sản gắn liền với đất đai có tính cố định và bất động. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản có đặc điểm là hàng hoá bất động sản có tính cách biệt với điểm giao dịch. Vì không thể di dời các bất động sản đến những nơi khác nhau. Do đó, giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch và trong 1 thời gian ngắn mà phải thông qua các khâu sau:
- Đàm phán thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch
- Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin
- Thực hiện thủ tục xác nhận các giao dịch
Thị trường bất động sản mang tính khu vực
Bất động sản là loại hàng hoá mang tính cố định và bất động, đồng thời, chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong tục, tập quán và thị hiếu vùng miền. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản mang tính khu vực sâu sắc. Mặt khác, do mỗi vùng có nền kinh tế phát triển khác nhau nên sự phát triển của thị trường bất động sản cũng khác nhau.
Thị trường bất động sản được hình thành từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác biệt.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh bình đẳng trên thị trường. Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ đàng đối với cả người mua và người bán nên để thực hiện giao dịch thuận lợi cần có môi giới chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy thì mới có thể giao dịch thành công.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ với các thị trường khác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn
Xuất phát từ giá trị của các bất động sản mang tính giá trị lớn nên khi đầu tư vào xây dựng bất động sản cần có một lượng tiền tương đối lớn. Khi bất động sản được lưu thông trên thị trường thì nó giải quyết được các vấn đề liên quan đến tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư, mang lại lợi nhuận cho các bên tham gia giao dịch... Có thể thấy, thị trường bất động sản là đầu ra của thị trường vốn.
Mặt khác, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn có mối quan hệ với khác thị trường khác trong nền kinh tế như: Thị trường xây dựng, thị trường lao động…
Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường bất động sản vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá bất động sản giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản…
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không đầy đủ.
Quyền của chủ thể đối với bất động sản
Đối với đất đai
- Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm giữ cao nhất.
- Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của nhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn. Những hợp đồng cho thuê đất cũng thường được lưu hồ sơ bằng các chứng thư và có thể kéo dài vô thời hạn.
- Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân, pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất.
Đối với các công trình
Sở hữu vĩnh viễn và thuê theo hợp đồng.
