Doanh nghiệp bất động sản buộc phải thay đổi để tồn tại trong năm 2023

Bớt lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng

Đầu tư triển khai dự án bất động sản thường phải có kế hoạch sử dụng những khoản đầu tư lớn và dài hạn, trên thế giới, ngoài vốn của doanh nghiệp, kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản đến từ thị trường tài chính.

Tại Việt Nam, còn có thêm một kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đó là tiền trả trước của người mua. Tức doanh nghiệp bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không phải ngay từ khi bắt tay vào dự án, doanh nghiệp bất động sản đã có thể thu về khoản tiền trả trước. Muốn bán được sản phẩm hình thành trong tương lai, doanh nghiệp buộc triển khai dự án cơ bản và phải thỏa mãn nhiều điều kiện được quy định rất cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Đơn cử như phải hoàn thiện xong phần móng đối với nhà chung cư; phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở riêng lẻ…

Chính vì vậy, doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vẫn phải đi tìm nguồn vốn sẵn có trên thị trường tài chính - vốn tín dụng ngân hàng, giống như các nước trên thế giới. 

Theo nhóm nghiên cứu BIDV, dòng vốn tín dụng đang chiếm phần lớn cấu trúc vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Theo tính toán trong 10 tháng đầu năm 2022, tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%, trong khi đó cổ phiếu chỉ chiếm khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN 10%, vốn FDI 7%. 

Coi tín dụng ngân hàng là một kênh huy động vốn quan trọng cho thị trường bất động sản là không sai nhưng không có nghĩa, thị trường bất động sản hay các doanh nghiệp trong lĩnh vực này phải quá phụ thuộc vào vốn tín dụng. Bởi vốn tín dụng là dòng vốn có tính chất ngắn hạn trong khi bất động sản lại là lĩnh vực cần vốn trung và dài hạn. Do đó, thay vì để vốn tín dụng chiếm phần lớn cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản thì nên đa dạng hoá nhiều kênh huy động vốn khác nhau. Điều này vừa đảm bảo nguồn tiền cho doanh nghiệp, vừa giúp doanh nghiệp không chịu ảnh hưởng quá nhiều khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Những khó khăn về dòng vốn cho thị trường bất động sản trong hai quý cuối năm 2022 là minh chứng rõ nhất. 

Để tránh tình trạng phát triển “nóng”, đầu quý II/2022, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện các biện pháp kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực địa ốc. Cụ thể, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Động thái này của Ngân hàng Nhà nước đã khiến các tổ chức tín dụng thắt chặt việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Từ đó, không ít doanh nghiệp lĩnh vực này lao đao vì thiếu tiền, khát vốn. Các hoạt động đầu tư, xây dựng cũng vì thế mà bị trì hoãn, nguồn cung ra thị trường sụt giảm, giao dịch chững lại. Giới chuyên gia đánh giá, những khó khăn về dòng vốn trong năm 2022 vừa là thử thách nhưng cũng là cơ hội để cộng đồng doanh nghiệp địa ốc nhìn lại cơ cấu dòng vốn của mình để có những điều chỉnh, hướng đến đảm bảo các dòng vốn được huy động hài hoà, đưa doanh nghiệp phát triển bền vững. 

Cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến các phân khúc đáp ứng nhu cầu thật

Cùng việc đa dạng các kênh huy động vốn, tránh lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng, một lời khuyên khác được các chuyên gia đưa ra cho doanh nghiệp bất động sản thời điểm hiện tại là nhanh chóng tái cơ cấu sản phẩm, hướng đến các phân khúc đáp ứng nhu cầu thật. 

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, trong bối cảnh hiện nay, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân.

“Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu đang không đến được với người có nhu cầu. Do đó, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng”, ông Quang nhận định.

Bày tỏ quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cũng cho rằng, lúc này các doanh nghiệp cần phải linh hoạt đối tác, tái cấu trúc, bên cạnh mục tiêu hướng tới, hãy bắt nhịp với xu thế chuyển đổi số, cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Về mặt chính sách, Chính phủ đang hỗ trợ rất nhiều cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai nhiều gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng không chỉ có đối tượng là doanh nghiệp, người lao động. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và mạnh mẽ vươn lên.

Là doanh nghiệp phát triển bất động sản lâu năm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành cho hay: “Ở thời điểm thị trường suy giảm như hiện nay, doanh nghiệp phải xem lại những dự án nào đầu tư dài hạn, những dự án nào không phù hợp, phải điều chỉnh danh mục đầu tư để làm sao cho sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn, để bán sản phẩm ra, giảm hàng tồn kho, thu được dòng tiền”./.