Nửa đầu năm: Đất nền giá cao, thị trường cho thuê phục hồi, nghỉ dưỡng chờ thời cơ
Thị trường bất động sản đã có những tín hiệu phục hồi tích cực khi mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước trong quý II/2022 đang tiệm cận về ngưỡng trước khi dịch bùng phát. Hoạt động mua bán phục hồi, nhiều dự án mới triển khai tạo ra sức nóng cho giao dịch quý vừa qua.
Tại buổi công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021.
Theo ông Quốc Anh, mặc dù mức độ quan tâm đến đất nền có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều tỉnh thành trong quý II/2022 so với cùng kỳ năm 2021 nhưng vẫn cao hơn 4% so với thời điểm năm 2019. Điều đó cho thấy hiện tại đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư. Thời gian tới, dự báo thị trường đất nền tiếp tục chững hoặc giảm nhẹ để tìm điểm cân bằng sau giai đoạn sốt giá.
Điểm đáng chú ý là thị trường đất nền có sự phân hóa rõ về khu vực. Trong khi miền Bắc, miền Nam giảm dần sức nóng thì đất nền tại miền Trung vẫn tiếp tục được quan tâm tìm kiếm. Nhiều tỉnh thành như Khánh Hòa, Ninh Thuận, Thanh Hóa, Phú Yên, Quảng Nam... đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 25% đến 57% so với trước dịch. Điểm chung của các thị trường này đều là các tỉnh ven biển, những nơi phát triển mạnh bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, loại hình đang phục hồi mạnh mẽ sau dịch.
Đối với thị trường bất động sản cho thuê, dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong quý II/2022 cho thấy mức độ quan tâm ở Hà Nội và TP.HCM tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ 2021, tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020. Xét trên toàn quốc, nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thuê mảng văn phòng tăng 7%, nhà phố tăng 63%, chung cư tăng 18% so với cùng kỳ 2021.
Đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Còn ở TP.HCM, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%.
Theo ông Quốc Anh, nguyên nhân khiến thị trường cho thuê phục hồi là do lượng người quay lại thành phố tăng, chính sách cấp thị thực cho người nước ngoài như trước dịch kể từ ngày 15/3/2022; các doanh nghiệp trở lại hoạt động; chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế trọng điểm từ ngày 1/4/2022 đến hết ngày 30/6/2022.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, theo ông Nguyễn Quốc Anh, khung pháp lý “3 chưa” khiến mức độ quan tâm tới loại hình này giảm mạnh. Thứ nhất đó là chưa có khái niệm cụ thể về bất động sản du lịch trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản. Thứ hai là chưa quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch. Thứ ba là chưa công nhận quyền sở hữu hợp pháp (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp.
Tuy vậy, số lượng dự án bất động sản nghỉ dưỡng trong nửa đầu năm nay tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể có tới 37 dự án, tăng mạnh so với con số 21 dự án ghi nhận trong quý II/2021.
Nguyên nhân là do tiềm năng dài hạn từ thị trường du lịch, quỹ đất dồi dào ngoài ven và các tỉnh, thành phố du lịch so với khu vực trung tâm vốn đã đạt tới ngưỡng bão hòa. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng mong chờ khung pháp lý hoàn chỉnh như cấp giấy chứng nhận sử hữu qua các dự thảo luật trong thời gian tới.
“Trong ngắn hạn, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt với khó khăn, chi tiêu du lịch bị ảnh hưởng bởi biến động tiêu cực trên thế giới, tín dụng vào bất động sản nghỉ dưỡng bị siết. Mặc dù vậy, về dài hạn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn là thị trường tiềm năng và với các nhà đầu tư, nhiều khi mọi thứ chưa rõ ràng lại là cơ hội của họ”, ông Quốc Anh nhận định.
Bất động sản nửa cuối năm: Rào cản và cơ hội
Trong khuôn khổ chương trình, nhìn nhận về thị trường bất động sản trong giai đoạn nửa cuối năm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng cho biết, giai đoạn 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có nhiều yếu tố tác động đến thị trường đem lại cả cơ hội và những rào cản.
Cụ thể, hiện nay nhiều dự án vẫn gặp vướng mắc về pháp lý khiến nguồn cung bị ảnh hưởng, nhất là ở hai thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM. Trong hơn hai năm qua, nguồn cung căn hộ chỉ tăng 2% trong khi nhu cầu tăng tới 35%.
“Điều này, chứng tỏ cung cầu không gặp nhau dẫn tới giá bán bị đẩy lên cao. Bình quân giá căn hộ đã tăng 18% trong hai năm vừa qua”, ông Lực nhận định.
Theo đó, trong thời gian tới, nếu pháp lý được tháo gỡ thì sẽ có hàng nghìn dự án được giải tỏa. Kéo theo đó sẽ có hàng tỷ USD được khơi thông, đóng góp cho sự phát triển kinh tế xã hội.
Liên quan đến dòng vốn vào bất động sản, chuyên gia đánh giá, trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua có sự phát triển nóng, đây là một kênh dẫn vốn trung và dài hạn rất quan trọng. Kỳ vọng trong tháng 7 tới đây, Chính phủ sẽ sửa đổi Nghị định 153 để kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được khơi thông tốt hơn. Thực tế, trong tháng 5 không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu, trong tháng 6 đã có doanh nghiệp phát hành trở lại (khoảng 5.000 tỷ đồng).
Cũng theo ông Lực, từ đầu năm đến nay, tín dụng tăng trưởng hơi nóng (khoảng 9,35%). Do đó, nhiều ngân hàng đã hết dư địa. Kỳ vọng trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ tiếp tục nới room tín dụng cho một số ngân hàng.
Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, tín dụng trong năm nay chỉ tăng khoảng 15% là phù hợp, nếu tăng 17 - 18% thì sang năm lạm phát sẽ có nguy cơ tăng cao. Chưa kể, nếu tín dụng tăng trưởng nóng quá, dòng tiền sẽ lại đi vào những phân khúc đầu cơ, rủi ro thì lại phải xử lý hậu quả về sau.
Bên cạnh đó, theo TS. Cấn Văn Lực, về lâu dài, Việt Nam nên đánh thuế bất động sản thứ hai, thứ ba… vì một thị trường lành mạnh và để theo thông lệ quốc tế, không thể một mình một chợ. Đây cũng là một cách để phân bổ thu nhập cho nền kinh tế và làm giảm tình trạng đầu cơ.
Ông Lực còn cho biết, trong bối cảnh lạm phát tăng mạnh thì về tổng thể, thị trường bất động sản chịu tác động tiêu cực nhiều hơn là tích cực. Bởi vì khi lạm phát tăng, buộc các nước phải can thiệp bằng cách tăng lãi suất. Hiện nay, có tới 80 nước trên thế giới đã và đang tăng lãi suất. Và khi mặt bằng lãi suất tăng thì nghĩa vụ trả nợ tăng theo, tỷ giá cũng tăng theo, đồng tiền nội tệ của các nước mất giá… Do đó, những người đi vay ngoại tệ sẽ bị thiệt hai lần, một là lãi suất tăng, hai là tỷ giá tăng.
Ngoài ra, khi lãi suất tăng thì đầu tư, tiêu dùng giảm và kinh tế sẽ giảm đà phục hồi. Hiện nay cũng có không ít lo ngại nền kinh tế bị suy thoái. Tuy nhiên, theo chuyên gia này, sẽ không xảy ra suy thoái toàn cầu mà suy thoái cục bộ ở một vài quốc gia nếu như họ ứng xử không tốt.
“Mặc dù có các rào cản song điểm tích cực là giá bất động sản đang trở về giá trị thực và đây là cơ hội của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Bất động sản tiếp tục là một kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh có nhiều rủi ro để chờ thời. Đặc biệt, lúc này là lúc thuận lợi hơn cho những người đầu tư dài hạn, không có chuyện dễ dàng lướt sóng kiếm lời trong giai đoạn này”, ông Lực nhận định.
Dự báo về xu hướng thị trường trong giai đoạn cuối năm, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, từ nay đến cuối năm 2022, đất nền vẫn được xem là loại hình bất động sản triển vọng nhất.
Theo vị này, có nhiều yếu tố để đất nền trở thành điểm sáng như tiềm năng sinh lời cao với nền giá hấp dẫn ở nhiều khu vực, nguồn cung tương đối nhiều ở vùng ven, phù hợp với tâm lý sở hữu đất của bộ phận nhà đầu tư. Ngoài ra, còn có nhiều yếu tố hỗ trợ khác như Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản và nhiều địa phương nới lỏng tiêu chí tách thửa đất, điển hình là Hà Nội.
Bên cạnh đó, ông Quốc Anh cho rằng, giai đoạn sắp tới, đa số nhà đầu tư vẫn quan tâm tới nhà biệt lập và chưa quan tâm lắm tới bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, không gian xanh vẫn đang và tiếp tục là xu hướng thiết yếu trong tương lai. Ngoài ra, hậu Covid-19, người Việt đã quen thuộc với một số công đoạn trực tuyến trong quá trình mua bất động sản. Do đó, công nghệ bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai. Mặt khác, rào cản lớn nhất vẫn là giá bất động sản ở mức cao, lãi suất mua nhà không hề thấp và vấn đề suy thoái về kinh tế tiếp tục gây ảnh hưởng đến việc lựa chọn và đầu tư bất động sản./.
