VNREA tổ chức Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản

Thứ nhất, thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tôi xin cảm ơn và tiếp thu toàn bộ ý kiến của các lãnh đạo, chuyên gia, nhà khoa học, luật sư và đại diện các doanh nghiệp.

Thứ hai, chúng tôi sẽ tiếp thu và tổng hợp tất cả các ý kiến của 2 Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Từ đó, có bộ tổng hợp báo cáo chi tiết, cùng sự nghiên cứu của Ban Pháp chế, Tạp chí Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam để trình các cấp như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và sau đó là trình lên Quốc hội, Chính phủ.

Thời gian tới, chúng tôi sẽ có thêm nhiều chuyên đề thuộc các nhánh cần bàn tới như nhà ở xã hội, vấn đề nhà chung cư… và rất mong sẽ tiếp tục nhận được sự đồng hành của các chuyên gia, quý vị.

Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia, luật sư, đại diện doanh nghiệp đã tham gia đóng góp ý kiến tại Hội nghị!

Chúng ta đã có một Hội nghị thành công với nhiều góc nhìn khác nhau từ các nhà kinh doanh bất động sản đến các luật sư chuyên về bất động sản. Không khí thảo luận rất căng thẳng hướng đến đối thoại nhiều chiều nhưng điều này thể hiện sự thành công của Hội nghị.

Hiện nay, chúng ta đang ở thời điểm phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng ảnh hưởng đến sự phục hồi này. Vì vậy, việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản sẽ giúp nền kinh tế phát triển, hồi phục.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang ở thời điểm tương đối nhạy cảm khi liên quan đến nhiều vụ việc của các lãnh đạo doanh nghiệp lớn dẫn đến việc Ngân hàng quản lý chặt chẽ tín dụng đối với thị trường bất động sản, hạn chế tín dụng cho bất động sản. Theo tôi, điều này là hoàn toàn đúng nhưng sự điều chỉnh của chính sách ngân hàng đang là quá bao quát, không phân luồng cụ thể. Vì vậy, có sự ảnh hưởng nhất định đến các doanh nghiệp bất động sản.

Theo tôi, gói hỗ trợ kinh tế lớn nhất hiện nay là gói hỗ trợ niềm tin cho các doanh nghiệp vào cơ quan quản lý Nhà nước, niềm tin vào sự hồi phục. Vì vậy, việc tạo được niềm tin cho các doanh nghiệp là điều rất quan trọng.

Hiện nay, những sai phạm của doanh nhân là cần phải xử lý nhưng không có nghĩa là bỏ lại doanh nghiệp mà phải hỗ trợ họ vượt qua khó khăn. Điều này là rất quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Vì vậy, chúng tôi tha thiết đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước cũng như người dân nên quan tâm.

Về vấn đề sửa luật, tôi cho rằng cùng lúc phải sửa đổi cả ba bộ luật gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra những quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác. Ngoài ra, cần phải sửa ngay.

Có thể nói, đất đai là tài sản lớn, thiêng liêng và quan trọng với rất nhiều gia đình, là hàng hoá đặc biệt nên phải có những quy định đặc biệt bên cạnh những quy định chung. Có thể không cần phải có những luật riêng nhưng có thể có những quy định riêng.

Về việc sửa luật, trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; phải bổ sung những khoảng trống; phải làm rõ những vùng xám, vùng mờ; phải bổ quy những mô hình kinh doanh bất động sản mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số,… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển.

Để đảm bảo quá trình đồng bộ trong những quy định pháp luật thì ban chỉ đạo cần phải có sự thống nhất, thống nhất giữa các bộ để đảm bảo tính liên thông, khắc phục tính chồng chéo quan hệ giữa các luật cũng như bộ ngành.

Việc sửa luật dù nhanh vẫn cần thời gian, vì vậy trong khoảng thời gian đó Chính phủ cần phải hướng dẫn cụ thể để giúp các doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Đơn cử như Hiệp hội Bất động sản hiện nay tập hợp lại ý kiến của các doanh nghiệp, luật sư để gửi cơ quan Chính phủ, Uỷ Ban thường vụ Quốc hội để đề nghị những hướng xử lý. Từ đó sẽ có những giải pháp để giải quyết, để mọi doanh nghiệp không phải tự xoay sở. Điều này Hiệp hội có thể làm được.

Về việc xây dựng cơ sở dữ liệu, tôi nghĩ rằng Hiệp hội Bất động sản có thể đứng ra làm, có thể tiên phong thuê chuyên gia, nhà nghiên cứu để xây ra bộ chuẩn mực để từ đó các doanh nghiệp tham gia cam kết thực hiện bộ chuẩn mực đó.

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản:

Từ những ý kiến đã phát biểu, tôi cho rằng, cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau.

Cũng phải chia sẻ rằng, có vấn đề cần phải báo cáo Bộ Chính trị, thậm chí Quốc hội sẽ phải bỏ phiếu riêng để quyết định một số vấn đề đưa vào các bộ luật. Bởi luật pháp còn gắn với chính trị, văn hoá, kinh tế.

Thực tế chính vì có sự tranh cãi giữa các luật nên chúng ta mới cần có sửa đổi. Tuy nhiên, việc sửa 2 luật trong bối cảnh hiện nay có nhiều nhạy cảm như các sai phạm đất đai, vấn đề siết tín dụng…

Khi nói đến sửa luật, doanh nghiệp đứng ở góc độ của doanh nghiệp để thấy khó cần tháo gỡ, góc độ của luật sư là bảo vệ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư. Còn ở phía nhà làm luật, chúng tôi nhìn ở góc độ phải hài hoà lợi ích, quyền và trách nhiệm giữa các bên Nhà nước, nhà đầu tư, người dân.

Có một số vấn đề chúng tôi đặt ra như sau:

Thứ nhất, phạm vi áp dụng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào trong mối quan hệ với luật khác? Điều chỉnh những gì để tránh sự chồng chéo?

Thứ hai, trong bối cảnh hiện nay, việc sửa đổi hai luật này thì vấn đề nào cần kế thừa, tức là luật cũ vẫn có cái tốt không thể xoá bỏ; điều gì cần kế thừa, bổ sung, sửa đổi để phù hợp với thực tế.

Thứ ba, phải phát triển các vấn đề mà trong các văn bản dưới luật đã và đang quy định thấy hợp lý thì cần đưa vào luật như Nghị định 99, Thông tư 02, Thông tư 06… Nhưng quy định tại nghị định hay thông tư đưa vào luật thì phải phù hợp để không có nhiều thủ tục hành chính. Ngoài ra, cần xác định mối quan hệ giữa 2 luật để tránh chồng chéo, mâu thuẫn…

Cụ thể với Luật Nhà ở:

Thứ nhất, vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là Luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?

Thứ hai, các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong thời gian vừa qua, phân lô bán nền tràn lan, tôi cho rằng, phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào là kinh doanh riêng lẻ.

Thứ ba, xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê? Sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê. Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước quy định như: Nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác…

Thứ tư, đối với phát triển tài chính nhà ở. Trong Luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật.

Thứ năm, việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.

Với Luật Kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?

Thứ hai, chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính. Nhưng họ làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn chuyển nhượng. Cuối cùng dự án không chuyển được, “nằm” đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, vấn đề xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề: Chúng ta chưa có các điều kiện xác định cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản….

Thứ tư, với sản phẩm lai như condotel, liệu có đưa vào Luật Nhà ở hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.

Thứ năm, thông tin thị trường và chuyển đổi số. Một ngôi nhà chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Như vậy, Luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế.

Thứ sáu, quản lý và điều tiết thị trường: Câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh chúng ta mới thực hiện điều tiết.

Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật.

Tôi xin đóng góp thêm một số ý kiến về những vấn đề mà các chuyên gia vừa thảo luận như sau:

Thứ nhất, không phải tất cả các ngân hàng đều đóng cửa cho vay bất động sản, hiện nay Ngân hàng Nhà nước không có công văn này.

Về việc một số ngân hàng dừng cho vay, do một số ngân hàng đã hết hạn mức tín dụng cho vay bất động sản trong quý I. Bên cạnh đó, do một số chủ đầu tư có sai phạm và đang bị điều tra, xử lý cho nên ngân hàng phải khoanh lại các đối tượng cho vay. Còn việc cho vay mua nhà, sửa nhà vẫn rất tích cực. Các doanh nghiệp phải sáng tạo hơn huy động các nguồn vốn khác chứ không chỉ dựa vào nguồn vốn ngân hàng.

Thứ hai, cho vay nhà ở xã hội nông thôn, tôi đồng ý với ý kiến một đại biểu đã nói, người dân ở nông thôn không ai thuê nhà ở xã hội làm gì. Nếu có là do một số chủ đầu tư có dự án cho công nhân tại khu vực nông thôn thuê. Việc cho đối tượng này vay để mua, thuê nhà ở xã hội là trách nhiệm chủ đầu tư, của địa phương.

Chúng ta hiểu về nhà ở xã hội chưa chuẩn. Nhà ở xã hội không phải là nhà từ thiện, cho không vì nếu thế thì không ai ở được, do đó mức phí chi trả nhà ở xã hội như vậy là đã thấp hơn nhà ở thương mại rồi.

Thứ ba, về Luật Kinh doanh bất động sản, nên chờ sửa Luật Đất đai. Trong lúc chờ nên có các nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay. Về các vấn đề vướng mắc liên quan đến condotel, officetel, cũng nên có nghị định sửa đổi.

Thứ tư, về đầu cơ. Đầu cơ có 2 mục đích: Thông thường nếu nâng giá bất chấp pháp luật là xấu, tuy nhiên cũng có những đầu cơ giúp cơ quan nhà nước cảnh giác, điều chỉnh lại.
Hiện nay, cực kỳ khó để phân biệt đầu tư và đầu cơ, tuy nhiên không phải mọi đầu cơ là xấu. Và không bao giờ triệt tiêu được việc đầu cơ mà chỉ có thể giảm thiểu đầu cơ liên quan đến thuế, phí.

Còn vấn đề bất động sản có bán qua sàn hay không cũng đang rất tranh cãi. Đây là vấn đề tôi nghĩ cần phải bàn kỹ hơn để có những kiến nghị phù hợp và chính xác.

Tôi đồng tình với ý kiến của các chuyên gia, luật sư đã chia sẻ và xin góp thêm một số ý kiến liên quan để sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản nhằm phát triển thị trường bất động sản.

Để đáp ứng các yêu cầu Quyết định số 2161/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, tôi nhận thấy có một số vấn đề phải bàn:

Thứ nhất, GDP của Việt Nam thấp nhưng giá đất lại thuộc top đắt hàng đầu thế giới. Thị trường bất động sản của chúng ta đang không đi theo quy luật cung - cầu. Cầu cao, cung ít, giá tăng cao, nên vấn đề then chốt nhất là tăng nguồn cung của thị trường bất động sản. Do đó, tôi kiến nghị cần phải có giải pháp để gia tăng nguồn cung trên thị trường.

Thứ hai, thị trường bất động sản nóng lên bởi yếu tố đầu cơ. Làm thế nào để giải quyết vấn đề này? Tôi kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản phải ngăn chặn vấn đề đầu cơ bằng việc đánh mạnh vào vấn đề tài chính như thuế, phí và biện pháp kỹ thuật.

Vấn đề then chốt nhất để đạt mục tiêu tại Quyết định số 2161 là tăng nguồn cung và giảm đầu cơ.

Một vấn đề nữa đặt ra là phát triển bất động sản theo hướng nào? Nhà ở là nhu cầu then chốt của con người nhưng còn nhiều nhu cầu khác chưa giải quyết được như sự đồng bộ của các công trình, chưa thành tổng thể; từ đó gây áp lực lên giao thông đô thị. Do đó, cần phát triển những công trình phụ trợ liên quan đến nhà, đặc biệt là giao thông. Hiện giao thông của chúng ta chưa giải quyết được vấn đề nội tại nên thời gian tới, cần phải thể chế hóa thành các quy định cụ thể.

Tôi xin phép nêu ý kiến về vấn đề cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ. Những quy định pháp luật mới đã giúp tháo gỡ một phần nhưng vẫn có vướng mắc.

Về vấn đề tháo dỡ phải đạt đồng thuận 100% là rất khó trong thực tế. Theo quy trình thì khi các hộ dân không chấp hành di dời thì cưỡng chế nhưng vấn đề là cưỡng chế như thế nào và được phép làm đến đâu? Đây chính là điều khó khăn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư.

Về vấn đề quy hoạch khu vực cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũng đang gặp khó khăn. Nghị định 69 có tháo gỡ phần nào nhưng doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn còn lúng túng.

Việc xoay sở nhà tạm cư đối với cả khu chung cư di dời một lúc cũng là áp lực tài chính với các doanh nghiệp, chủ đầu tư khi cải tạo. Để thực hiện được, chúng tôi đề xuất Nhà nước có cơ chế hỗ trợ về chính sách thuế, chi phí cần thiết.

Ngoài ra, chúng tôi cũng gặp phải khó khăn liên quan đến việc quản lý sau đầu tư, cách tính lô gia tại các chung cư còn lúng túng.

Vì vậy, chúng tôi đề nghị Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xem xét ý kiến để có thể giúp đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ.

Tôi xin trình bày một số bất cập của Luật Nhà ở:

Thứ nhất, đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội không có khả năng thuê, mua nhà ở xã hội.

Thực trạng đang diễn ra là giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn quá cao so với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Giá bán nhà ở xã hội trung bình hiện nay đang ở mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21 - 25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Mức giá này quá cao so với thu nhập của các đối tượng nằm trong diện ưu đãi, chỉ có thể phù hợp với những đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên.

Thứ hai, quy định về ưu đãi đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội không thu hút được nhà đầu tư

Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư đối với nhà ở xã hội để bán, không quá 15% đối với nhà ở xã hội để cho thuê.

Trên thực tế một doanh nghiệp phải mất khoảng 5 năm để hoàn thiện một dự án nhà ở xã hội, nên mức lợi nhuận tối đa hằng năm đối với dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 2%. Mức lợi nhuận này đối với một dự án kinh doanh bất động sản là rất thấp.

Bên cạnh đó, mặc dù chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tuy nhiên các khoản thuế phí ưu đãi này lại không được tính vào giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội, nên thực chất đây không phải là ưu đãi dành cho chủ đầu tư, mà là ưu đãi dành cho đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Thứ ba, doanh nghiệp không có quyền mua, cho thuê nhà ở xã hội để cho công nhân thuê, thuê lại.

Đối với trường hợp các bên lập vi bằng công nhận giao dịch mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận một sự kiện pháp lý là hai bên có thỏa thuận với nhau về việc mua bán nhà ở, không phải là một căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên rủi ro đối với bên mua là rất cao.

Chúng tôi có một số kiến nghị hoàn thiện Luật Nhà ở về nhà ở xã hội như sau:

Thứ nhất, cần thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng cơ chế cho phép nhưng cũng tăng cường kiểm soát để doanh nghiệp thuê, mua nhà ở xã hội cho công nhân viên trong doanh nghiệp.

Thứ hai, cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án, hạn chế tình trạng khan hiếm nhà đầu tư với các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chỉ có hộ gia đình, cá nhân là đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội, không bao gồm tổ chức, pháp nhân. Do đó, khi có nhu cầu, doanh nghiệp không thể tiến hành mua, thuê nhà ở xã hội cho công nhân viên. Vấn đề này gây khó khăn cho cả những đối tượng được hưởng ưu đãi và nhà đầu tư dự án. Bởi nếu nhà ở xã hội được doanh nghiệp thuê, mua lại cho công nhân viên, thời gian thu hồi vốn của chủ dự án sẽ rút ngắn, người thuê sẽ sớm có chỗ ở ổn định mà không cần lo lắng về vấn đề tài chính.

Thứ tư, quy định về thời hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội

Theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội được chuyển nhượng sau thời hạn là 05 năm cho các đối tượng có nhu cầu. Quy định này đã hạn chế một phần quyền tự do chuyển nhượng nhà ở của những người thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội, dẫn tới những hệ lụy khác khi những chủ thể này muốn “lách luật” để chuyển nhượng khi không còn nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội.

Về những vướng mắc này đã tác động tới hoạt động đầu tư, mua bán thực tế của người dân, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản ra sao, tôi cho rằng:

Thứ nhất, tác động từ những vướng mắc trong quy định về nhà ở xã hội. Hạn chế hiện nay là vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng cần được hỗ trợ, dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội.

Do nguồn cung quá khan hiếm, giá nhà trên thị trường không ngừng tăng, pháp luật lại có quy định về thời gian chuyển nhượng nên đã dẫn đến tình trạng “lách luật” để mua nhà ở xã hội đang rất phổ biến hiện nay, đó là mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng.

Đối với trường hợp các bên lập hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng tài sản là nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, theo quy định của Bộ luật Dân sự, việc ủy quyền là có thời hạn và bên ủy quyền còn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, sau khi thời hạn ủy quyền chấm dứt, tất cả các quyền đã thỏa thuận trong hợp đồng của bên nhận ủy quyền sẽ chấm dứt. Khi hai bên chấm dứt hợp đồng ủy quyền, bên có nhu cầu mua nhà ở xã hội có nguy cơ bị mất khoản tiền đã thanh toán mà không có quyền sở hữu nhà ở.

Thứ nhất, các chuyên gia nói rằng các luật có sự giao thoa với nhau nhưng tôi cho rằng các luật có sự chồng chéo và mâu thuẫn thì đúng hơn. Ví như việc sửa Điều 23 Luật Nhà ở, Luật Đầu tư là luật gốc, thì việc sửa điều 23 là đúng nhưng Quốc hội lại chưa thông qua.

Thứ hai, cơ chế đấu giá đấu thầu rất nhiều vấn đề. Trong khuôn khổ góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, tôi muốn làm rõ việc nhà ở xã hội có phải qua hình thức đấu thầu sử dụng đất không? Bởi thực tế là có tỉnh đấu thầu, có tỉnh không. Bất động sản công nghiệp cũng vậy.

Thực tế hiện nay, chủ đầu tư có nhiều nguyện vọng đầu tư đa dạng các loại hình. Do đó cần phải làm rõ về câu chuyện đấu giá đấu thầu, nếu dự án chưa giải phóng mặt bằng thì nên đấu thầu, còn dự án đã giải phóng rồi thì đấu giá. Đặc biệt, vướng mắc ở đây là xác định giá trị địa tô chênh lệch (M3).

Thứ ba, về Luật Kinh doanh bất động sản, tôi cho rằng Luật cần phải sửa đổi và điều chỉnh 4 vấn đề: 

- Điều kiện kinh doanh bất động sản: Luật mới có quy định chung chung, chưa có cụ thể về điều kiện kinh doanh bất động sản. Tôi cho rằng, Luật phải làm rõ, từng đối tượng phải tách ra với các yêu cầu khác nhau, chủ đầu tư và kinh doanh nhỏ lẻ phải có điều kiện kinh doanh riêng.

- Về hoạt động môi giới bất động sản: Trước đây bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải qua một quá trình đào tạo nhưng sau dịch Covid-19 cho thấy ai cũng đi làm bất động sản. Việc này rất bất cập, do đó tôi cho rằng cần phải có quá trình đào tạo rồi mới thi chứng chỉ môi giới, nếu không sẽ không có chuẩn mực cho hoạt động này.

- Về kinh doanh dịch vụ về sàn giao dịch bất động sản: Tất cả các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng hiện cơ quan quản lý không nắm được thông tin vì nhiều giao dịch bất động sản không thông qua sàn giao dịch. Tôi cho rằng, nếu sửa Luật thì phải thông qua sàn giao dịch nhưng không thêm giấy phép con, thủ tục làm khó doanh nghiệp.

Ngoài ra, còn nhiều vấn đề: Bất động sản hình thành tương lai, chuyển nhượng bất động sản… cũng cần được tháo gỡ.

Tôi đồng ý với ý kiến của các chuyên gia, luật sư về việc hiện nay pháp luật chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết.

Tôi xin góp ý một số vấn đề sau:

Về các giải pháp hoàn thiện Luật Nhà ở góp phần tạo sự đồng bộ đối với các văn bản pháp luật khác có liên quan, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới:

Thứ nhất, cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch. Bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch.

Tiếp đó là các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển bất động sản du lịch.

Quy định về hình thức xác lập, giao dịch từng loại sản phẩm, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch; việc chi trả, cam kết lợi nhuận, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo tâm lý tin tưởng, yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng.

Quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài và chính sách ưu đãi đối với đầu tư bất động sản du lịch cũng rất cần thiết nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước.

Thứ hai, cần hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình.

Thứ ba, cần hướng tới cải cách thủ tục hành chính để thu hút đầu tư, đơn giản hóa các thủ tục hành chính; nghiên cứu đánh giá, thống kê hiện trạng bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay để có những giải pháp tích cực đối với các bất động sản đang tồn tại nhưng thiếu cơ chế quản lý giám sát.

Về Luật Kinh doanh bất động sản, một số vấn đề tồn tại gây cản trở hoạt động kinh doanh bất động sản trong thời gian vừa qua:

Thứ nhất, về loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất với các quy định khá đầy đủ. Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng,….

Thứ hai, về điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng.

Thứ ba, do một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể như quy định về tổ chức cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này, trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định. Đối với những sản phẩm nhà ở mới như bất động sản nghỉ dưỡng thì quy định này có thể vô hình chung là rào cản phát triển tiềm năng du lịch.

Thứ tư, hiện nay vấn đề huy động vốn trong đầu tư kinh doanh bất động sản đang nảy sinh nhiều bất cập. Rất nhiều dự án tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, vẽ ra các “dự án ma” để huy động vốn hoặc huy động vốn trái pháp luật nhằm chiếm dụng vốn trái phép của nhà đầu tư cá nhân, sử dụng vốn sai mục đích sau đó mất khả năng thanh toán. Rất nhiều biến tướng của các loại văn bản huy động vốn như hợp đồng vay, cam kết giữ quyền đặt mua, chuyển nhượng, đặt cọc… tiềm ẩn nhiều nguy cơ mà đến khi phát sinh tranh chấp thì hàng nghìn nhà đầu tư rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.

Một số ý kiến góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Thứ hai, hoàn thiện quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, giao dịch loại hình bất động sản mới là bất động sản nghỉ dưỡng. Đây được dự đoán sẽ là kênh đầu tư tiềm năng trong tương lai và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch. Hiện nay, các quy định pháp luật về xác định quyền sở hữu và giao dịch của loại bất động sản này đang có rất nhiều vướng mắc, cần được tháo gỡ sớm.

Thứ ba, hiện nay chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ. Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra nhằm tránh trường hợp khi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo.

Tôi xin góp ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, đối với cải tạo chung cư cũ, hiện nay Hà Nội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đang nói rất nhiều về việc cải tạo chung cư cũ nhưng thực chất rất khó và gần như không thể cải tạo. Một gia đình có hai vợ chồng mà chỉ cần một người không đồng ý thì việc cải tạo cũng không được. Vì vậy, những quy định về vấn đề này cần phải được rõ ràng, khơi thông cho việc cải tạo chung cư cũ diễn ra thuận lợi.

Thứ hai, về nhà ở xã hội, tôi đã nghiên cứu về vấn đề này 6 năm nên xin phép có một số kiến nghị sau:

Một, chỉ nên xây nhà ở xã hội ở đô thị loại 1, không nên xây tại đô thị loại 2, loại 3, vì xây lên là không ai ở, rất lãng phí và không phù hợp.

Hai, đối với quy định cho thuê nhà ở xã hội, chỉ nên cho thuê ở đô thị loại 1 chứ không nên cho thuê nhà ở xã hội ở đô thị loại 2 và loại 3, vì cho cũng không có ai thuê. Và giá thuê cũng đang không hợp lý, vì vậy với nhiều người dân thà mua luôn chứ không thuê.

Ba, những gì luật cho phép thì không gọi là sai. Đơn cử như vấn đề phân lô, tách thửa. Nhà đầu tư có quyền được tách thửa vì họ có quyền kinh doanh và họ nộp thuế cho Nhà nước nên những dự án tách thửa không thể gọi là dự án ma. Và bản chất dự án ma là gì cũng chưa ai rõ.

Thứ tư, hiện nay nhận thức của người dân đang không đúng về thị trường bất động sản, vì một bộ phận truyền thông đang có những định hướng lệch lạc. Ví dụ, việc truyền thông cứ gọi “cò đất” thì sẽ gây ra những tâm lý, suy nghĩ không hay đối với người dân, khách hàng khi nhắc tới nhà môi giới và thị trường bất động sản.

Năm, Luật mà không cần Nghị định thì càng tốt. Nhiều khi quy định quá nhỏ lẻ sẽ làm cản trở sự phát triển của thị trường.

Tôi xin chia sẻ hai vấn đề đang là rào cản vướng mắc lớn đối với thị trường bất động sản:

Thứ nhất là rào cản cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm hai đối tượng: (1) Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và (2) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, được quy định riêng biệt ở hai điểm khác nhau của điều luật.

Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không đề cập đến vấn đề về hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.

Tuy nhiên, đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, lại đưa ra yêu cầu chung với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không phân biệt cá nhân đó thuộc đối tượng 1 hay 2, cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

Chính sự bất nhất trong quy định giữa luật và nghị định, khiến người nước ngoài thuộc đối tượng 1 khi muốn sở hữu nhà ở Việt Nam có thắc mắc “Liệu có cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hay không?” và gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục.

Thứ hai, rào cản với các sản phẩm lai

Dễ dàng nhận thấy một thực tế khách quan rằng, các sản phẩm bất động sản đang có sự biến đổi từng ngày để phù hợp với nhu cầu cuộc sống của con người.

Luật Nhà ở 2014 nói riêng, pháp luật về nhà ở nói chung chưa tạo ra được một hành lang pháp lý rõ ràng nhằm xác định các vấn đề liên quan đến condotel, officetel…, tạo ra tâm lý e ngại cho không chỉ cá nhân nước ngoài mà còn cả cá nhân Việt Nam khi muốn sở hữu các loại hình bất động sản này.

Việc sở hữu của người mua liệu có được ghi nhận hay không? Việc chuyển nhượng các loại hình bất động sản này giữa cá nhân Việt Nam với người nước ngoài, giữa người nước ngoài với nhau sẽ được thực hiện như thế nào? Liệu có thể đăng ký officetel làm địa chỉ kinh doanh được hay không… là những câu hỏi mà các nhà đầu tư, những người muốn mua các loại hình bất động sản trên đã đặt ra khi đến với dịch vụ tư vấn của chúng tôi.

Chúng tôi đã trực tiếp chứng kiến nhà đầu tư Nhật Bản, là một công ty bất động sản có tiếng của Nhật Bản, từ bỏ việc đầu tư vào một dự án xây dựng (trong đó công trình ngoài chung cư thông thường còn có cả condotel, officetel…) bởi những quy chế pháp lý còn thiếu tường minh như vậy.

Mặc dù không thể phủ nhận Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, mở ra một chương mới cho chính sách về nhà ở đối với người nước ngoài, song vẫn còn đó những vấn đề cần phải giải quyết.

Với những vướng mắc trên, tôi xin đưa ra một số kiến nghị, góp ý sửa đổi Luật Nhà ở như sau để giải quyết vấn đề nhà ở cho người nước ngoài:

Thứ nhất, xem xét lại điều kiện để xác định cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, quy định riêng biệt điều kiện về “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh” chỉ dành cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở, không cần điều kiện này.

Mặt khác, trong bối cảnh Covid-19, khi người nước ngoài chưa thể lập tức vào Việt Nam, thì cần cân nhắc bổ sung giải pháp để tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không cần “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh”. Dù giải pháp nào được đưa ra cũng cần bảo đảm được hai yêu cầu cơ bản sau:

Cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (Điều 159 Luật Nhà ở 2014);

Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (Điều 162 Luật Nhà ở 2014).

Thứ hai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm mới của nhà ở bằng cách đưa ra định nghĩa mang tính nội hàm của các sản phẩm này vào Luật Nhà ở, biến nó trở thành một đối tượng chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở.

Thứ ba, mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (đối với cả loại hình nhà ở mới), cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam. Như vậy, không chỉ với các hình thức theo quy định hiện tại, nên đồng ý cho người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng nhà ở từ công dân Việt Nam với điều kiện đảm bảo số lượng nhà được mua, nhà ở không nằm trong khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng.

Tôi xin trình bày một số vướng mắc chính tồn tại của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản:

Đối với Luật Nhà ở:

Thứ nhất, về vướng mắc của nhà chung cư, Luật Nhà ở cần kiên quyết sửa đổi. Chúng ta đang bế tắc, không có hướng dẫn cụ thể, nên đưa các quy định và hướng dẫn cho chủ đầu tư rõ ràng.

Thứ hai, đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Cần phải quy định rõ hơn điều này.

Về Luật Kinh doanh bất động sản:

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cũng có nhiều nội dung chưa cụ thể, còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, có một số tình huống mới phát sinh nhưng chưa được luật điều chỉnh.

Luật Kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại bất động sản trên thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường.

Luật cũng chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại bất động sản trên thị trường nên có nhiều loại hình bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường. 

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện trên thị trường chính thức; chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: Tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm cho hoạt động kinh doanh bất động sản…; chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành dẫn đến nguồn vốn cho thị trường hạn chế và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản...

Dưới góc độ doanh nghiệp, chúng tôi xin báo cáo, thị trường bất động sản đang rất khó. Nếu không gỡ vướng được về vốn cho thị trường thì từ giờ đến cuối năm sẽ có rất nhiều khó khăn, hệ lụy. Các dự án bất động sản lớn, nhỏ đều sẽ dừng triển khai, thị trường bị tắc nghẽn, thậm chí có thể đi đến bờ vực.

Chúng tôi là doanh nghiệp chuyên về phân khúc nhà ở xã hội, có thể thấy vấn đề nhà ở xã hội đang là điểm nóng. Lực lượng sử dụng nhà ở này là những người có thu nhập thấp, lên đến hàng triệu người trong khi nguồn cung trên thị trường đang rất thiếu. Bởi vậy Thủ tướng Chính phủ và Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã thường xuyên động viên, huy động các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Tôi xin góp ý vài điều như sau:

Về đất làm nhà ở xã hội, nên bỏ quy định doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội. Vì rất vướng nên thời gian qua, các doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại hầu như đều không thực hiện được quy định này. Thực chất chỉ có 2% các dự án triển khai. Còn lại, các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác chứ không dùng để xây nhà ở xã hội. 

Tôi cho rằng, chúng ta nên quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội chứ không cần phân biệt nhà ở công chức, công nhân, người nghèo… Đối với nhà ở xã hội, nếu chúng ta tập trung vào một đối tượng, quy hoạch một chỗ thì sẽ bán hết ngay, nhưng cứ tách lẻ thì sẽ không bán được.

Về vấn đề cho thuê 20% nhà ở xã hội trong dự án, thực chất không có người thuê. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, giá thuê nhà cao nên mức quy định cho thuê trên là phù hợp. Tuy nhiên, ở địa phương, nếu cho thuê từ 1- 4 triệu đồng thì không có người thuê, doanh nghiệp không thể thu hồi vốn. Quy định này nên giảm số lượng nhà cho thuê xuống 5 - 10%, trong đó ở nông thôn 3 - 5%, thành phố là 10%.

Các đối tượng vay vốn mua nhà ở xã hội đều là người thu nhập thấp nhưng chính sách của ngân hàng lại quy định người dân ở đô thị được vay, ở rìa đô thị hoặc ở nông thôn thì không được vay. Như vậy là các ngân hàng đi ngược lại với chính sách an sinh. Điều này quá bất cập, cho nên cần xem xét lại luật về tín dụng, cho vay. Đã là người thu nhập thấp thì đều được vay, không nên phân biệt hay cấm đoán. 

Về Luật Kinh doanh bất động sản, hiện tất cả các khu vực đấu giá đất ở đô thị đều phải xây dựng thô 100%, theo tôi nên giảm xuống 50%. Bởi nếu để 100% sẽ gây lãng phí lớn về tiền bạc, tài sản. Tại tất cả các thành phố lớn nên khuyến khích, còn tại những đô thị nhỏ thì không nên. Điều này cần được tháo gỡ ngay.

Có 4 vấn đề trọng tâm tôi xin chia sẻ:

Thứ nhất, tôi đồng ý với quan điểm của ông Nguyễn Quốc Hiệp về cách tiếp cận luật. Điều cần quan tâm là nên sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trước Luật Đất đai hay là chờ? Chính phủ đã đề nghị lùi trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đến sau thời điểm Trung ương có chủ trương, định hướng về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.

Theo đó, vấn đề đặt ra là nếu việc sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với Luật Đất đai thì các bộ luật có thống nhất, đồng bộ hơn? Hay hai luật này sửa trước sẽ tháo gỡ cho thị trường bất động sản ở hiện tại, nhưng liệu có đồng bộ và nhất quán với các luật sau này hay không? Tôi cho rằng, vướng mắc luật hiện nay chỉ xoay quanh bộ ngành ban hành luật đó là chính chứ không liên quan đến các bộ ngành khác. Do đó tôi cho rằng, chúng ta cần chờ để sửa đồng bộ.

Thứ hai, sau 7 năm ban hành, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã có đề xuất phải sửa cho thấy sức sống của Luật này khá thấp. Chúng ta cần đặt ra bài toán, phải chăng quy trình làm luật có vấn đề nên chất lượng luật thấp. Mặt khác, tôi cho rằng, Luật khung không cần sửa quá nhiều nhưng về Nghị định chi tiết lại rất quan trọng, do đó rất cần phải có tham mưu cho phù hợp.

Thứ ba, về sửa luật thì nên tháo gỡ vấn đề nào là quan trọng nhất? Tôi xin phép được tập trung nêu tháo gỡ về Luật Kinh doanh bất động sản. Gồm có 8 vấn đề:

- Bất động sản phát triển rất nhanh nhưng thiếu bền vững do chúng ta chưa có định hướng dài hạn về thị trường bất động sản.

- Công tác quản lý thị trường gặp nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí nhìn nhận thẳng thắn là chưa có hiệu quả dẫn đến hệ luỵ là tình trạng cung cầu bất cân xứng; giá đất vẫn sốt ở nhiều nơi.

- Chính cung cầu mất cân đối dẫn đến giá nhà tăng cao, nên có 2 hiện tượng: Người muốn mua nhà gặp khó và nhiều người giàu lên nhanh chóng.

- Thị trường xuất hiện các sản phẩm mới nhưng chưa có quản lý phù hợp, chưa có quy định rõ ràng trong luật.

- Tài chính bất động sản chưa bao giờ được quy định trong luật. Ví như câu chuyện siết vốn doanh nghiệp xoay sở ra sao?

- Sự giao thoa giữa các bộ luật, vậy thì luật nào là luật tổ chức gốc? Cơ quan nào đứng ra tổ chức và thống kê các vấn đề chồng chéo giữa các bộ luật. Tôi cho rằng trong vấn đề này cần tăng cường vai trò của Bộ Tư pháp.

- Các chỉ số, dấu hiệu của thị trường bất động sản: Chỉ số về giá, về sự lành mạnh của thị trường bất động sản được nhắc đến rất nhiều. Tuy nhiên, thế nào là thị trường lành mạnh? Chỉ số nằm ở đâu? Khi ngành ngân hàng, chứng khoán đều đang có chỉ số lành mạnh thì bất động sản lại chưa có.

- Chi phí giao dịch của bất động sản cao nhất trong khu vực. Làm thế nào để giảm thiểu chi phí này? Luật có điều tiết được việc này hay không?

Từ các vấn đề trên, tôi có các kiến nghị, đề xuất như sau:

Về Luật Kinh doanh bất động sản, thứ nhất, chúng ta nên thêm hai chương gồm: Chương về tài chính và chương về chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu về bất động sản. Đây là chính là những tài nguyên rất quan trọng. Vì vậy việc quy định rõ về vấn đề này là hết sức cần thiết.

Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh… Trong thời gian tới, bất động sản xanh là một xu thế, do đó cần sớm có những quy định về các loại hình mới này.

Thứ hai, có những điều khoản, quy định nào khác mới xuất hiện thì nên lấy luật nào để điều chỉnh? Đây cũng là câu chuyện cần được quan tâm. Ví dụ như trần lãi suất, tín dụng đen.

Thứ ba, liên quan đến câu chuyện quản lý kinh doanh bất động sản, chúng ta nên chia tách cái nào của doanh nghiệp, cái nào của Nhà nước; các vấn đề về mua, chuyển nhượng về đăng ký vẫn còn nhiều vướng mắc, mập mờ, nên khi thế chấp rất khó.

Vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất, vừa “dính” Luật Đất đai vừa dính Luật Kinh doanh bất động sản. Vấn đề này phải ăn theo Luật Đấu giá tài sản.

Về quản lý Nhà nước, chúng tôi cho rằng Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý 4 vấn đề sau:

Thứ nhất là công cụ thuế. Chúng ta nên ủng hộ xu thế này nhưng vấn đề là cách làm như thế nào? Ví dụ như câu chuyện đánh thuế bất động sản thứ 2, 3 nên ủng hộ nhưng phải thực hiện như thế nào để công bằng, văn minh.

Thứ hai là phí như phí bảo trì, bảo dưỡng.

Thứ ba là các chỉ số giá. Chỉ số giá có thể Nhà nước hoặc cá nhân, doanh nghiệp tổ chức và đưa ra các chỉ số nhưng Nhà nước phải là cơ quan can thiệp để quản lý nhằm đảm bảo các chỉ số giá được đưa ra phù hợp, chính xác.

Thứ tư là Nhà nước cần phải phân ra trách nhiệm rõ ràng, đúng, phù hợp với các đầu mối gồm Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Về các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản nói chung, tôi có đề xuất: 

Thứ nhất, cần quản lý giá bất động sản, phải có cơ sở dữ liệu về diễn biến giá về bất động sản thông qua hệ thống trung gian, giống như chứng khoán phải qua sàn. 

Thứ hai, cần phát triển nguồn lực liên quan đến bất động sản, nên chuẩn hóa về hành nghề. Môi giới cũng phải có chứng chỉ hành nghề nhưng vấn đề ai là người cấp. Theo tôi việc cho phép Hiệp hội Bất động sản làm điều này là hợp lý.

Thứ ba, minh bạch hóa thị trường cũng là điều rất quan trọng. Thông tin dữ liệu thị trường bất động sản quý như vàng nhưng quan trọng là phải có đầu mối làm việc này.

Chúng ta chuyển đổi số hơi chậm, một phần là thiếu minh bạch nhưng rõ ràng đây là xu thế tất yếu. Cần có quy định để kiểm soát, tăng khả năng thu thuế và tăng thu thập dữ liệu thông qua nền tảng số.

Cuối cùng, cần nâng cao năng lực cơ quan quản lý và doanh nghiệp bất động sản. 

Tôi cho rằng, cần phải hết sức quan tâm tới việc quản lý tứ giác: Một là, thị trường chứng khoán, hai là ngân hàng, ba là bảo hiểm và bốn là bất động sản. Ví dụ: Ngân hàng cho vay bất động sản, doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán… Nó chính là chiếc bình thông nhau. Khi quản lý, điều tiết, chúng ta phải quan tâm tới những vấn đề này.

Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản, tôi xin phép được tham gia một vài ý kiến.

Trước tiên, theo tôi, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là quan điểm sửa luật.

Tôi cho rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.

Ví dụ, Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.

Hay vấn đề đấu giá đất, hiện nay cũng đang có những quy định phức tạp. Chúng ta đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.

Có thể thấy, có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết.

Sau đây, tôi xin phép được nêu ra một số bất cập trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay:

- Luật Nhà ở hiện không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng), gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc sửa Luật Nhà ở cần chú ý đến điểm này.

- Tại Hà Nội và TP.HCM, các chung cư đang ngày càng phát triển và trở thành chủ đề nóng. Chúng ta đi qua các khu chung cư thường thấy những băng rôn đỏ treo liên tục do liên quan đến vấn đề pháp lý chung cư. Chính vì vậy rất mong Bộ Xây dựng cần chấn chỉnh lại:

Thứ nhất, những người tham gia Ban quản trị phải đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng và hiểu biết về pháp luật để giải quyết tranh chấp. Cần tổ chức Ban quản trị mạch lạc, rõ ràng. Theo tôi, Bộ Xây dựng cần điều chỉnh lại Thông tư 06 điều hành công tác quản trị chung cư rõ ràng hơn.

Thứ hai, về phí bảo trì chung cư, những căn hộ chưa mua, chưa bán được nhưng phải nộp 2% phí, điều này là bất công với nhà đầu tư. Việc sử dụng phí bảo trì này, trong Luật Nhà ở quy định không được sử dụng phí bảo trì cho sửa chữa. Bộ Xây dựng cần xem xét lại vấn đề này.

Về việc phân phối quỹ bảo trì ở nhiều chung cư chưa hợp lý. Trong một dự án nhà hỗn hợp, 3 tầng đế thường được sử dụng vào mục đích thương mại. Tuy nhiên, khu vực này sử dụng điều hòa và điện riêng, nhưng không sử dụng thang máy chung. Vậy kinh phí bảo trì ở đây phải nộp như thế nào mới công bằng?

Nhiều vấn đề tồn tại giữa chủ đầu tư và cư dân với đại diện là Ban quản trị. Trong đó, các vấn đề phổ biến và nóng nhất hiện nay là sử dụng diện tích chung riêng, quản lý quỹ bảo trì và thành lập Ban quản trị chung cư. Liên quan đến Luật Nhà ở, tôi rất mong tư tưởng, quan điểm sửa Luật cần phải rõ ràng, minh bạch.

Hiện nay, luật chồng chéo, tín dụng bị siết chặt đang tạo ra hai gọng kìm khiến thị trường bất động sản vô cùng khó khăn. Vì vậy, chúng tôi cho rằng, Quốc hội cần sớm phê duyệt việc sửa đổi, tránh lùi lại việc sửa đổi luật. Bởi như vậy, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu nhiều khó khăn, cản trở sự phát triển.

Trong khuôn khổ Hội nghị, tôi xin góp ý về vấn đề: Hoàn thiện pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai hiện nay.

Trong quản lý Nhà nước, vấn đề quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với quy hoạch quốc gia, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, quy hoạch làng nghề...

Tôi đồng ý với những ý kiến gợi mở ban đầu của PGS.TS. Trần Kim Chung. Vấn đề quy hoạch xây dựng condotel, officetel cần được quy định chặt chẽ trong Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Bên cạnh đó, trong quá trình tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về: Xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay vẫn còn nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc. 

Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có tính cấp thiết, tính thời sự và ý nghĩa khoa học. Bởi các vấn đề tồn đọng đang gây khó khăn và rủi ro cho doanh nghiệp để thu hút đầu tư. Nhiều lĩnh vực còn bỏ trống, thiếu rất nhiều quy định pháp luật để thực hiện. Các dự án xây dựng hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, trong nhiều trường hợp chưa được nghiên cứu kỹ lưỡng, tính khả thi chưa cao.

Chính vì vậy, muốn xây dựng xã hội dân sự, thượng tôn pháp luật, Nhà nước ta cần thiết phải sửa đổi, bổ sung phù hợp thực tiễn đòi hỏi và đồng bộ với các pháp luật liên quan.

Về một số góp ý đối với Luật Nhà ở:

Luật Nhà ở (sửa đổi) bản dự thảo có quy định Nhà chung cư với thời hạn 50 năm. Theo tôi, đây là quan điểm tiếp cận từ thực tiễn. Khi công trình chung cư xuống cấp sẽ có thể thực thi việc thu hồi và phá dỡ. Những vấn đề phát sinh cần phải cụ thể hóa và đối chiếu với Điều 126 Luật Đất đai để việc sửa đổi tăng tính khả thi và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với việc sửa đổi Luật Nhà ở để góp phần tạo thêm hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch: Về bản chất, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng có sổ đỏ lâu dài hay không có sổ đỏ lâu dài bản chất không thay đổi là không vào đó ở được; mà nhà đó, căn hộ đó vẫn phải phục vụ mục đích kinh doanh. Chính vì vậy, việc cấp sổ cho đất kinh doanh thương mại là cần thiết cho hoạt động quản lý và tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư.

Cụ thể, tôi xin đề xuất sửa đổi các điều sau trong Luật Nhà ở:

Điều 1: Rà soát lại Điều 1 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi bổ sung theo hướng đưa các giao dịch về nhà ở thương mại sang thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại) thì việc quản lý sử dụng thực hiện theo luật này, trường hợp các dự án độc lập (như condotel, shophouse, officetel) thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác liên quan.

Điều 8: Rà soát các quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng bám sát quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 9: Công nhận quyền sở hữu nhà ở. Bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Điều 13: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư: Quy định rõ kết thúc thời hạn sở hữu, chủ sở hữu chấm dứt quyền sở hữu nhà ở và Nhà nước thực hiện thu hồi nhà ở để thực hiện xây dựng lại theo quy định pháp luật.

Điều 14: Rà soát, sửa đổi bổ sung quy định về phân loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại Điều 80 của Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp với Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Sửa đổi, bổ sung làm rõ quy định về nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước (theo hướng xác định rõ nhà ở cũ là loại nhà ở được đầu tư xây dựng trước năm 1994 hoặc trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành).

Điều 15: Rà soát lại Điều 81 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng loại nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước theo hướng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước chỉ để cho thuê (bỏ hình thức cho thuê mua, bán); Rà soát, bỏ quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giao đất cho người trả lại nhà công vụ mà có khó khăn về nhà ở, nội dung này thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Điều 17: Quy định về khu vực được phép sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Rà soát quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở hiện hành và đưa quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lên để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao và tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Điều 20: Về quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài: Cần rà soát lại Điều 161 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi, bổ sung theo hướng quy định thêm một số quyền của chủ sở hữu. Quy định rõ quyền của cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Điều 21: Quy định rõ quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Điều 27: Trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở: Làm rõ trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hiện nay đang được quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.

- Bổ sung quy định về việc lấy ý kiến đối với kế hoạch phát triển nhà ở trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Điều 37: Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại: Sửa đổi, bổ sung Điều 22 Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp quy định pháp luật liên quan, bổ sung thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án đối với trường hợp có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định của pháp luật đầu tư.

Về góp ý hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản

Chính phủ thống nhất về sự cần thiết và mục tiêu sửa Luật Kinh doanh bất động sản để kịp thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường.

Cần phải tiếp tục rà soát, nghiên cứu, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tránh chồng chéo, gây vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Đồng thời, phải hoàn thiện các chính sách về kinh doanh bất động sản bảo đảm nguyên tắc thị trường, tạo lập khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Cụ thể, tôi đề xuất sửa đổi:

Điều 3: - Bổ sung các khái niệm, như: “Bất động sản”, “Dự án bất động sản”, “Bất động sản tồn kho”, “Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản”, “Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản”, “Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”, “một phần dự án bất, bất động sản”, “Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản”, “Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”, “một phần dự án bất động sản chuyển nhượng”, “Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản”, “Công trình xây dựng”…

- Rà soát sửa đổi, bổ sung các khái niệm hiện hành, như: “Kinh doanh bất động sản”, “nhà, công trình xây dựng”...

Điều 4: Nguyên tắc chung trong kinh doanh bất động sản. Bổ sung một số nội dung về: Quyền được tự do thực hiện hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân. Trách nhiệm phải tuân thủ pháp luật của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; tự chịu trách nhiệm nhiệm về hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật. Công nhận, bảo hộ của nhà nước đối với quyền sở hữu tài sản, thu nhập hợp pháp, quyền lợi hợp pháp được thụ hưởng của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Đối xử bình đẳng của nhà nước đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; khuyến khích của nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Tôn trọng, tuân thủ điều ước quốc tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Điều 10: Sửa đổi, bổ sung Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản để quy định cụ thể, chi tiết về các nội dung như:

- Các điều kiện chung của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.

- Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đối với một số phạm vi, hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản để tương thích với Luật đầu tư về giám sát điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Điều 11: Điều 11 chỉ giữ lại tên gọi và nội dung quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản. Tách phần nội dung quy định về các hình thức kinh doanh bất động sản để quy định trong một điều khoản riêng trong luật theo hướng quy định về các hình thức kinh doanh bất động sản.

Điều 15: Thay thế các quy định tại Điều 16, Điều 17 và một số nội dung quy định nằm rải rác tại các điều, khoản khác của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.

Điều 23: Trách nhiệm của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở:

Cần thay thế Điều 22, Điều 29, Điều 35 của Luật quy định về trách nhiệm của bên mua, thuê mua, thuê nhà ở. Chuyển các quy định liên quan trong Luật Nhà ở về trách nhiệm của người mua, thuê mua, thuê nhà ở sang quy định phù hợp

Điều 30: Yêu cầu với bên mua, thuê mua, thuê công trình xây dựng. Sửa đổi, Quy định về yêu cầu đối với bên mua, thuê, thuê mua công trình xây dựng, thay thế quy định tại Điều 14 của Luật hiện hành, theo hướng:

- Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua công trình xây dựng tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh công trình xây dựng; quy định rõ mục đích sử dụng, phạm vi sử dụng công trình xây dựng của tổ chức, cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng.

- Quy định các trường hợp hạn chế cá nhân mua công trình xây dựng không nhằm mục đích phục vụ cho chính nhu cầu sử dụng của mình; các trường hợp mua công trình xây dựng tại dự án thì phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

- Quy định trách nhiệm nộp thuế tương xứng đối với tổ chức, cá nhân mua công trình xây dựng và bán lại không phù hợp với mục đích sử dụng công trình xây dựng để phục vụ nhu cầu sử dụng của chính mình.

- Các nội dung khác liên quan về người mua công trình xây dựng.

Điều 37: Quản lý kinh doanh công trình xây dựng. Quy định các nội dung liên quan về quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh công trình xây dựng.

Quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh công trình xây dựng trong một số trường hợp phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản về công trình xây dựng tại dự án đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh. Việc xác định và thông báo xác nhận của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản về công trình xây dựng tại dự án đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.

Quy định về chuyển quyền sở hữu từ bên bán, cho thuê mua công trình xây dựng sang bên mua, bên thuê mua công trình xây dựng và đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên mua, bên thuê mua công trình xây dựng.

Điều 71: Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản.

Sửa đổi bổ sung Điều 51 của Luật hiện hành để đơn giản nội dung, thủ tục, thẩm định cho ý kiến đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án.

Điều 109: Kinh phí xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Bổ sung các quy định về kinh phí phục vụ đầu tư xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; kinh phí quản lý, vận hành, duy trì hoạt động của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Điều 115: Trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản của các cơ quan trung ương. Sửa đổi bổ sung quy định tại Điều 77 của Luật hiện hành về trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản: Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các bộ, cơ quan ngang bộ liên quan.

Tại Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/01/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định về việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định. Việc xây dựng tách bạch các mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua cho từng loại hình nhà ở, công trình xây dựng (chung cư, căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhà ở riêng lẻ,...) được cho là sự thay đổi mang tính đột phá và hợp lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đang vô cùng "nóng" hiện nay. Vì mỗi loại hình bất động sản có đặc tính riêng liên quan đến thiết kế, xây dựng, vận hành và có các đặc điểm pháp lý khác nhau, nên là việc bổ sung mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua, chuyển nhượng cho từng loại hình bất động sản như tại Nghị định 02 là cần thiết.

Tôi hy vọng những sửa đổi hệ thống từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… sẽ trở thành khung khổ pháp lý thuận lợi để tất cả “dòng sông đều chảy”, tạo sự thuận lợi về đầu tư trong thời gian tới.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nằm trong hệ thống các luật điều chỉnh thị trường bất động sản. Bởi bất động sản là một hệ thống gồm đất đai, nhà ở và nhiều yếu tố khác liên quan.

Tôi chọn ra 3 vấn đề trọng tâm cần tháo gỡ:

Thứ nhất, chúng ta đặt mục tiêu đến năm 2050, đô thị hóa đạt 50%. Quá trình đô thị hóa thực chất chính là chuyển đổi đất đai.

Về vấn đề chuyển dịch đất đai liên quan đến giá trị đất: Vấn đề điều tiết giá trị gia tăng của giá trị quyền sử dụng đất hiện rất không rõ ràng. Các bên liên quan: Nhà nước, chủ bị thu hồi, chủ được giao đất luôn không thỏa mãn với với các phương án đền bù, giải tỏa, thu hồi, giao đất, nộp tiền sử dụng đất. Dẫn đến tình trạng khiếu kiện tranh chấp chủ yếu tập trung ở khâu này. Nguyên nhân là do không xác định rõ ai là chủ thể, hoặc chủ thể đến đâu trong quá trình gia tăng giá trị quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc xác lập phần giá trị gia tăng giá trị quyền sử dụng đất đai, nếu không có cơ chế tường minh, cũng rất khó có thể xác định được.

Thứ hai, thông tin đăng ký đất đai nhà ở và thị trường bất động sản hiện có các nguồn như sau:

Một là, các thông tin theo quý, năm của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản hiện là kênh thông tin chính thức, thường xuyên nhất hiện nay cập nhật các số liệu báo cáo, đánh giá về thị trường bất động sản.

Hai là, thông tin về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản cũng được triển khai theo Quyết định số 580/QĐ-TCTK ngày 26 tháng 7 năm 2018 của Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê.

Ba là, thông tin đất đai, các báo cáo chính thống hiện vẫn chưa thành các thông tin phổ cập. Các thông tin đất đai, thị trường bất động sản vẫn là thông tin cấp theo yêu cầu. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai đang được hoàn thiện chờ ban hành.

Bốn là, các báo cáo thị trường của một số công ty tư vấn bất động sản.

Thứ ba, sự tăng giảm, nóng sốt của thị trường diễn ra thường xuyên nhưng chúng ta vẫn chưa có chỉ số tính toán về nhà đất, thị trường bất động sản. Trên thực tế, Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.

Để giải quyết 3 vấn đề trên, tôi xin góp ý các giải pháp:

Thứ nhất, đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Tôi đề xuất hướng giải quyết thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi 8 luật liên quan.

Một là, cần kiện toàn hệ thống thông tin đất đai. Một trong số đó là cập nhật thường xuyên giá quyền sử dụng đất. Đảm bảo việc thông tin đất đai, trong đó có thông tin về giá quyền sử dụng đất phản ánh đúng giá trị thật trên thị trường, ở mọi thời điểm quan sát.

Hai là, công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư.

Ba là, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.

Thứ hai, đối với bất cập về hệ thống thông tin đất đai, nhà ở và bất động sản hiện nay:

Thể chế trong lĩnh vực này chậm được hoàn thiện, đặc biệt là một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch.

Mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng chưa phù hợp, còn lúng túng trong quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp. Chúng ta có thể hoàn thiện việc đăng ký căn cước công dân chỉ trong 3 tháng, do đó không khó khăn gì trong việc đăng ký cho đất đai.

Thứ ba, giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đối với hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản:

Một là, đưa vào các luật nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản.

Hai là, giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm.

Ba là, đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia.

Bốn là, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu giao dịch các sản phẩm được nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2007).

Năm là, tăng cường vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp đất đai, nhà ở và bất động sản trong tuyên truyền, vận động các bên hữu quan trong việc thúc đẩy việc tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản.

Tôi cũng xin có kiến nghị với các cơ quan Nhà nước như sau:

Một là, với Quốc hội: Ban hành các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới, đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội đất nước trong giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn 2045.

Hai là, với Chính phủ: Chỉ đạo các bộ ngành, nghiên cứu, trình Quốc hội các văn bản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản với chất lượng đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn mới.

Ba là, với Bộ Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội Luật Đất đai mới đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn mới.

Thứ tư là, với Bộ Xây dựng: Nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đáp ứng được yêu cầu của giai đoạn phát triển mới.

Năm là, với các bộ, ngành liên quan (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước…): Phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và các cơ quan hữu quan nghiên cứu trình Chính phủ để trình Quốc hội ban hành các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản phù hợp yêu cầu phát triển của giai đoạn mới.

Sáu là, với Tổng cục Thống kê: Tạo lập phương pháp, số liệu và tính toán, công bố các hệ thống số liệu, chỉ số giá và chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản một cách chính thức, vận hành đồng bộ và hiệu quả.

Bảy là, với các UBND cấp tỉnh: Quản lý vận hành luật pháp và thị trường đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công khai, minh bạch, hướng tới thị trường phát triển và hiệu quả.

Với các bên liên quan:

Về các doanh nghiệp: Tham gia có trách nhiệm và đóng góp có hiệu quả đối với việc sửa đổi, bổ sung các luật để tạo lập sự đồng thuận xã hội, sự phát triển của thị trường và sự sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, tạo nên một thị trường bất động sản phát triển.

Về các hộ gia đình: Có những đóng góp với quá trình sửa đổi bổ sung các luật để tạo ra sự đồng thuận xã hội hướng tới phát triển đất nước; nguồn lực đất đai, nhà ở, bất động sản được huy động, sử dụng một cách tối ưu.

Về các hiệp hội ngành nghề: Đồng hành với thị trường, đồng hành với các cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp để đóng góp những ý kiến đa chiều nhằm tạo dựng những quan điểm đúng đối với việc sửa đổi bổ sung các luật hướng tới huy động, sử dụng một cách tối ưu nguồn lực đất đai, nhà ở và bất động sản, đóng góp vào phát triển đất nước.

Ngày 28/3/2022, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã được nghe ý kiến phản ánh, đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và một số ý kiến xung quanh Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Hôm nay ngày 28/4/2022, Hiệp hội tiếp tục tổ chức lấy ý kiến tham gia sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thưa quý vị,

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2045 tại Quyết định 2161-QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ đã xác định phát triển nhà ở và thị trường bất động sản là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, nhà ở công nhân, cán bộ, chiến sĩ, lực lượng vũ trang…

Mục tiêu đến năm 2025 diện tích bình quân 27m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 28m2 sàn/người. Đến năm 2030 diện tích bình quân 30m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 32m2 sàn/người.

Bộ Xây dựng đã xác định mục tiêu phát triển nhà ở là một trong các trọng tâm giai đoạn tới. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam với nhiệm vụ của mình cũng đã xác định trong hoạt động của Hiệp hội góp phần vào trọng tâm nhà ở và thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh nước ta đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân cũng là lĩnh vực cần được đẩy mạnh.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn hiện nay, ngành du lịch đang được đẩy mạnh tái cơ cấu, đảm bảo tính chuyên nghiệp, hiện đại... để trở thành ngành mũi nhọn của nền kinh tế. Vì vậy, phát triển đa dạng bất động sản du lịch là một trong những yếu tố quan trọng cho sự phát triển du lịch.

Tuy nhiên hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế:

Thứ nhất, vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản.

Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản.

Thứ ba, cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập.

Thứ tư, vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt Kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì vấn đề mua và sở hữu nhà ở, bất động sản ra sao? Đây cũng là vấn đề cần đặt ra.

Thứ năm, hoạt động dịch vụ môi giới tự do nhiều, chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch.

Thứ sáu, vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả bất động sản du lịch) cũng còn nhiều vướng mắc.

Do đó, Hội nghị rất mong muốn được nghe những ý kiến chia sẻ, đề xuất đi sâu vào các nội dung liên quan đến sửa đổi các vướng mắc, bất cập của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Về Luật Nhà ở:

- Nhằm phát triển nhà ở cho người dân, cần sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở.

- Rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển.

- Tăng cường phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương đi đôi với giám sát, kiểm tra, phân bổ nguồn lực hợp lý, cắt giảm thủ tục hành chính.

- Hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư các nguồn lực cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực, đô thị, đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở.

- Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch, khơi thông dòng chảy cho thị trường này.

Về Luật Kinh doanh bất động sản:

-  Rà soát, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, tránh chồng chéo, vướng mắc quá trình thực hiện

- Hoàn thiện chính sách về kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch bất động sản, điều kiện kinh doanh, giao dịch qua sàn, môi giới bất động sản, tín dụng, thuế phí… để điều tiết thị trường, tránh khâu thủ tục trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật bảo hộ, tạo khung pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Sau đây, Hội nghị chúng ta sẽ ghi nhận sự tham gia đóng góp của các chuyên gia, nhà khoa học, đại diện các doanh nghiệp.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tuyên bố lý do và giới thiệu các đại biểu tham dự Hội nghị.

Về phía lãnh đạo các cơ quan Nhà nước:

-  TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam;

- Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng; 

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học:

- TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV;

- PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương;

- TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh;

- PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

- Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam;

- Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam;

- Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; 

- Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam;

- Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam;

Cùng sự tham gia của đông đảo lãnh đạo các doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các luật sư và các cơ quan báo chí truyền thông.