Vùng lõi trung tâm TP.HCM đang ngày càng quá tải. Ảnh: Gia Huy
Gia tăng quỹ đất, giãn dân đô thị
Tại một hội thảo góp ý cho Đề án Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM mới đây, nhiều chuyên gia cho rằng, một trong những yếu tố khiến giá bất động sản tại TP.HCM không ngừng tăng là do nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất để phát triển dự án nhà ở ngày càng hạn hẹp, dẫn đến thực trạng cầu vượt cung. Trong đó, thách thức lớn nhất chính là nhu cầu về nhà ở lớn của đối tượng thu nhập thấp.
Cụ thể, theo thống kê, mỗi năm TP.HCM có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 20.000 hộ gia đình là cán bộ công chức, khoảng 13.000 hộ bị di dời trong các dự án chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố có nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, Thành phố còn có khoảng 300.000 hộ gia đình, tương ứng với hơn 1,2 triệu người nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở xã hội và 143.000 hộ gia đình thu nhập thấp.
Nghị quyết 80/NQ-CP của Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) của TP.HCM đã điều chỉnh tỷ lệ đất phi nông nghiệp của Thành phố tăng lên khá nhiều so với mức quy hoạch trước đó, đặc biệt là tại các khu vực vùng ven.
Đây chính là cơ hội để các cửa ngõ TP.HCM chuyển mình mạnh mẽ, từ sản xuất nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ, phát triển đô thị. Các đô thị vệ tinh được cho là đang đứng trước cơ hội phát triển mới.
Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, nhóm đất nông nghiệp được điều chỉnh đến năm 2020 là 88.005ha, giảm so với năm 2010 là 118.052ha; trong khi đó, nhóm đất phi nông nghiệp 188.890ha, tăng so với quy hoạch vào năm 2010 là 90.868ha.
Theo kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối, Thành phố sẽ chuyển 26.246ha đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Cụ thể, năm 2016 đã chuyển 498ha, năm 2017 chuyển 9.158ha, năm 2018 chuyển 11.743ha, năm 2019 chuyển 2.771ha và năm 2020 chuyển 2.076ha.
Cũng theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Thành phố có diện tích đất 209.555ha, đất nông nghiệp chiếm 52%, nhưng chỉ đóng góp 0,06% tổng giá trị GDPR. Do đó, việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất lần này tạo điều kiện đáp ứng cho phát triển của các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và yêu cầu nâng cấp hạ tầng đô thị, bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, kể cả đất dành cho an ninh - quốc phòng.
Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, Thành phố sẽ chú trọng đầu tư hoàn chỉnh 4 đô thị vệ tinh tại 4 hướng: Phía Đông là phường Long Trường, quận 9 (giáp với trục cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây), diện tích khoảng 280ha; phía Tây là khu vực giáp Quốc lộ 1 thuộc xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (200ha), trục Nguyễn Văn Linh; phía Nam là khu A đô thị mới Nam Sài Gòn, trục đường Nguyễn Hữu Thọ (110ha); phía Bắc là thuộc khu Tây - Bắc (500ha), hướng Quốc lộ 22.
Phát triển đô thị vùng ven ra các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... được đánh giá là hướng phát triển tối ưu. Ảnh: Lê Toàn
Song song đó là xây dựng giao thông kết nối giữa các khu dân cư và các tuyến metro để tiếp cận nhanh với giao thông công cộng; chú trọng đầu tư các đô thị vệ tinh theo hướng đồng bộ cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi để hạn chế di chuyển người dân vào khu trung tâm, góp phần giảm ùn tắc giao thông và thúc đẩy chương trình giãn dân ra các khu đô thị mới. Ngoài ra, Thành phố sẽ tiếp tục chọn những nhà đầu tư có năng lực để đầu tư những dự án lớn, các khu đô thị mới; thường xuyên kiểm tra tiến độ đầu tư để xử lý các dự án chậm triển khai.
Chiến lược nào cho đô thị vệ tinh?
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính.
Tuy nhiên, không phải đến lúc này, mà câu chuyện giãn dân của TP.HCM ra các khu đô thị vệ tinh đã được các nhà quản lý nhìn thấy và tính toán từ trước đó. Theo đó, chiến lược trước hết được đặt ra cho xu hướng này là phải phát triển hệ thống giao thông hạ tầng kết nối liên vùng, đồng bộ.
Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, kẹt xe là một trong những căn bệnh đô thị mà TP.HCM đang đối diện và dường như đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có giải pháp hữu hiệu.
Theo TS. Nguyễn Minh Hòa, vấn nạn kẹt xe tại các đô thị lớn ở các nước đang phát triển đều phải trải qua, nhưng họ không mất quá nhiều thời gian để giải quyết. Thách thức của TP.HCM hiện nay là nạn kẹt xe do mật độ cư dân quá đông đúc. Thời gian qua, chính quyền Thành phố đã nỗ lực trong việc đầu tư phát triển hạ tầng nhưng vẫn không giải quyết căn cơ vấn nạn kẹt xe.
“Cái cốt lõi của vấn đề là dân cư vẫn tập trung vào “lõi” của Thành phố, dân nhập cư tăng quá nhanh. Do đó, Thành phố cần nhất quán trong các chính sách nhằm bảo đảm phát triển đô thị nén, tập trung những khu vực phát triển hạ tầng, hạn chế phát triển đô thị phân tán và phải giữ bằng được vành đai xanh của Thành phố”, ông Hòa chia sẻ.
Theo nhiều chuyên gia, để gắn chương trình đột phá về giải quyết ùn tắc giao thông với chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, TP.HCM nên tạo những hành lang phát triển dọc các tuyến metro với nhà cao tầng có mật độ và hệ số sử dụng đất cao trong phạm vi 500m tính từ các nhà ga metro. Tuyến metro số 1 của Thành phố sẽ hoàn thành trong vài năm tới, đáng mừng là tốc độ phát triển các dự án cao tầng quanh tuyến này cũng nhanh hơn. Nhà nước nên tận dụng cơ hội đó để cải thiện chất lượng nhà ở, chất lượng cuộc sống cho người dân.
So sánh 3 đồ án quy hoạch chung của TP.HCM (được phê duyệt các năm 1993, 1998 và 2010), ông Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM chỉ ra rằng, Thành phố đã sử dụng hết quỹ đất để phát triển đô thị, bắt đầu có mầm mống đầu cơ đất đai.
Nguyên nhân của vấn đề này do phần lớn các dự án nhà ở, phát triển đô thị được giao trước khi có quy hoạch, nên khi Nhà nước làm quy hoạch, phải chấp nhận chuyện đã rồi.
Trong các quy hoạch, Thành phố có xu hướng phân bổ dân cư bình quân cho các quận, huyện dựa trên diện tích đất, dẫn đến tình trạng đưa dân cư vào những vùng ngập nước. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có kế hoạch phát triển đô thị để bảo đảm cho đô thị phát triển hài hòa, chưa chuẩn bị tốt nguồn tài chính để xây dựng hạ tầng phục vụ đô thị.
Để giải quyết tình trạng này, theo các chuyên gia, Nhà nước nên rút các dự án nhà ở đã giao ở những nơi không phù hợp phát triển dân cư, như các khu vực nền đất yếu, cốt thấp, có chi phí xử lý cốt nền cao, phải làm nhiều cầu cống.
Thay vào đó, chỉ tiêu phát triển dân cư ở những khu vực này sẽ được chuyển cho những khu vực cần thiết, chẳng hạn như dọc tuyến metro 1 ở quận 2 và quận 9, dọc tuyến metro 2 ở quận 10 và Tân Bình.
Theo ông Nguyễn Trọng Hòa, trong việc phát triển đô thị vệ tinh, để thực hiện chính sách giãn dân, thì phía Đông Nam và Đông Bắc của Thành phố được xem là hướng phát triển nhất hiện nay.
"Trong công tác quy hoạch đô thị, TP.HCM cần phải nhìn rộng, trông xa. Thay vì phát triển đô thị về những huyện Bình Chánh, Nhà Bè vốn có nền đất yếu, ngập thường xuyên, hãy đầu tư thêm vài cây cầu bắc qua Nhơn Trạch (Đồng Nai). Khi đó, dân về Đồng Nai, Bình Dương sống tốt hơn là ở 2 huyện vùng ven TP.HCM này", ông Nguyễn Trọng Hòa đề xuất.
