Đừng để những “gọng kìm” gây cản trở kinh tế thị trường
Nhằm đóng góp chủ động và thiết thực vào sự phát triển của thị trường nhà ở, thị trường bất động sản, chiều 28/4, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản với sự tham gia các nhà chuyên gia, nhà khoa học, luật sư, các doanh nghiệp địa ốc.
Chia sẻ tại hội nghị, các doanh nghiệp bất động sản đã lắng nghe và bày tỏ những khó khăn đang gặp phải hiện nay. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP-Invest cho biết, Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.
Bên cạnh đó, vấn đề về đấu giá đất cũng đang có những quy định phức tạp, Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy, các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.
Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, hiện có khoảng 12 luật đang liên quan và tác động đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết.
Đồng thời, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng nêu một số bất cập hiện nay trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản:
Thứ nhất là Luật Nhà ở hiện không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP. HCM đang vướng), gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc sửa Luật Nhà ở cần chú ý đến điểm này.
Thứ hai là về vấn đề tồn tại giữa chủ đầu tư và cư dân với đại diện là Ban quản trị. Trong đó, các vấn đề phổ biến và nóng nhất hiện nay là sử dụng diện tích chung riêng, quản lý quỹ bảo trì và thành lập Ban quản trị chung cư.
“Hiện nay, pháp luật còn chồng chéo, tín dụng bị siết chặt đang tạo ra hai ‘gọng kìm’ khiến thị trường bất động sản vô cùng khó khăn. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, Quốc hội cần sớm phê duyệt việc sửa đổi, tránh lùi lại việc sửa đổi luật, nếu không, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu nhiều khó khăn, cản trở sự phát triển”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng “rất khó”. Nếu không gỡ vướng được về vốn cho thị trường thì từ giờ đến cuối năm sẽ có rất nhiều khó khăn, hệ lụy. Các dự án bất động sản lớn, nhỏ đều sẽ dừng triển khai, thị trường bị tắc nghẽn, thậm chí có thể đi đến suy giảm mạnh.
Là doanh nghiệp chủ yếu phát triển nhà ở xã hội, ông Toàn cho biết phân khúc này đang là "điểm nóng" trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, về đất làm nhà ở xã hội, nên bỏ quy định doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội.
“Nên quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội chứ không cần phân biệt nhà ở công chức, công nhân, người nghèo… Đối với nhà ở xã hội, nếu tập trung vào một đối tượng, quy hoạch một chỗ thì sẽ bán hết ngay, nhưng cứ tách lẻ thì sẽ không bán được.
Còn về Luật Kinh doanh bất động sản, hiện tất cả các khu vực đấu giá đất ở đô thị đều phải xây dựng thô 100%, theo tôi nên giảm xuống 50%. Bởi nếu để 100% sẽ gây lãng phí lớn về tiền bạc, tài sản. Tại tất cả các thành phố lớn nên khuyến khích, còn tại những đô thị nhỏ thì không nên. Điều này cần được tháo gỡ ngay”, ông Toàn đề xuất.
Theo ông Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư DVL VENTURES: “Thực tế hiện nay, các chủ đầu tư có nhiều nguyện vọng đầu tư đa dạng các loại hình. Do đó cần phải làm rõ về câu chuyện đấu giá, đấu thầu, nếu dự án chưa giải phóng mặt bằng thì nên đấu thầu, còn dự án đã giải phóng rồi thì đấu giá. Đặc biệt, vướng mắc ở đây là xác định giá trị địa tô chênh lệch.
Vị chuyên gia này cũng chia sẻ thêm, luật mới có quy định chung chung, chưa có cụ thể về điều kiện kinh doanh bất động sản. Do đó, Luật phải làm rõ từng đối tượng phải tách ra với các yêu cầu khác nhau, chủ đầu tư và kinh doanh nhỏ lẻ phải có điều kiện kinh doanh riêng.
Ông Chung cho hay, trước đây bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải qua một quá trình đào tạo nhưng sau dịch Covid-19 cho thấy ai cũng đi làm bất động sản. Việc này rất bất cập, do đó tôi cho rằng cần phải có quá trình đào tạo rồi mới thi chứng chỉ môi giới, nếu không sẽ không có chuẩn mực cho hoạt động này.
Bên cạnh đó, thực chất tất cả các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng hiện nay, các cơ quan quản lý không nắm được thông tin vì nhiều giao dịch bất động sản không thông qua sàn giao dịch.
“Tôi cho rằng, nếu sửa Luật thì phải thông qua sàn giao dịch nhưng không thêm giấy phép con, thủ tục làm khó doanh nghiệp”, ông Chung bày tỏ.
PGS. TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định: “Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có tính cấp thiết, tính thời sự và ý nghĩa khoa học. Bởi các vấn đề tồn đọng đang gây khó khăn và rủi ro cho doanh nghiệp để thu hút đầu tư. Nhiều lĩnh vực còn bỏ trống, thiếu rất nhiều quy định pháp luật để thực hiện. Các dự án xây dựng hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, trong nhiều trường hợp chưa được nghiên cứu kỹ lưỡng, tính khả thi cưa cao".
Cần sớm “bẻ gẫy gọng kìm”
Các chuyên gia cũng nhìn nhận những tồn tại, hạn chế, bất cập mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt. TS. Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, nhận định: “Hiện nay, chúng ta đang ở thời điểm phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng ảnh hưởng đến sự phục hồi này. Vì vậy, việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản sẽ giúp nền kinh tế phát triển, hồi phục".
Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang ở thời điểm tương đối nhạy cảm khi liên quan đến nhiều vụ việc của các lãnh đạo doanh nghiệp lớn dẫn đến việc ngân hàng quản lý chặt chẽ tín dụng đối với thị trường bất động sản. Theo ông Lộc, điều này là hoàn toàn đúng nhưng sự điều chỉnh chính sách của ngân hàng đang là quá bao quát, không phân luồng cụ thể. Vì vậy, có sự ảnh hưởng nhất định đến các doanh nghiệp bất động sản.
“Gói hỗ trợ kinh tế lớn nhất hiện nay là gói hỗ trợ niềm tin cho các doanh nghiệp vào cơ quan quản lý Nhà nước, niềm tin vào sự hồi phục. Vì vậy, việc tạo được niềm tin cho các doanh nghiệp là điều rất quan trọng. Về vấn đề sửa luật, tôi cho rằng cùng lúc phải sửa đổi cả ba bộ luật gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra những quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác. Cần là phải sửa ngay!”, ông Lộc kiến nghị.
Bàn về sửa Luật Nhà ở, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung đề xuất rà soát lại Điều 1 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi bổ sung theo hướng đưa các giao dịch về nhà ở thương mại sang thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đồng thời, bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại). Trường hợp các dự án độc lập như condotel, shophouse, officetel thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và luật khác liên quan.
Ngoài ra, bà Nhung cho rằng, cần rà soát các quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng bám sát quy định của pháp luật về đất đai.
Đặc biệt, bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Luật cần quy định rõ kết thúc thời hạn sở hữu, chủ sở hữu chấm dứt quyền sở hữu nhà ở và Nhà nước thực hiện thu hồi nhà ở để thực hiện xây dựng lại theo quy định pháp luật.
Ở góc độ tư vấn, TS. LS. Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho rằng cần hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, hoàn thiện quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, giao dịch loại hình bất động sản mới là bất động sản nghỉ dưỡng. Đây được dự đoán sẽ là kênh đầu tư tiềm năng trong tương lai và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch. Hiện nay, các quy định pháp luật về xác định quyền sở hữu và giao dịch của loại bất động sản này đang có rất nhiều vướng mắc, cần được tháo gỡ sớm.
“Hiện nay, chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ. Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra nhằm tránh trường hợpkhi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo”, luật sư Cường đề xuất./.
