Xu hướng dịch chuyển văn phòng về phía Tây
Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản văn phòng. Theo đó, thị trường văn phòng Hà Nội trong hai năm vừa qua luôn duy trì công suất trung bình khoảng 93%.
Đối với văn phòng hạng A chất lượng nhìn chung không có nhiều sự lựa chọn, ngoại trừ từ một tòa nhà mời đi vào hoạt động. Các tòa nhà hạng A hiện tại trong khu vực trung tâm đều đã cũ và thiếu các tiện ích hiện đại.
Theo Savills Việt Nam, văn phòng cao cấp có sức hút lớn với khách thuê nước ngoài, do đó sự quan tâm đối với hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh FDI và M&A diễn biến mạnh mẽ.
Nguồn cầu đối với hạng B sẽ duy trì cao do mức giá thuê phải chăng hơn và chất lượng văn phòng ở mức hợp lý so với giá thuê. Savills cũng thể hiện quan điểm kỳ vọng thị trường hạng A và B sôi động trong những năm tới, đặc biệt ở khu vực nội thành và phía Tây.
Khu vực trung tâm tiếp tục duy trì tình trạng thiếu hụt diện tích cho thuê và nguồn cung tương lai. Khách thuê đang có xu hướng di chuyển từ khu vực trung tâm cũ (Hoàn Kiếm) đến các khu vực kinh tế mới (nội thành và phía Tây).
Chủ đầu tư tiếp tục giữ lợi thế thương lượng. Đa số các khách thuê ký hợp đồng ba năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê.
Savills đánh giá kinh tế Việt Nam đang chuyển dịch mạnh mẽ, đặc biệt trong các lĩnh vực thương mại. Ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (F.I.R.E) mặc dù theo sau các nước trong khu vực nhưng vẫn còn chặng đường dài để phát triển với nguồn cầu văn phòng ước tính rất lớn.
Các doanh nghiệp F.I.R.E tại thị trường Hà Nội đang đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác, chiếm tỉ trọng chính (29%) trong tổng diện tích cho thuê của các tòa nhà văn phòng hạng A và hạng B.
Việc đơn giản hóa các quy định trong ngành bảo hiểm cho thấy tác động rất tích cực lên ngành này với mức tăng trưởng doanh thu năm qua ở mức 20%, gián tiếp phản ánh nhu cầu gia tăng không gian làm việc của ngành này.
Bên cạnh đó, Savills Việt Nam cũng đánh giá Fintech (công nghệ tài chính) nổi lên như một ngành kinh tế mới nhưng đầy triển vọng, thúc đẩy bởi tỉ lệ thâm nhập ngành ngân hàng hiện vẫn còn khá thấp tại Việt Nam - 59%, so với 86% của Thái Lan.
Các doanh nghiệp tài chính - ngân hàng do đó được kỳ vọng sẽ còn có nhiều bước phát triển, kéo theo nguồn cầu văn phòng cho thuê to lớn. Công nghệ thông tin và truyền thông (CNTT&TT) cũng đang phát triển rất nhanh chóng, đứng thứ ba về diện tích cho thuê, hiện đang chiếm tỉ trọng 18%, tăng 2 điểm phần trăm so với 2017 và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai.
Từ năm 2017 đến nay, tỉ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc A và B không thay đổi nhiều, lần lượt chiếm 43% và 57%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn.
Tính đến giữa năm nay, có 68% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài. Xét về cơ sở hạ tầng, khu vực trung tâm ít có khả năng sẽ được nâng cấp trong vòng mười năm tới, trong khi đó các dự án phát triển hệ thống tàu điện trên cao, việc nâng cấp mở rộng các tuyến đường vành đai 2 và vành đai 3 lại đang tập trung tại khu vực Nội thành và phía Tây.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội cho hay: “Nguồn cung văn phòng phía Tây hiện tại ở mức lớn. Sắp tới những toà nhà văn phòng ở phía Tây sẽ được cung cấp ra thị trường, những toà nhà này cũng đang trong quá trình xây dựng sẽ ra mắt vào năm 2021. Bên cạnh đó, hạ tầng khu Tây đã được cải thiện rất nhiều, tuyến đường vàng đai 2, 3 đang mở rộng khiến nhu cầu văn phòng ở nội thành và phía Tây thu hút khách thuê hơn bởi việc đi lại thuận lợi”.
Nhận định chung về phân khúc này, bà Hằng cũng cho rằng, phân khúc hạng A, B tiếp tục sôi động giá thuê gia tăng lên 3%. Trong đó, hạng A với nguồn cung hạn chế ở trung tâm, đặc biệt khách hàng cũng hướng đến các toà nhà văn phòng xanh, có dịch vụ tiện ích tốt, đáp ứng tiêu chí 4.0 cùng với di chuyển thuận lợi... Do đó, mức tăng giá khoảng 7% trong vòng 2 - 3 năm tới.
Không gian làm việc chung đang dần cải thiện
Đối với không gian làm việc chung, mảng này ngày càng phổ biến với giới doanh nghiệp. Nhờ vào tính linh hoạt trong các điều khoản và dịch vụ thuê, không gian làm việc chung đã thu hút rất nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp đang tìm kiếm văn phòng với các giải pháp thuê đa dạng.
Tại Hà Nội, không gia làm việc chung đang ngày càng phổ biến với nhiều thương hiệu khác nhau như Regus, Up, Toong, Cogo, Tiktak, CEO Suite, Dreamplex và WeWork. Trong vòng 12 tháng gần đây, Up mở thêm 4 địa điểm mới với tổng quy mô khoảng 15.500m2, Toong mở mới ba địa điểm với quy mô khoảng 7.000m2 .
Trong vòng 24 tháng trở lại đây, Cogo cũng mở mới 5 điểm với tổng diện tích khoảng 11.500m2. Sự đổi mới trong ngành bất động sản tiếp diễn khi công nghệ bất động sản (Proptech) thu hút được nguồn vốn lớn lên tới 1 tỉ USD/tháng trên toàn cầu.
Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại của Savills Việt Nam: “Các doanh nghiệp công nghệ, start-up đang chiếm phần lớn tỉ lệ cho thuê của các tòa văn phòng Hạng A và Hạng B trong vòng 12 tháng qua, tập trung nhiều ở khu vực Ba Đình và Cầu Giấy.
Trong khi đó, khu trung tâm Hoàn Kiếm và Ba Đình vẫn đang thu hút nhu cầu của các khách thuê văn phòng trong nước và nước ngoài, dù nguồn cung đang ngày càng khan hiếm. Ngoài yếu tố về vị trí thì giá thuê, chất lượng tòa nhà hay công nghệ mới áp dụng cũng là các lý do cho các khách thuê tìm kiếm mặt bằng tại khu vực này đa dạng”.
Bà Đỗ Thu Hằng cũng cho hay: “Không gian làm việc chung ngày càng linh hoạt về giá thuê, khách thuê, nhu cầu thuê. Thống kê cho thấy không gian làm việc chung chiếm 50% trong các toà nhà cho thuê. Hiện nay, xu hướng mở rộng không gian cung cấp cho khách thuê ngày càng gia tăng.
Xu hướng lâu dài, nhiều nhà đầu tư, chủ đầu tư sẽ đi theo hướng kinh doanh không gian làm việc chung có chất lượng tốt thay vì các văn phòng truyền thống”.
Đưa ra lời khuyên với các nhà đầu tư, bà Hằng cho rằng, nhà đầu tư quan tâm đầu tư phân khúc này cần quan tâm vị trí văn phòng cho thuê. Kể cả khách nước ngoài khi thuê văn phòng, họ cũng áp tiêu chuẩn nước ngoài để tìm văn phòng cho thuê tại Việt Nam.
Do đó, nếu văn phòng không phải là vị trí trung tâm thì cũng phải nằm ở vị trí đắc địa tại các khu ngoại thành. Bên cạnh đó, quy mô, diện tích sàn tối thiểu 1.000m2 trở nên. Ngoài ra điều kiện khác gồm hạ tầng, quản lý quốc tế, hạ tầng viễn thông yêu cầu cao…
