Định giá chung của ngành bất động sản vẫn còn khá hấp dẫn

Tại báo cáo đánh giá về tiềm năng thị trường chứng khoán Việt Nam công bố hồi đầu tháng 6/2021, Fiin Pro nhận định: "Mặc dù VN-Index đã tăng mạnh trong một tháng qua nhưng chúng tôi vẫn nhận thấy một số ngành còn dư địa tăng giá nếu dựa trên tiềm năng định giá bao gồm: Bảo hiểm, bất động sản và bán lẻ".

Theo đó, bất động sản nhà ở được dự báo tiếp tục tăng trưởng ấn tượng trong năm 2021, 2022; đồng thời, triển vọng lợi nhuận của doanh nghiệp nhóm này được đánh giá tích cực.

Phân tích cho thấy, cổ phiếu bất động sản đã tăng 26,6% kể từ đầu năm, nhưng định giá chung của ngành bất động sản vẫn khá hấp dẫn. Cụ thể, hệ số định giá P/E của ngành năm 2021 được dự báo ở mức 20,4x, thấp hơn so với mức trung bình 3 năm (24,8x) và mức định giá hiện tại (22,2x). Hiện P/B ngành đang ở mức 3,2x, thấp hơn so với mức trung bình 3 năm (5,7x).

BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG ẤN TƯỢNG

Trong quý I/2021, lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở đã tăng đột biến. Doanh thu thuần tăng 49% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận sau thuế tăng gấp 50 lần. Nguyên nhân là do được hỗ trợ bởi hoạt động kinh doanh cốt lõi với EBIT tăng 236,9% và biên lợi nhuận gộp mở rộng gấp đôi lên mức 22,3%. 

Báo cáo cho hay, biên lợi nhuận (EBIT) của nhóm bất động sản nhà ở được cải thiện mạnh mẽ, tăng 12,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ, phần lớn đến từ VHM và NVL. Đây là hai doanh nghiệp có quỹ đất lớn với giá vốn tốt hơn rất nhiều so với các doanh nghiệp cùng ngành.

Ngoài ra, một yếu tố khác dẫn tới sự tăng trưởng đột biến này là dịch bệnh Covid-19 khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lùi thời gian bàn giao dự án sang quý I/2021 thay vì tập trung vào quý IV/2020 như kế hoạch trước đó. Tăng trưởng lợi nhuận đến từ các doanh nghiệp đầu ngành như NVL (tăng 131,8%) và nhóm có quy mô vừa và nhỏ bao gồm DXG, DIG và AGG nhờ đẩy mạnh bàn giao dự án cho khách hàng bán lẻ.

"Năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có triển vọng lợi nhuận tích cực hơn năm 2020, với nhiều doanh nghiệp, trong đó có VHM, NVL, PDR, NLG, AGG sẽ đẩy mạnh bàn giao nhiều dự án cũng như ghi nhận doanh số bán hàng khả quan nhờ “sóng đầu cơ” trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, dòng tiền tiết kiệm đổ sang nhà đất đã làm tăng cầu và đẩy giá bất động sản lên cao", bà Đỗ Thị Hồng Vân, Trưởng nhóm Phân tích dữ liệu, Khối Dịch vụ Thông tin Tài chính, Fiin Group phân tích.

TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC CHO NỬA CUỐI NĂM 2021 VÀ 2022

Triển vọng lợi nhuận của nhóm bất động sản nhà ở được đánh giá khá tích cực nhờ vào việc dòng tiền đầu cơ, tiết kiệm đang đổ sang nhà đất, làm tăng cầu và đẩy giá bất động sản lên cao. "Lợi nhuận sau thuế của ngành bất động sản, chủ yếu là bất động sản nhà ở, dự kiến tăng 22,4% năm 2021 và 19,1% năm 2022 sau khi giảm nhẹ 0,9% trong năm 2020", báo cáo của Fiin Pro cho hay.

Với thực trạng nguồn cung nội đô khan hiếm, nhóm bất động sản nhà ở, đặc biệt các doanh nghiệp có dự án tại vùng ven với kết nối thuận lợi vào trung tâm, bao gồm VHM, NVL, DXG, DIG, NLG được kỳ vọng có tăng trưởng đột biến.

Cụ thể, ngoài VHM ghi nhận doanh số bán hàng (không bao gồm bán “sỉ”) gần 6 nghìn tỷ đồng trong quý I/2021 - tức tăng gấp đôi so với cùng kỳ, thì một số doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn là Tập đoàn Nam Long (NLG) cũng đưa ra con số bán hàng khả quan, với presale 4 tháng đầu năm tương đương giá trị cả năm 2020. NLG dự kiến doanh số sản phẩm 2021 ở mức 13,5 nghìn tỷ đồng, cao gấp 5 lần doanh thu cả năm 2020.

Bà Đỗ Thị Hồng Vân cho hay, tính đến ngày 25/6/2021, cổ phiếu bất động sản tăng 22,76%, thấp hơn so với mức tăng 25% của VN-Index. "Chênh lệch này cùng với triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tích cực giúp cổ phiếu ngành bất động sản vẫn khá hấp dẫn", Trưởng nhóm Phân tích dữ liệu, Khối Dịch vụ Thông tin Tài chính, Fiin Group nhấn mạnh.

Theo thống kê của nhóm nghiên cứu, có 86/123 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận giá cổ phiếu tăng kể từ đầu năm đến nay, nhưng 14/86 doanh nghiệp này có lợi nhuận sau thuế quý I/2021 giảm so với cùng kỳ năm 2020. Ở chiều ngược lại, trong số 37 doanh nghiệp bất động sản ghi nhận giá cổ phiếu giảm từ đầu năm thì có 10 doanh nghiệp vẫn duy trì tăng trưởng lợi nhuận sau thuế. 

"Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận phụ thuộc vào thời điểm bàn giao dự án cho khách hàng. Do vậy, tăng trưởng lợi nhuận sau thuế chưa phản ánh đầy đủ tình hình hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp bất động sản. Quỹ đất sạch, tiềm lực tài chính và chất lượng hàng tồn kho, bao gồm các dự án đang thực hiện/mở bán là những yếu tố cần xem xét đến khi đánh giá một doanh nghiệp bất động sản", bà Vân phân tích.

Ở góc độ nhìn nhận xa hơn, dựa trên dự báo của giới phân tích cho 72/1766 đơn vị niêm yết, chiếm gần 70% vốn hóa toàn thị trường, nhóm nghiên cứu Fiin Pro cho rằng về mặt tổng thể, các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường Việt Nam đang trên đà duy trì tăng trưởng cao. Và điều này sẽ tiếp tục hỗ trợ về mặt bằng định giá để VN-Index có thể tiếp tục tăng điểm nếu như thị trường chưa có các biến động bất ngờ về nền tảng vĩ mô cũng như nội tại của ngành.

Lợi nhuận sau thuế khối doanh nghiệp được dự báo sẽ tăng tốc trong năm 2022 (tăng 33,1%) trên nền so sánh nhiều ngành ở mức cao. Đáng lưu ý, giới phân tích kỳ vọng tăng trưởng năm 2022 tiếp tục đến từ các doanh nghiệp đầu ngành như: Bất động sản với mức tăng 19,2%; Tài nguyên Cơ bản tăng 22,1%; Công nghệ Thông tin tăng 31,4%. 

Trước đó, tại báo cáo về triển vọng ngành bất động sản nhà ở trong năm 2021, SSI Research đã đặt ra kỳ vọng các công ty này sẽ đạt tăng trưởng lợi nhuận tích cực trong năm.

Báo cáo cho rằng, xu hướng sẽ được cải thiện với việc sửa đổi bổ sung các quy định pháp luật có liên quan đến ngành và đầu tư cơ sở hạ tầng tích cực trong khi cuộc bầu cử Quốc hội cũng có thể mang lại ý chí chính trị cao hơn để giải quyết những điểm nghẽn hiện tại của thị trường. Trong khi đó, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp sẽ tiếp tục hỗ trợ khả năng thanh toán của người mua nhà với tỷ lệ sử dụng thế chấp tăng./.