Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019

Bà Bùi Phương Chi cảm ơn tất cả những ý kiến đóng góp, sự quan tâm, chia sẻ của các diễn giả và khách mời.

Phiên thảo luận chiều nay của Diễn đàn Bất động sản Việt Nam sẽ bắt đầu vào lúc 13h30.

Về việc thông tin về sản phẩm condotel những ngày gần đây, ngay sau khi truyền thông đưa tin, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã gửi phát ngôn đến các cơ quan truyền thông. Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cũng đã nói rõ và khẳng định rằng condotel vẫn là một tiềm năng rất tốt và có thể là một điểm sáng trong năm 2020.

Còn vấn đề làm thế nào để đưa ra được nhiều thông tin, chúng tôi cũng đã cố gắng thu thập và nghiên cứu thông tin thị trường.

Về câu chuyện làm thế nào để các nhà đầu tư biết được mình nên đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng nào, condotel nào, tới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ thành lập Viện nghiên cứu bất động sản để phối hợp và tiếp tục đưa ra những thông tin thị trường hữu ích và bổ ích nhất để giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và chính xác hơn.

Thứ nhất về vấn đề condotel. Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương xác định các vấn đề vướng mắc. Bộ Xây dựng đã chủ động báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Đến hôm nay đã có nhiều nhà đầu tư vướng trong câu chuyện đầu tư condotel dẫn đến rủi ro là hậu quả của việc chúng ta chưa xác định rõ condotel là cái gì. Có tình trạng nhà đầu tư coi đó là nhà ở và đầu tư vào. Giờ chúng ta xác định condotel không phải nhà ở mà là cơ sở lưu trú du lịch, dẫn đến những điều chỉnh về nhịp độ thị trường. Có 3 vấn đề đối với loại hình condotel này: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này.

Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. 

Thứ 3 là quản lý vận hành với loại hình này. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. Sau khi tổng hợp các vướng mắc, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.

Nhiệm vụ thứ hai của Bộ Xây dựng được giao là ban hành quy chế quản lý officetel.

Tuy nhiên có một mấu chốt là sau quá trình nghiên cứu, thống nhất với Bộ Tư pháp thì Bộ Xây dựng đã báo cáo Thủ tướng về việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý officetel là không ổn.

Bởi vậy, tháng 10 vừa qua Thủ tướng đã giao Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành quy định về chế độ sử dụng đất với loại hình này. Sau khi có quy chế sử dụng đất thì Bộ Xây dựng sẽ ban hành quy định về loại hình này.

Về câu chuyện thông tin, Bộ Xây dựng cũng rất mong muốn công bố các thông tin để nhà đầu tư, khách hàng cũng như nhà quản lý nắm được thông tin. Nhưng từ trước đến nay chưa làm, nên quy trình còn chậm, mất thời gian. Vừa qua, bắt đầu từ quý II/2019, Bộ Xây dựng đã bắt đầu công bố các thông tin về thị trường. Theo quy định thì các sở, địa phương cũng phải công bố thông tin. Đến nay tỷ lệ này đã đạt mức cao. Dần dần tôi cho rằng các thông tin này sẽ được cập nhật ngày một đầy đủ hơn, giúp thị trường minh bạch và rõ ràng hơn.

Về sự việc Công ty Alibaba, hiện các quy định về bán đất nền đã rất cụ thể, Nghị định 11 Chính phủ quy định rõ ràng quy trình, dự án nào chia lô, thủ tục để được chia lô chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, vẫn có tình trạng một số doanh nghiệp vi phạm, lợi dụng quy định này, nhiều nhà đầu tư cho rằng kinh doanh đất nền mang lại lợi ích lớn mà không quan tâm tới cơ sở pháp lý… dẫn đến các hệ quả không mong muốn. Như Alibaba chính là sai phạm, không đúng quy trình.

Câu hỏi thứ nhất: Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có nói đến 5 thách thức. Thách thức số 5 đó là thông tin bất động sản thiếu, không minh bạch. Tôi muốn biết lý do vì sao thông tin lại thiếu và không minh bạch như vậy? Có phải vì các nhà báo thiếu nghiệp vụ hay do doanh nghiệp giấu hay thông báo sai lệch thông tin?

Câu hỏi thứ hai: Tôi rất quan tâm đến bất động sản nghỉ dưỡng. Các diễn giả và chuyên gia cũng nói điểm sáng của thị trường trong thời gian tới là bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch. Về bất động sản du lịch, tôi rất tâm đắc với ý kiến dịch chuyển nguồn vốn của ông Trần Kim Chung. Những sản phẩm như condotel là rất tốt để khơi thông nguồn vốn từ người dân vì tính xã hội hóa rất cao, tạo ra hạ tầng cho ngành du lịch phát triển. Tôi muốn hỏi là về phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hay Hội Môi giới bất động sản Việt Nam có tính đến mổ xẻ những vấn đề về condotel như 1 ngày hay 1 tuần qua đang diễn ra, để tránh ảnh hưởng đến thị trường. Vì có những tin đồn về hiện trạng, nguồn gốc của các dự án đó và điều này có những tác động rất tiêu cực.

Câu hỏi thứ ba: Về quy hoạch và minh bạch thông tin. Có rất nhiều trường hợp như Alibaba, có rất nhiều trường hợp doanh nghiệp lừa nhà đầu tư. Vậy thì vai trò của Nhà nước hay cơ quan quản lý cấp địa phương trong việc ngăn chặn những tình trạng như Alibaba gần đây là như thế nào?

Câu hỏi thứ tư: Chúng tôi làm nhiều chương trình về văn hóa - trải nghiệm và phát triển du lịch trải nghiệm bất động sản, vậy định hướng của các nhà doanh nghiệp và dự báo bất động sản như thế nào để phát triển bất động sản du lịch?

Tôi rất đồng tình với các diễn giả về nhận định thị trường bất động sản 2019 và các năm tiếp theo. Bản thân tôi đánh giá thị trường đang ở giai đoạn cao điểm, nên đương nhiên nó tốt. Có thể thấy chúng ta phát triển nhưng vẫn còn vướng ở hai vấn đề.

Một là, tốt nhưng tại sao vẫn có những gấp khúc, thăng trầm; Hai là câu chuyện chính sách và dòng tiền. Ví dụ như condotel 3 năm nay ta nói rồi, Thủ tướng chỉ đạo nhiều nhưng ta chưa cho được pháp lý đầy đủ. Cơ quan quản lý nhà nước cần trả lời rõ hơn sao 3 năm rồi chưa làm được điều đó. 

Về tín dụng, tôi hoàn toàn đồng tình với chính sách vĩ mô. Phát triển bất động sản không thể nằm ngoài chính sách vĩ mô của nhà nước. Nhưng ta thấy bất động sản Việt Nam là ngành có thể nói là xương sống của ngành kinh tế, nó trục trặc thì tất cả sẽ trục trặc. Một ngành quan trọng như thế nhưng tôi chưa thấy có nền tảng, khoản tài chính ưu đãi nào cho nó để nó phát triển bền vững.

Nhìn chung, để một dự án bất động sản thành công là cả quá trình, rất nhiều rủi ro, rủi ro về chính sách, rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường… chỉ một rủi ro ấy thôi cũng có thể khiến dự án trục trặc. Do đó tôi đề nghị, thứ nhất, đơn cử như condotel, cơ quan quản lý cần giải thích tại sao lại kéo dài như vậy. Còn về tín dụng, khó khăn như vậy thì có giải pháp nào để khơi thông cho bất động sản để bất động sản phát triển đều, hạn chế tình trạng lúc khoảng hoảng thừa lúc khủng hoảng thiếu

Thông tin cho thấy, từ 2010 đến 2018, đóng góp của bất động sản vào tăng trưởng GDP là 0,6 điểm %, toàn ngành xây dựng là 0,9 điểm %. Đây là số liệu và kết quả của Tổng cục Thống kê. Tôi cho rằng, với thị trường hiện nay, xem xét nguồn vốn vào thị trường bất động sản là cốt lõi trong tất cả các nghiên cứu.

Hiện có 10 nguồn vốn cơ bản dịch chuyển vào thị trường bất động sản:

- Vốn FDI dịch chuyển vào Việt Nam, số liệu 18 tháng gần nhất cho thấy gia tăng rõ rệt

- Vốn NHTM đã được cải thiện nhưng có xu hướng siết chặt vào cuối năm

- 119 nghìn tỷ vốn trái phiếu, trong đó các ngành được 90%, đây là luồng tiền quan trọng của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất cao nhất.

- Nguồn đầu tư gián tiếp.

- Nguồn kiểu hối. Sau năm 2016 có suy giảm, nhưng đến 3 năm gần đây đạt 16 tỷ đồng vào 2019. Đây là thành tựu.

- Nguồn đầu tư tư nhân vào hạ tầng bắt đầu trỗi dây, chứng tỏ kinh tế tư nhân làm được những việc mà cách đây 20 năm chỉ là viễn cảnh. Mở rộng từ bất động sản thì rất nhiều doanh nghiệp tham gia đấu thầu công trình BT là một điều tích cực.

- Nguồn phái sinh, đặc biệt là condotel. 4 năm trước nếu có những cảnh báo như hôm nay thì mọi người sẽ tỉnh táo hơn, tránh được những đổ vỡ từng phần.

- Chứng khoán

- Đầu tư công

- Nguồn đầu tư Việt Nam năm nay suy giảm. Đầu tư công 2019 chậm hơn. 

Cho nên, xem xét nguồn vốn đầu tư vào thị trường 2019, thì sẽ thấy tình hình 2020 sẽ không có nhiều biến động đặc biệt với nguồn vốn đầu tư. Vận hành vào từng thị trường ngách khác nhau sẽ khác nhau, nhưng vẫn phải quan tâm đến luồng tiền vì đây là động lực phát triển của thị trường. Năm 2020 nếu có điều gì cực đoan xảy ra thì đến trên 50% thị trường bất động sản 2020 sẽ theo hướng tịnh tiến ngoại suy, đi lên một chút theo hướng bình ổn. 

Câu hỏi đặt ra là năm 2020 đòi hỏi những gì? Tôi nghĩ có 5 câu trả lời. 

Một là, hoàn thiện các chính sách về condotel và officetel càng nhanh càng tốt. Từ tháng 4/2019, Thủ tướng đã đưa ra yêu cầu mà đến nay vẫn chưa có văn bản trả lời.

Hai là, ra được càng sớm càng tốt quy hoạch quốc gia và tỉnh để làm cơ sở cho các dự án từ 2020 trở đi có thể được phát triển ổn định.

Thứ ba là đưa ra các cơ chế đặc thù để Nhà nước đồng hành với tư nhân đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Thứ tư là đưa ra những rà soát trong thực tiễn và kiên quyết thực hiện những dự án chậm tiến độ, không triển khai hoặc chế tài. Và thứ năm là cần hơn nữa tính minh bạch, hạn chế những phấn khích kiểu như lãi suất 14,5% cũng như cam kết 12,5% cho những khả năng phát triển bình thường. Tôi cho rằng lãi suất trên 10 hay 12,5% chỉ là những dự án cực kỳ đắc địa, của những doanh nghiệp cực kỳ thành công. Còn những doanh nghiệp bình thường và những dự án không đặc biệt thì không thể nào đạt được mức cam kết đó và nhà đầu tư cần tỉnh táo trong những trường hợp này. 

Ở góc độ quản lý Nhà nước, tôi cho rằng, năm 2020 nhìn chung thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển. Cơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định rằng bất động sản 2020 không thể đi xuống. Nhưng phải xác định phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định, hay phân khúc nào cần phải điều chỉnh.

Năm 2020 sẽ có những điều chỉnh rất lớn từ Nhà nước. Khi có những chính sách điều chỉnh, đặc biệt về hoạt động đầu tư kinh doanh, thì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp hay các nhà đầu tư cũng phải theo đó mà điều chỉnh.

Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp doanh nghiệp phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở.

Trong đó có các vấn đề về NƠXH, nhà ở giá thấp, từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống là rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại I. Thiếu tức là nhu cầu cao và phải có yếu tố thúc đẩy nhu cầu. Các chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình, và chắc chắn năm 2020 sẽ có các sản phẩm bán ra.

Năm nay nguồn cung sản phẩm ít là do nhiều dự án phải tạm dừng để điều chỉnh. Cơ quan chúng tôi cũng đang tiếp nhận rất nhiều dự án nộp để xin điều chỉnh cơ cấu, thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở, số lượng có thể lên tới vài nghìn căn. Đầu năm 2020, bất động sản du lịch phát triển và sẽ thêm phát triển. Đã bắt đầu có một số tỉnh có cơ hội phát triển, các hội nghị chuyên về bất động sản và du lịch đã được tổ chức và cũng đã nhờ cơ quan Nhà nước tham gia. Các tỉnh đang bắt đầu nhận ra cơ hội và điều chỉnh.

Nếu nói năm 2020 là chỉ dành cho phân khúc du lịch thôi, tôi nghĩ điều này đúng nhưng chưa toàn diện. Các phân khúc của chúng ta đều còn dư địa lớn. Chúng ta có 100 triệu dân, dân số trẻ; độ tuổi từ 15 trở lên có đến 55 triệu người, có 26 triệu hộ gia đình. Tầng lớp trung lưu có 30 triệu dân, dự kiến tăng lên 40 triệu vào năm 2025. Sức mua và nhu cầu nhà ở rất lớn, các phân khúc đều có cơ hội. Thu nhập của người dân ngày càng cao, nên nhu cầu về nhà ở sẽ ngày càng tăng trong những năm tới.

Còn nếu nói, năm 2019 bất động sản công nghiệp và bất động sản du lịch là điểm nhấn là vì thời gian qua dòng tiền chuyển dịch mạnh mẽ, dòng vốn chuyển dịch ra khỏi Trung Quốc đi nhiều nơi, trong đó có Việt Nam. Xu hướng của các nhà đầu tư FDI và cá nhân đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp dịch vụ bất động sản thì quy mô sẽ nhỏ hơn để an toàn hơn. Chúng ta sẽ khai thác ngoại lực này thành những lợi thế, bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh.

Về bất động sản du lịch, phát triển du lịch những năm qua ấn tượng. Vì câu chuyện địa chính trị, năm nay lượng khách ít hơn nhưng chất lượng khách tốt hơn. Thời gian tới, chúng ta cần hướng đến nhóm khách châu Âu, châu Úc… là nhóm khách chi tiêu nhiều hơn và có khoảng thời gian lưu trú dài hơn. Rõ ràng du lịch sẽ là cỗ máy kiếm tiền rất tốt, chúng ta cần phát huy, đây là lĩnh vực Chính phủ coi là mũi nhọn, vừa sức với người dân, với doanh nghiệp. Du lịch sẽ là công cụ để điều chuyển dòng tiền từ nơi giàu sang nơi nghèo, phát triển các khu vực có cảnh quan.

Chúng tôi mong muốn Chính phủ và các bộ ngành tiếp tục tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn thúc đẩy du lịch phát triển. Từ đó bất động sản du lịch sẽ rất phát triển. Bởi dư địa du lịch còn nhiều. Những năm qua du lịch Việt Nam tăng trưởng mạnh mẽ nhưng nếu nhìn vào Top 4 Asean thì chúng ta chưa là gì cả. Chi tiêu bình quân các nước là trên 1.000 USD còn tại Việt Nam mới chỉ khoảng 8 - 900 USD.

Bà Bùi Thị Phương Chi đặt câu hỏi Các chuyên gia đánh giá thế nào về quan điểm: Điểm sáng trong trung và dài hạn cũng như dư địa thị trường sẽ dành cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp?

Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy. Cho nên tôi đồng ý với anh Trương Anh Tú, khi đó thị trường đều là niềm tin. Còn giờ chúng ta đã có báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp, các tổ chức nghiên cứu thị trường, cơ quan quản lý nhà nước, Cục Phát triển Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)… qua đó nhìn nhận thấy vấn đề, định hình được nhu cầu sử dụng bất động sản, nhu cầu đầu tư ở từng khu vực, thành phố, vùng miền.

Thời điểm 2019, sự chùng xuống, giảm tốc của thị trường bất động sản có các nguyên nhân: yếu tố thế giới như các diễn giả đã nói, yếu tố kinh tế thế giới, ảnh hưởng chiến tranh thương mại đều ảnh hưởng tới thị trường trong nước. Còn trong nước thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố là tín dụng bất động sản và sự tăng giá bất động sản.

Ở yếu tố tăng giá bất động, chi phí đầu vào của bất động sản đang bị đẩy lên rất mạnh. Ví dụ như giá đất, giá đền bù, thuế đều tăng cao và tăng ở hầu hết các vùng, vùng đô thị là tăng mạnh nhất. Định mức bất động sản cũng tăng, nhân công, vốn, chi phí cũng tăng, ngân hàng cũng tăng lãi suất cho vay. Tất cả yếu tố đó đã đẩy chỉ phí đầu vào lên. Mấy năm gần đây, giá bất động sản Việt Nam tăng nhẹ 1 - 2%, thị trường TP.HCM tăng mạnh hơn, khoảng 5 - 7%. Trong khi đó, chi phí đầu vào tăng còn mạnh hơn khoảng trên 10%, có địa phương thậm chí có thể tăng khoảng trên 30%.

Nhưng nếu doanh nghiệp bán tăng giá lên, kể cả 1 - 2 triệu đồng/m2 thì rất khó, không tiêu thụ được. Cho nên đây chính là khó khăn mà tôi muốn nói đến Một khó khăn nữa là sự tổng ra soát của tất cả các khu vực về giao đất, dự án, về mua bán nhà đều khó khăn. Đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội rồi lan tỏa ra các khu vực xung quanh. Làm cho nguồn cung bị giảm sút một cách trầm trọng.

Trong năm 2019, TP.HCM có khoảng 5 dự án được phê duyệt chủ trương và 32 dự án được cấp phép đủ điều kiện đưa vào thị trường. Riêng quý III có 8 dự án được cấp phép đưa vào thị trường, trong đó có 1 dự án của Vingroup cung cấp phần lớn sản phẩm, còn lại 7 dự án chỉ chiếm gần 50% còn lại. Cơ cấu sản phẩm cũng bị mất cân đối. Đặc biệt là thị trường TP.HCM mất hẳn nguồn cung sản phẩm cho giá rẻ, bình dân. Nhiều dự án lúc mở bán xác định là nhà ở cho phân khúc bình dân chỉ 10 - 20 triệu đồng/m2, nhưng đến khi chào bán toàn trên 30 triệu đồng/m2, vượt khỏi ngưỡng nhà ở bình dân.

Đây là những vấn đề tôi muốn nói. Nhu cầu thì rất tốt, ra đến đâu đều hấp thụ hết, nhưng không có hàng để bán. Nguyên nhân đến từ việc ra soát tổng thể. Tôi đồng ý rằng ra soát là đúng với quy định pháp luật, nhưng nếu không có giải pháp để đẩy mạnh hơn, nhanh hơn thì 2020 sẽ tiếp tục gặp vấn đề cầu nhiều mà cung lại ít. Các diễn giả và chuyên gia cần nêu giải pháp cho các vấn đề đó để giải quyết trong năm 2020, nếu không, thị trường sẽ tiếp tục đi xuống hơn so với 2019.

Khách mời có hỏi về hai vấn đề: Thứ nhất có gì khác biệt về sự giảm tốc của thị trường 2012 – 2013 với giai đoạn hiện nay, thứ hai là thị trường sắp tới như thế nào.

Theo tôi, khác biệt giữa 2 thời kỳ là câu chuyện của yếu tố tâm lý và niềm tin. Giai đoạn năm 2012 – 2013 là giảm tốc về yếu tố niềm tin là rất lớn, còn nguồn cung thời đó rất lớn. Hiện nay thì giảm nguồn cung, nhưng chỉ một vài phân phúc thôi nhưng niềm tin của khách hàng vẫn còn.

Thực tế theo tôi, TP.HCM giảm cung không lớn. Khác biệt về chuyện giảm tốc là câu chuyện của tâm lý, niềm tin. Thị trường bất động sản 2020 về sau sẽ rất bền vững, tốt, tích cực. Niềm tin của thị trường hiện nay đã có, như chúng tôi đã chia sẻ, trên 50% là câu chuyện thương hiệu của chủ đầu tư, chỉ cần tháo gỡ được nút thắt pháp lý.

Thực tế ta thấy sức mua của thị trường rất lớn, dư địa thị trường rất lớn. Với những yêu tố này, tôi tin lượng cung thời gian tới sẽ tích cực và ổn định.

Như Phúc Khang chúng tôi phát triển CTX. Chỉ cần chúng ta đi đúng vào lối đi riêng của thị trường, tạo xu hướng mới thì sẽ nhận được những phản hồi rất tốt từ thị trường.

Condotel là một chủ đề hay. Liên quan đến condotel, tôi nghĩ có 3 khía cạnh cần bàn. Một là những rủi ro với người mua, hai là các vấn đề pháp lý và thứ ba là nguồn cầu phụ thuộc vào cái gì.

Diễn đàn này là một cơ hội tốt để thảo luận xem loại hình bất động sản này cần điều kiện gì để phát triển.

Nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng ổn định, cơ bản là tốt. Nền tảng phát triển chắc chắn, đặc biệt là những cam kết về tăng trưởng vỹ mô. Trong điều kiện chiến tranh thương mại nhưng chúng ta vẫn tự tin về cơ sở tăng trưởng khi dựa vào khu vực tư nhân.

Tiếp nữa là những cam kết mở cửa hội nhập rất mạnh. 

Trong thời điểm như hiện tại, ta lại có những yếu tố củng cố lòng tin tăng trưởng. Đây là những yếu tố rất quan trọng để nhà đầu tư và chủ đầu tư đặt niềm tin vào sự phát triển của cả nước. Thế giới hiện nay vẫn còn mang tính bất thường rất cao. Chất lượng dòng tiền đầu tư vào Việt Nam cũng chưa được đảm bảo.

Trong dịp này, với bối cảnh chung, nên có những thảo luận hẹp hơn. Cách tiệp cận giữa những người làm bất động sản chuyên sâu với những người nghiên cữu vĩ mô là khác nhau. Nếu Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có Tọa đàm với chủ đề hẹp hơn nữa thì ta sẽ có những luồng thông tin và định hướng tốt hơn rất nhiều. Hiệp hội có vai trò rất lớn với sự tác động mạnh sẽ có thể góp phần làm giảm sự nhiễu loạn thông tin và giúp minh bạch thị trường.

Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 2019, 4 tháng cuối năm thị trường có sự điều chỉnh mạnh mẽ để định hướng cho 2020, cả thị trường nói chung và khách hàng, nhà đầu tư cần đưa ra phương án phù hợp sự vận động của thị trường. Khách hàng cần nghiên cứu xem xét kỹ sản phẩm của chủ đầu tư. Tôi cho rằng uy tín của chủ đầu tư là yếu tố quyết định, khách hàng sẽ nhìn vào thương hiệu lớn để mua. Thương hiệu làm sản phẩm đa dạng, tiềm lực tài chính mạnh sẽ đựơc lựa chọn.

Với CEO Group, theo nguyên tắc thị trường, thị trường cần gì chúng tôi sản xuất cái đó. Từ NOXH là trách nhiệm của doanh nghiệp với cộng đồng, đến khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng, condotel nói riêng và các sản phảm bất động sản khách phát sinh công năng khác... Về condotel - ở Phú Quốc, tập đoàn CEO cũng có sản phẩm shophouse, villa nhưng chỉ có phần nhỏ trong đó cam kết lợi nhuận.

Nói về câu chuyện condotel, tôi cho rằng trường hợp gần đây gây xôn xao là sự việc cá biệt. Bản thân condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khỏan cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng.

Thủ tục pháp lý theo quan điểm chúng tôi là đã khá đầy đủ nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt.

Tôi thấy rằng mọi người đều nhận định thị trường bất động sản thời gian này có sự giảm tốc nhất định. Tôi cũng đã trải qua thời kỳ 2010 - 2011 khi thị trường giảm tốc và đóng băng do nguồn cung quá lớn và gặp vấn đề lãi suất vay. Thị trường đã điều chỉnh mạnh sau thời kỳ đó, nhiều tập đoàn bất động sản mới nổi lên. Thị trường 2018 - 2019 hiện nay lại có sự giảm tốc nhất định, nhưng diễn biến về vỹ mô khá tốt. Nguồn cung ra thị trường vẫn ở mức độ ổn định và thị trường đang có những sự điều chỉnh. Nhưng những người làm nghề thấy rằng thị trường đang giảm tốc ở nhiều phân khúc. Thống kê các doanh nghiệp xây dựng, số lượng hợp đồng ký mới rất thấp, có sụt giảm, điều chỉnh nhất định. Đứng trước khúc cua như vậy, sự điều chỉnh thời gian này sẽ có gì khác với đợt trước và các chuyên gia có dự báo như thế nào về thị trường trong giai đoạn tiếp theo?

Tôi đồng tình với anh Phạm Lâm về số liệu khai thác thị trường. Ở góc độ chủ đầu tư, tôi thấy quyết định mua bất động sản sẽ dựa trên uy tín của chủ đầu tư lên tới trên 50% thay vì chỉ 23,5%. Sau đó là đến cam kết lợi nhuận và khả năng tăng giá. Tiếp theo mới đến thiết kế và tiện ích. Ví dụ như khi nói đến Phúc Khang là nói đến công trình xanh và khi người ta thấy Phúc Khang và công trình xanh đi với nhau, người ta sẽ ủng hộ và đồng hành.

Về quyết định mua bất động sản của khách hàng, theo khảo sát Tổng lượng giao dịch tại DKRA (trên 55.000 giao dịch), chúng tôi đã thấy rằng, hiện 23,5% khách hàng khi mua dự án đặt niềm tin vào chủ đầu tư, 14,8% tin vào chính sách bán hàng (về giá, thanh toán, khuyến mãi), gần 15% quyết định vì thiết kế, kiến trúc đẹp, sau đó mớ tới vị trí - chiếm gần 12%; và khoảng hơn 12% là liên quan đến các tiện ích. 

Nổi bật ở đây là việc khách hàng quyết định đầu tư vì thương hiệu của chủ đầu tư, tôi cho rằng đây là kết quả hợp lý trong bối cảnh thị trường, khi các nhà phát triển dự án ngày càng cố gắng hoàn thiện và chuyên nghiệp hơn.

Vị khách mời bên dưới vừa đề cập đến câu chuyện lòng tin với chủ đầu tư của khách hàng, vậy xin các khách mời chia sẻ quan điểm về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng. 

Là người trực tiếp đầu tư vào một vài sản phẩm condotel, tôi nhận thấy rằng, hiện thị trường có nhiều doanh nghiệp phát triển sản phẩm này, nhưng từ kinh nghiệm bản thân tôi thấy nhiều nhà đầu tư như chúng tôi không hiểu biết sâu về sản phẩm khi đầu tư, có khi không có khả năng đọc và hiểu rõ hợp đồng. Đa số nhà đầu tư khi mua đều nghe theo lời giới thiệu của môi giới hoặc mua theo đám đông, tìm hiểu thông tin trên mạng hoặc đầu tư bằng niềm tin với chủ đầu tư. Nhưng niềm tin đó nhiều khi cũng không được đáp lại xứng đáng, cụ thể là cam kết lợi nhuận và chi trả không giống nhau. Xin các diễn giả chia sẻ quan điểm về vấn đề này.

TS. Doãn Hồng Nhung chia sẻ quan điểm về NƠXH và condotel

Tôi cho rằng mô hình NƠXH khi triển khai ở Việt Nam có những điểm không thành công nhưng bên cạnh đó cũng có những điểm rất thành công. Tôi được biết có 1 doanh nghiệp đã thành công trong mô hình NƠXH ở Phú Yên. Từ trường hợp này, tôi thấy rằng, điểm quan trọng là ở vốn đầu tư, lựa chọn vị trí để cư dân có thể thuận tiện đi lại, trong đó việc lựa chọn vị trí chính là điểm nhấn

Tôi chia sẻ với ý kiến của ông Nguyễn Ngọc Thành. Đầu tiên, về thị trường bất động sản nói chung. So sánh giữa quý III với quý II năm nay, các loại hình như căn hộ, văn phòng... ghi nhận rất nhiều giao dịch thành công. Đặc biệt tại TP.HCM, Hà Nội, hay các tỉnh có thị trường bất động sản phát triển như Khánh Hòa, Quảng Ninh, thì có khoảng 28.000 - 29.000 giao dịch thành công, tăng 58,3% so với quý II. Số lượng giao dịch thành công các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự du lịch cũng tăng 79,9%.

Nguồn cung nhà ở cũng tăng. Trong quý III, có 69 dự án với khoảng 30.000 căn hộ được chào bán. Đầu năm 2019 có những vướng mắc liên quan đến hoàn thành sản phẩm, nhưng các chủ đầu tư và chính quyền địa phương đã tháo gỡ. Đến quý III và quý IV, lượng sản phẩm giao dịch nhiều. Các sản phẩm đưa ra đều giao dịch thành công vì đánh trúng vào nhu cầu thị trường.

Cùng lúc đó, chỉ số giá luôn luôn tăng. Ở TP.HCM chỉ số giá chung cư tăng 0,2%; cao cấp giảm 0,12%; bình dân tăng khoảng 0,16%; nhà ở riêng lẻ tăng 0,2%.

 Bộ Xây dựng và Chính phủ đã nhận định, chính sách với bất động sản không thiếu. Nhưng với phân khúc NƠXH, phát triển NƠXH tại Việt Nam có 2 vấn đề khó khăn:

Thứ nhất là khó khăn về nguồn vốn. Trong Luật Nhà ở, quy định Nhà nước dành lượng vốn nhất định cho vấn đề này. Giai đoạn có nguồn vốn ưu đãi 30.000 tỷ đồng chúng ta đã làm tốt, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất tăng thêm nguồn vốn mấy nghìn tỷ nữa nhưng vẫn chưa quyết được.

Khó khăn thứ hai là trong triển khai thực hiện tại địa phương, có địa phương quan tâm nhưng có địa phương không quan tâm, đất có nhưng không làm. Bên cạnh đó, việc chọn địa điểm NƠXH, cũng có địa phương lựa chọn không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án nhưng không có nhiều người về ở.

Bức tranh thị trường bất động sản đang rất đẹp, niềm tin đó là có cơ sở. Nhưng ở đây tôi xin chia sẻ một điều băn khoăn: Các mảng phân khúc nhà hiện nay nói chung đang phát triển tốt, được thị trường đón nhận tốt. Nhưng khi khảo sát tại địa phương thì chúng tôi nhận thấy nhu cầu về NƠXH rất lớn nhưng triển khai chậm, nhiều bất cập, khó khăn.

Tôi muốn tìm hiểu xem khó vì chính sách hay khó vì vận hành và nhận thấy là có nhiều yếu tố, trong đó một phần là chính sách. Đã có nghị định triển khai NƠXH nhưng đến khâu triển khai thì còn tắc ở đâu đó. Khi tiếp cận thị trường quốc tế thì thấy có tới 80% là NƠXH, nhà ở cao cấp chỉ chiếm 20%; còn Việt Nam thì ngược lại, có thể là do thị trường Việt Nam phát triển và do dân mình giàu hơn. Nhưng với việc phát triển NƠXH có lẽ là do chính sách. Chính sách cần đi vào thực tiễn hơn, tôi cho rằng việc phát triển NƠXH đang có vấn đề. Nhưng muốn để thị trường phát triển bền vững mạnh mẽ hơn thì cần đẩy phân khúc NƠXH mạnh mẽ hơn.

Hiện nay GDP rõ ràng đang tăng trưởng. Tôi khẳng định là thị trường đang tiếp tục phát triển. Theo cách tính của chúng ta, bất động sản có quy mô rất lớn nhưng chỉ chiếm 0,24 điểm %. Tôi cho rằng con số này quá nhỏ bé và không thể hiện được tiếng nói về vai trò của bất động sản trong cơ cấu GDP. Nhưng tôi cho rằng, con số chỉ 0,24% là bởi đang có độ vênh trong cách tính của Tổng cục Thống kê về GDP. Cụ thể là phần xây dựng lại được tính sang GDP cho xây dựng, bất động sản nghỉ dưỡng cũng không được tính vào đóng góp GDP của bất động sản, bất động sản dịch vụ lại được tính vào GDP thương mại.

Xin nhắc lại một lần nữa, tôi cho rằng thị trường vẫn đang phát triển ổn định và khả quan. Riêng với Tập đoàn CEO, chúng tôi đang đầu tư rất nhiều phân khúc, có những sản phẩm mà năm 2018 không bán được nhưng năm 2019 lại bán tốt. Qua đó để khẳng định thị trường 2019 không tệ mà đang có đóng góp, tăng trưởng thực sự trong GDP.

Từ góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, tôi thấy rằng 2 - 3 năm qua thị trường bất động sản Việt Nam có những dấu hiệu tích cực. Chúng ta đang qua khúc cua để thanh lọc, loại bỏ những yếu tố không phù hợp với thị trường, để tạo động lực thúc đẩy phát triển cho giai đoạn tiếp theo. Dù hiện tại, nguồn cung có giảm nhưng cầu vẫn rất đáng kể. Theo khảo sát của chúng tôi, 1 năm tại TP.HCM có 500.000 cặp vợ chồng trẻ, dân nhập cư khoảng 200.000 người có nhu cầu mua nhà. Với lượng cầu như vậy, thì nguồn cung như hiện tại là không đủ để cung cấp ra thị trường. Bên cạnh đó, tôi cho rằng thị trường những năm qua phát triển toàn diện hơn ở các khu vực. Theo khảo sát của chúng tôi, giai đoạn năm 2009, các thị trường phát triển nhiều nhất là Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng còn hiện giờ thì đã ghi nhận sự phát triển toàn diện ở nhiều khu vực hơn.

Tôi cũng cho rằng, thị trường hiện nay đang có những diễn biến rất lạc quan. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước rất mạnh mẽ và sòng phẳng so với doanh nghiệp nước ngoài, cả về chất lượng sản phẩm, quy mô... đều tốt hơn. Thị trường hiện đang có diễn biến tích cực, chúng ta đang chuẩn bị cho bước tiến dài hạn.

Tôi đồng ý với vấn đề bà Bùi Thị Phương Chi vừa nêu. Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua phát triển ổn định và có hướng phát triển lành mạnh. Nó thể hiện ở những con số cụ thể. Từ năm 2015 đến nay, mỗi năm các chỉ số từ lượng cung sản phẩm ra thị trường cũng như lượng giao dịch đều tăng trưởng, bình quân tăng 10 - 15%. Đột biến 2018 tăng trên 20%.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường cũng rất cao, đặc biệt ở các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn duy trì ở ngưỡng trên 60 - 70%, đây là tỷ lệ hấp thụ tốt mà các dự án bất động sản đều mong muốn.

Trong 2019, thị trường có sụt giảm về một số chỉ tiêu. Nhưng tỷ lệ hấp thụ lại tăng mạnh vì lượng cung không giảm so với các năm khác nhưng nhu cầu giao dịch vẫn tăng, cho nên ngay sau quý III/2019 ghi nhận tại TP.HCM lượng hấp thụ lên tới 95% - đây là lực cầu rất tốt trên thị trường, nhu cầu mua rất cao.

Về câu chuyện nguồn cung sụt giảm, tôi cho rằng có nhiều lý do và đây là vấn đề mà chúng ta cần điều chỉnh để thị trường có thể phát triển theo hướng tốt hơn.

Từ góc độ doanh nghiệp, tôi cho rằng, những vấn đề về pháp lý khiến thị trường chậm lại như mọi người đã nói rất nhiều cũng chính là một yếu tố tích cực, là cơ hội để chúng ta cùng nhìn nhận lại thị trường. Các doanh nghiệp cũng cần nhân cơ hội này để đánh giá lại hành vi của mình trong các chiến lược phát triển. Theo tôi, nhờ vậy mà thị trường về trung hạn và dài hạn sẽ có thể có những yếu tố ổn định và lành mạnh.

Chúng ta đều hiểu rằng, thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tốt. Tôi xin bổ sung một số ý. Đối với những thị trường có tính đầu tư cao như thị trường bất động sản thì việc kinh tế vỹ mô có ổn định hay không là rất quan trọng. Nhìn vào tình hình kinh tế vỹ mô Việt Nam, trong 3 năm gần nhất đều có sự phát triển ổn định trong bối cảnh kinh tế thế giới gặp nhiều vấn đề. Điều này cũng tạo nên sự hấp dẫn với thế giới. Từ đó có thể thấy những triển vọng lớn trong năm 2020.

Khách mời có hỏi về hai vấn đề: Thứ nhất có gì khác biệt về sự giảm tốc của thị trường 2012 – 2013 với giai đoạn hiện nay, thứ hai là thị trường sắp tới như thế nào.

Theo tôi, khác biệt giữa 2 thời kỳ là câu chuyện của yếu tố tâm lý và niềm tin. Giai đoạn năm 2012 – 2013 là giảm tốc về yếu tố niềm tin là rất lớn, còn nguồn cung thời đó rất lớn.

Hiện nay thì giảm nguồn cung, nhưng chỉ một vài phân phúc thôi nhưng niềm tin của khách hàng vẫn còn. Thực tế theo tôi, TP.HCM giảm cung không lớn. Khác biệt về chuyện giảm tốc là câu chuyện của tâm lý, niềm tin.

Thị trường bất động sản 2020 về sau sẽ rất bền vững, tốt, tích cực. Niềm tin của thị trường hiện nay đã có, như chúng tôi đã chia sẻ, trên 50% là câu chuyện thương hiệu của chủ đầu tư, chỉ cần tháo gỡ được nút thắt pháp lý.

Thực tế ta thấy sức mua của thị trường rất lớn, dư địa thị trường rất lớn. Với những yêu tố này, tôi tin lượng cung thời gian tới sẽ tích cực và ổn định. Như Phúc Khang chúng tôi phát triển CTX. Chỉ cần chúng ta đi đúng vào lối đi riêng của thị trường, tạo xu hướng mới thì sẽ nhận được những phản hồi rất tốt từ thị trường.

Tôi hoàn toàn đồng tình với tóm tắt và kết luận của ông Nguyễn Trần Nam và ông Nguyễn Mạnh Khởi. Tôi chỉ muốn nói thêm, rõ ràng những năm qua thị trường ổn định và năm 2019 đã tăng trưởng so với năm trước. Sự đóng góp của bất động sản cho GDP liên tục tăng. Cả năm 2019 về tổng quan thị trường 6 tháng đầu năm vẫn phát triển tốt, chỉ từ quý III thị trường có chững lại. Về thể chế, tôi cho rằng đã ngày càng hoàn thiện mặc dù còn nhiều khó khăn, tuy nhiên đã tốt hơn, minh bạch hơn, ổn định, bền vững hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi trả lời câu hỏi của bà Chi: Những đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam rất sát với tình hình thực tế, kể cả mặt được và chưa được cũng như thách thức mà thị trường đang gặp phải trong 2019. Tôi hoàn toàn đồng ý với các đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam. Theo tôi thấy, thị trường ngày càng phát triển ổn định, đi vào chiều sâu. Các nhu cầu bất động sản thực sự có thanh khoản cao. Về những đánh giá rằng thông tin trên thị trường chưa đầy đủ, chưa công khai thì theo tôi cơ quan quản lý đã cung cấp khá nhiều thông tin để đưa tới nhà đầu tư, để từ đó các doanh nghiệp, các nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định chính xác hơn.

Về 2 khó khăn lớn nhất mà ông Nam vừa nêu, thứ nhất là vướng mắc về cơ sở pháp lý thì cái này quy hoạch đã nhận định, đưa ra sửa và thảo luận, một số vướng mắc đã đưa vào dự thảo, tháng 5, tháng 6 tới đây sẽ có sửa đổi. Thứ hai là về thủ tục hành chính thì chúng ta đang đi vào giai đoạn rà soát pháp lý. Nhiều dự án đang bị dừng lại để rà soát cụ thể, tránh trường hợp phải kiểm tra sau này. Theo tôi đó là một việc làm đúng đắn.

Mở đầu Tọa đàm, bà Bùi Thị Phương Chi đặt vấn đề: Chúng ta vừa lắng nghe chia sẻ đầy tâm huyết của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam. Theo nhận định của ông Nam, thị trường bất động sản 2019 cơ bản phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và giảm thiểu nguy cơ rủi ro. Tuy nhiên thì thị trường cũng gặp những khó khăn nhất định và giảm sút. Về vấn đề này, xin lắng nghe chia sẻ của các khách mời, các vị đánh giá thế nào về thị trường năm qua?

Tham dự tọa đàm: PGS. TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Tổ tư vấn của Thủ tướng; ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CEO; ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; ông Trương Anh tú, Giám đốc khối kinh doanh – tiếp thị và dịch vụ khách hàng, Phúc Khang Corporation; ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; ông Phạm Lâm – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam

Điều phối Toạ đàm: Bà Bùi Thị Phương Chi - Giám đốc Kênh truyền hình Kinh tế Tài chính VITV

Ông Nguyễn Trần Nam đánh giá, trong giai đoạn 3 năm vừa qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước. Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng thể hiện vai trò đặc biệt quan trọng của mình trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác. Từ đầu năm đến nay, tình hình quốc tế cũng như khu vực diễn biến phức tạp và có nhiều yếu tố không thuận lợi. Các yếu tố này đã khiến doanh thu và lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán giảm.

Mặt khác, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định. Bên cạnh đó, do những vướng mắc về mặt pháp lý, một số phân khúc như condotel, officetel không còn sôi động như giai đoạn trước. Ngoài ra, việc thực hiện những quy định về quy hoạch, xây dựng, đất đai, giải phóng mặt bằng… kể cả thủ tục hành chính cũng được siết chặt, cũng làm giảm mạnh các dự án được phê duyệt và triển khai.

Do đó, theo xu hướng của nền kinh tế và như dự báo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từ cuối năm 2018, thị trường bất động sản đã và sẽ gặp những khó khăn nhất định và có dấu hiệu giảm sút.

Nhận diện những diễn biến trên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã khái quát những cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và trong thời gian tới như sau.

Về cơ hội: Một là, thị trường bất động sản vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô. Tuy còn nhiều khó khăn, song do nỗ lực điều hành chính sách, cải cách kinh tế của Chính phủ ngày một hiệu quả nên đã tạo ra những kết quả tích cực về tăng trưởng kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô.

Hai là, nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Cơ cấu dân số Việt Nam là nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… dẫn tới hàng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.

Ba là, dư địa phát triển rất lớn cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn. Có thể nói, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, dựa trên nền tảng thiên nhiên, văn hóa, thể chế, nhất là trong bối cảnh các bộ ngành và địa phương đang tích cực thực hiện Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, lượng khách du lịch đang tăng trưởng tốt. Xu hướng đầu tư vào phân khúc này phải hướng đến các sản phẩm quy mô, đẳng cấp, nhằm vào tầng lớp trung lưu đang phát triển rất nhanh.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Cả trong ngắn hạn, trung và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Thứ tư là, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh và ngày một thực chất hơn.

Năm là, sự chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Trong thập niên vừa qua, Việt Nam đã chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng, nhờ đó, tổng đầu tư hạ tầng đến nay đã chiếm bình quân hơn 10% GDP, vượt qua cả khối các nền kinh tế Đông Á, vốn nổi tiếng với mức đầu tư cơ sở hạ tầng cao. Chỉ trong vòng 7 năm từ 2012 - 2019, cả nước đã có thêm 838km đường cao tốc mới được đầu tư mới, hoàn thành và đưa vào sử dụng. Đây đều là những dự án trọng điểm, có tính kết nối liên vùng, tạo ra động lực to lớn để thúc đẩy phát triển KT-XH…  

Cơ hội là vậy nhưng thị trường bất động sản Việt Nam cũng đối diện với không ít thách thức.

Một là, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ Luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, kinh doanh bất động sản...

Hai là, những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.

Ba là, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%; cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Thứ tư là, gần đây, tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán "dự án ma" trở nên phổ biến. Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý. Việc phân lô bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị.

Năm là, thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường. Theo đó, ở thị trường bất động sản Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Nguyên nhân của tình trạng trên chủ yếu là do chậm thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường bất động sản, kích thích đầu tư. Cụ thể là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao dịch bất động sản.

Trước những bất cập đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hi vọng Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019 sẽ tập trung đề cập, thảo luận, làm rõ các vấn đề:

Một là, cung cấp bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2019 và sự phát triển của thị trường giai đoạn vừa qua. Đồng thời, dự báo, chỉ ra những thuận lợi, khó khăn và những yếu tố tác động tới thị trường trong năm 2019 và trung hạn.

Hai là, tập trung phân tích các rào cản, vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2019 và giai đoạn vừa qua để có các biện pháp hỗ trợ, điều chỉnh chính sách kịp thời và cũng đưa ra khuyến nghị để cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chủ động có các giải pháp ứng phó phù hợp, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Ba là, phân tích các xu hướng mới trên thị trường bất động sản Việt Nam như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; bất động sản xanh, thông minh… Nêu lên những kinh nghiệm thực tế về việc phát triển các phân khúc này; đồng thời, trao đổi các kinh nghiệm quốc tế có nhiều khả năng ứng dụng cho Việt Nam.

Ngay sau thành công của Diễn đàn, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổng hợp hợp đầy đủ thông tin, các ý kiến tham luận và các sáng kiến, giải pháp được đưa ra tại Diễn đàn nhằm:

Thứ nhất, xây dựng các Văn bản báo cáo Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước, qua đó kiến nghị và tham vấn về các vấn đề có liên quan nhằm phục vụ thiết thực cho công tác quản lý, điều hành, tháo gỡ các vướng mắc và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ hai, đưa ra các thông điệp, báo cáo thị trường mang tính khuyến nghị cho cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và từng phân khúc/lĩnh vực của thị trường nói riêng…

Thứ ba, thông qua các cơ quan báo chí, truyền thông, cung cấp đầy đủ các thông tin về thị trường để cộng đồng xã hội, người tiêu dùng nắm bắt và có quyết định đầu tư hợp lý. 

Nhà tài trợ Kim cương: Đại diện Nhà phát triển CTX Phúc Khang Corporation. Nhà tài trợ Vàng: Tập đoàn Vingroup. Nhà tài trợ Bạc: Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Xuân Mai; Công ty CP đầu tư bất động sản Taseco (Taseco Land).

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam - Trưởng Ban tổ chức và bà Bùi Thị Phương Chi, Giám đốc Kênh truyền hình Kinh tế Tài chính VITV, trao kỷ niệm chương cho các đơn vị tài trợ Đồng: Đại diện Công ty Cổ phần Eurowindow Holding; Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O; Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn cầu; Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội - GELEXIMCO; Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô; Công ty cổ phần truyền thông ảnh Mặt Trời Vàng; Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Hải Đăng; Công ty kinh doanh bất động sản Viglacera; Công ty Cổ phần tập đoàn BRG; Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC; Công ty Cổ phần đầu tư ALPHANAM; Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam; Công ty TNHH LG Electronics Việt Nam Hải Phòng

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng phát biểu khai mạc Diễn đàn.

Ông Lê Quang Hùng cho biết: Như chúng ta đã biết, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây đã có những bước tiến quan trọng, ngày một minh bạch và bền vững hơn. Sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua đã tạo ra những đóng góp tích cực vào sự phát triển nhanh, bền vững của nền kinh tế. Về giá trị tuyệt đối, giá trị gia tăng tạo lên khoảng 26 - 27 tỷ USD, chiếm 8 - 10% GDP. Việc phát triển nhà ở hằng năm còn tạo ra quỹ nhà ở rộng lớn, tạo an sinh về nhà ở. Theo thống kê, có khoảng 10% dân cư sống trong khu chung cư. 

Tham dự Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019, thay mặt lãnh đạo Bộ Xây dựng, tôi mong muốn thông qua Diễn đàn, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổng hợp ý kiến của các chuyên gia, nhà kinh tế, các doanh nghiệp để tìm ra giải pháp giúp đảm bảo an sinh nhà ở và thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và bất động sản, Bộ Xây dựng mong muốn ngoài vấn đề vĩ mô về phát triển thị trường bất động sản, cũng đề nghị các chuyên gia tập trung phân tích, đề xuất giải pháp tháo gỡ vấn đề cấp bách như sau:

Đề xuất các giải pháp tháo gỡ một số dự án bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý, xác lập quyền sử dụng đất, vướng mắc về quy hoạch. Các giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong thẩm định phê duyệt, triển khai dự án bất động sản.

Đề xuất hành lang pháp lý tháo gỡ cho mô hình condotel, officetel.

Các giải pháp: Thúc đẩy nhà ở xã hội tại khu đô thị, khu công nghiệp; chương trình cải tạo chung cư cũ; tranh chấp về sở hữu, về bảo trì chất lượng và vận hành nhà chung cư, các vấn đề kỹ thuật liên quan đến quy định về tuổi thọ và thời gian sử dụng nhà chung cư.

Các vấn đề pháp lý liên quan đến xác lập quyền sở hữu với dự án bất động sản hiện nay đã đưa dân vào ở nhưng không đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Thay mặt lãnh đạo Bộ Xây dựng, tôi hoan nghênh và đánh giá cao việc tổ chức Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên, tạo cơ hội cho chuyên gia thảo luận, phân tích, đề xuất giải pháp, tháo gỡ vướng mắc trong quá trình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần thứ 2 có sự tham dự của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng; ông Nguyễn Hồng Quân – nguyên Bộ trưởng Bộ Xây dựng; lãnh đạo các đơn vị thuộc Bộ Xây dựng:ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, ông Lưu Đức Cường – Viện trưởng Viện Quy hoạch Kiến trúc; 

Ngoài ra Diễn đàn còn có sự tham dự của đại diện các Bộ, ngành: Bà Nguyễn Đỗ Ánh – Phó Vụ trưởng Vụ Công nghiệp, Ban Kinh tế Trung ương

 Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch: ông Vũ Văn Khanh – Vụ trưởng Vụ Khách sạn, Tổng cục Du lịch; Đại diện Văn phòng Chính phủ: ông Nguyễn Ngọc Điệp – Vụ trưởng Vụ Công nghiệp, Văn phòng Chính phủ; ông Huỳnh Vũ Quốc Phương – Phó Vụ trưởng Vụ kinh tế ngành; bà Phạm Thị Vân Anh – Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước.

Về phía các hiệp hội, có: Đại diện Hội Kiến trúc sư Việt Nam; bà Nguyễn Liễu – Đại sứ Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ tại Việt Nam; ông Nguyễn Thanh Hưng – Chủ tịch Hiệp hội Thương mại Điện tử; ông Vũ Thế Bình – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Internet Việt Nam; TS. Hoàng Ứng Huyền – Phó Chủ tịch, Tổng thư ký Hiệp hội Tư vấn Xây dựng Việt Nam

Về phía các chuyên gia, có: PGS. TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn của Thủ tướng, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TW; TS. Võ Trí Thành, nguyên Viện phó Viện Quản lý Kinh tế Trung ương; TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia Kinh tế - Bộ Tài chính; ông Trần Hữu Hà, Giám đốc Học viện Quản lý cán bộ, Bộ Xây dựng.

Về phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có: Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Trưởng BTC; các Phó Chủ tịch Hiệp hội: ông Nguyễn Ngọc Thành; ông Đoàn Văn Bình, ông Nguyễn Mạnh Hà, ông Phạm Ngọc Thanh, ông Trương Anh Tuấn; ông Đỗ Viết Chiến – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra còn có Đại diện Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, Cần Thơ, Hội Môi giới Bất động sản, Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Khánh Hòa, Tạp chí Điện tử Bất động sản Việt Nam, Trung tâm Tư vấn Vicorea và toàn thể hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Diễn đàn cũng có sự tham gia của đại diện các doanh nghiệp bất động sản, phóng viên báo đài.