Giao dịch đất nền phía Nam ghi nhận tín hiệu khởi sắc
Mới đây, DKRA đã công bố báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở tại TP HCM và vùng phụ cận trong tháng 10 năm nay. Thống kê cho thấy, phân khúc đất nền dự án tại TP HCM cùng vùng phụ cận trong tháng 10/2023 đã ghi nhận tín hiệu khởi sắc.
Cụ thể, nguồn cung mới đạt 203 nền, lượng tiêu thụ mới đạt 29 nền, so với tháng liền trước đã lần lượt tăng gấp 3,8 lần và 4,8 lần. Tuy nhiên, mức nền của tháng trước là khá thấp.
Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung đất nền mới tập trung tại khu vực Đồng Nai. So với những lần mở bán trước đó, mặt bằng giá sơ cấp gần như đi ngang, phần lớn lượng giao dịch tập trung tại nhóm sản phẩm có mức giá trung bình trong khoảng 11,2 triệu đồng/m2. Để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng loạt chính sách quen thuộc như chiết khấu, cam kết lợi nhuận và cam kết mua lại…
So với tháng 9/2023, thị trường thứ cấp trong tháng 10 ghi nhận mức giảm trung bình từ 3% cho đến 5%. Đáng chú ý, mức giảm chủ yếu tập trung tại nhím sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa đầy đủ pháp lý hoặc chưa hoàn thiện hạ tầng… Ngược lại, thanh khoản của thị trường vẫn duy trì ở mức trung bình.
Theo dự kiến, nguồn cung cùng với lượng tiêu thụ trong những tháng cuối năm vẫn duy trì xu hướng đi ngang, chủ yếu tập trung tại thị trường vùng phụ cận TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Tây Ninh…
Nguồn cung mới của phân khúc căn hộ trong tháng 10 là 960 căn, so với tháng liền trước đã tăng 56%, song lại giảm mạnh 67% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, chiếm đến 55% nguồn cung là phân khúc căn hộ hạng B. Đồng thời, phân khúc này cũng chiếm đến 72% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Những dự án này chủ yếu tập trung ở khu vực TP Dĩ An cùng TP Thủ Dầu Một (đều ở Bình Dương). Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ được ghi nhận là 549 căn, tương đương khoảng 43% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Tính riêng tại TP HCM, nguồn cung mới trong tháng vừa qua chủ yếu nằm trong phân khúc căn hộ cao cấp tại khu Đông. Trong tháng 10 không ghi nhận nguồn cung mới từ căn hộ bình dân.
Theo thông tin từ DKRA, những chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn thời hạn thanh toán, quà tặng mở bán… được phần lớn các chủ đầu tư áp dụng với mục đích kích cầu thị trường. Mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp không biến động nhiều, thanh khoản dù cải thiện nhưng vẫn dao động ở mức thấp, trong ngắn hạn khó xảy ra đột biến.
Cũng tại khu vực phía Nam, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự trong tháng 10 ghi nhận 48 căn, so với tháng trước đã tăng 26% song lại giảm đến 81% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ cũng tăng, đạt 10 căn. Chiếm đến 62% tỷ trọng nguồn cung là thị trường Đồng Nai, thị trường này cũng chiếm toàn bộ lượng tiêu thụ mới trong tháng. So với cùng kỳ, mặt bằng giá sơ cấp đã giảm trung bình từ 3% cho đến 7%.
So với tháng liền trước, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá trung bình trong khoảng 4% đến 8%, mức giảm chủ yếu tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng và pháp lý cùng nhóm sử dụng vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn chỉ ở mức trung bình.
Nhiều nhà đầu tư bắt đầu hành trình ‘săn’ đất
Tổ công tác Nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, các dự án mở bán mới trên phạm vi cả nước đều ghi nhận sự quan tâm và lượng booking ấn tượng nhờ sở hữu nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn. Đồng thời, thị trường thứ cấp đã và đang ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, nhiều phân khúc và khu vực đã có dấu hiệu ‘vượt đáy’.
Thời gian trước đây, những giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện tại phân khúc đất nền hoặc nhà trong dân với mức giá dưới 3 tỷ đồng. Đến gần đây, lực cầu dần cải thiện với nhiều lựa chọn bởi nguồn cung đa dạng, được bổ sung từ những phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư và từ tài sản đảm bảo là bất động sản do ngân hàng phát mãi…
Đáng chú ý, lãi suất cũng được điều chỉnh giảm rõ rệt về ngang mức đầu năm 2022. Dù chưa nhiều song dòng tiền nhàn rỗi trong dân cũng đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư bất động sản. Sau giai đoạn cắt lỗ sâu, những sản phẩm nhà phố, biệt thự cao cấp có giá trên 5 tỷ đồng không biến động nhiều. Đến đầu năm nay, các nhà đầu tư đã chấp nhận xuống tiền phân khúc này, bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới.
Thông tin từ VARS cũng cho thấy, thời gian qua đã xuất hiện nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình ‘săn’ đất, đặc biệt là ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh cả về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao.
Dòng tiền bất động sản chủ yếu chảy vào phân khúc căn hộ
Trước đó, ông ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn từng chia sẻ tại sự kiện “Dòng tiền đổ về đâu trong cuối năm 2023” và nhận định: “Căn hộ chung cư chính là phân khúc sẽ phục hồi sớm nhất trên thị trường bất động sản”.
Vị này cũng nhấn mạnh, thị trường này phải mất 1 năm kể từ khi những chính sách được tung ra mới có thể bắt nhịp hồi phục. So với những nhóm khác, phân khúc bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở thực đón sóng tăng trưởng sớm hơn, bắt đầu từ quý 4/2023 và rõ nét hơn từ tháng 1/2024.
Ông Tuấn còn dẫn lại báo cáo quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi những phân khúc bất động sản khác có dấu hiệu ‘tạo đáy’, phân khúc căn hộ lại ghi nhận sự phục hồi cả về mua bán lẫn cho thuê. Riêng với cho thuê, chỉ có phân khúc phòng trọ và căn hộ ghi nhận tăng trưởng dương, lần lượt ở mức 19% và 6% theo quý. Ngoài ra, chỉ có duy nhất phân khúc căn hộ nhích nhẹ 1% đối với những khách hàng quan tâm mua.
Quý đầu năm nay có thể coi là thời điểm ‘đáy’ của phân khúc chung cư, trong bối cảnh các chủ đầu tư đưa ra loạt ưu đãi lên đến 50%. Phía ngân hàng cũng đều chỉnh lãi suất giảm. Theo dự báo, thị trường bất động sản sẽ đón dòng tiền chủ yếu chảy vào phân khúc căn hộ.
Cũng trong sự kiện “Dòng tiền đổ về đâu trong cuối năm 2023”, báo cáo thị trường bất động sản được chia sẻ cho thấy, kênh đầu tư bất động sản loại hình chung cư vẫn được coi là ổn định nhất hiện nay khi ghi nhận mức lợi nhuận gộp trung bình đạt 12,5 %/năm (bao gồm cả dòng tiền cho thuê và giá tăng lên hàng năm). Cụ thể, chứng khoán là nhóm đầu tư sở hữu biên độ biến động tăng giảm lớn, trong khi đầu tư bất động sản căn hộ lại có biên độ giao động nhỏ hơn và có khuynh hướng tăng trưởng trong dài hạn. Ngoài ra, tiền gửi ngân hàng vẫn là lựa chọn đầu tư luôn dương nhưng biên độ lợi nhuận lại khá nhỏ.
Đặc biệt, mức độ quan tâm bất động sản căn hộ hiện nay đã tăng 30% so với thời điểm đầu năm, chiếm đến hơn 50% tổng lượt tìm kiếm ngành bất động sản. Dễ dàng thấy được, nhu cầu nhà ở thực luôn ở mức cao nhưng nguồn cung ít ỏi, tâm lý thị trường đang dần phục hồi. Những yếu tố này sẽ đẩy mức giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng nhẹ trên thị trường sơ cấp và thứ cấp khi bước qua thềm năm mới.
