Doanh nghiệp bất động sản có thể kích hoạt điều khoản "bất khả kháng"

Trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh Covid-19, nhiều doanh nghiệp đã phải phá sản, số khác phải tạm ngừng hoạt động, và có doanh nghiệp phải phá vỡ một số điều khoản hợp đồng đã ký kết do tác động ngoại cảnh không mong muốn. 

Lúc này, yếu tố pháp lý về "điều khoản bất khả kháng" trong các hợp đồng giao kết được chú ý, và nhiều câu hỏi đặt ra, rằng: Covid-19 có được coi là điều bất khả kháng và những doanh nghiệp đang gặp khó khăn do tác động của dịch bệnh này có thể kích hoạt "điều khoản bất khả kháng" trong hợp đồng để cùng nhau san sẻ khó khăn hay không?

Chia sẻ với Reatimes, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những phân tích làm rõ hơn vấn đề.

PV: Thưa GS, với hàng loạt tác động gây thiệt hại lớn tới nền kinh tế toàn cầu nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng, Covid-19 có thể được coi là một điều "bất khả kháng" vẫn được đề cập trong các hợp đồng giao kết?

GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, hoàn toàn là được, bởi tình trạng dịch bệnh như hiện nay được coi như bất khả kháng và có tác động trực tiếp đến hợp đồng giữa các doanh nghiệp, hoặc giữa doanh nghiệp với cá nhân.

PV: Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã nghĩ tới "điều khoản bất khả kháng" và muốn sử dụng nó để hủy bỏ hoặc giãn thời hạn thực hiện một số điều trong hợp đồng giao kết. Nhưng, có ý kiến cho rằng chưa đủ căn cứ để đưa Covid-19 thành yếu tố bất khả kháng, quan điểm của GS về vấn đề này như thế nào?

GS. Đặng Hùng Võ: Tất nhiên, hiểu với nhau thì chúng ta hiểu chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh là những hoàn cảnh bất khả kháng. Còn, về dịch bệnh Covid-19, hiện nay đây là vấn đề của toàn thế giới chứ không chỉ riêng Việt Nam. Do đó, 2 bên có thể tự hiểu với nhau rằng đây là trường hợp bất khả kháng. 

Chúng ta có thể xem lại Bộ Luật Dân sự 2015 với các quy định về trường hợp bất khả kháng thông thường. Và, có thể căn cứ theo bộ luật này để bàn thảo, đưa ra phương án hợp lý trong hoàn cảnh hiện nay, không cần thiết phải có văn bản quy định, cho phép thì mới kích hoạt điều khoản này.

Theo đó, khoản 1 Điều 156 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: Sự kiện bất khả kháng là những sự kiện xảy ra ngoài ý chí của con người khiến chúng ta không thể lường trước và khắc phục được, mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép.

Như vậy, một sự kiện được xem là bất khả kháng khi đáp ứng các điều kiện sau: (1) Sự kiện xảy ra một cách khách quan hay gọi là sự kiện khách quan, tức sự kiện đó nằm ngoài phạm vi kiểm soát của bên vi phạm hợp đồng; (2) Hậu quả của sự kiện không thể lường trước được tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng cho đến trước thời điểm xảy ra hành vi vi phạm; (3) Hậu quả của sự kiện đó không thể khắc phục được mặc dù áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép.

Với những tác động của dịch bệnh Covid-19, tôi cho rằng 2 bên ký hợp đồng phải coi rằng đây là trường hợp bất khả kháng khiến một số điều khoản không thực hiện được.

Hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động do tác động của dịch bệnh Covid-19

PV: Vậy theo ông nhóm ngành nào nên kích hoạt điều khoản này? Tất cả hay chỉ những ngành nghề chịu nhiều tác động?

GS. Đặng Hùng Võ: Tình trạng dịch bệnh hiện nay đang gây ra nhiều ảnh hưởng, doanh nghiệp có thể chỉ ra nó tác động trực tiếp tới điều khoản nào, trong hợp đồng nào, thì lúc đó 2 bên thống nhất với nhau rằng điều khoản này sẽ phải chậm thực hiện, hoặc không thể thực hiện được theo đúng hạn định trong hợp đồng, vì lý do Covid-19. 

Điều này là tùy từng hợp đồng mà ta chỉ ra. Không thể xây dựng một quy định chung rồi phổ biến cho tất cả các doanh nghiệp, bởi từng hợp đồng lại có những điều khoản riêng biệt.

PV: Bất động sản du lịch là một trong những nhóm ngành chịu nhiều tác động từ dịch bệnh, đặc biệt là condotel, sau sự đổ vỡ của Cocobay chưa kịp hồi phục thì lại phải hứng chịu "cơn bão" Covid-19. Liệu trong trường hợp này chủ đầu tư có thể kích hoạt "điều khoản bất khả kháng" đối với cam kết lợi nhuận condotel?

GS. Đặng Hùng Võ: Theo tôi là hoàn toàn được. Ví dụ với cam kết lợi nhuận, trước đó chủ đầu tư dự án cam kết trả tỷ lệ lợi nhuận là bao nhiêu cho nhà đầu tư thứ cấp, nhưng trong hoàn cảnh dịch bệnh diễn ra, thì có thể nêu ra nguyên nhân: Do bất khả kháng, trong một số tháng nhất định, chúng tôi không trả được lợi nhuận như cam kết vì không có khách hàng, không có doanh thu - điều đó là hoàn toàn được. Thậm chí mức lợi nhuận cam kết có thể đưa về bằng 0. 

Tuy nhiên, cũng cần có lời hứa đến khi nào cam kết được thực hiện, ví dụ như 3 tháng sau khi dịch bệnh Covid-19 đã được dập tắt, bởi cũng cần một khoảng thời gian nhất định để du lịch có thể khôi phục.

Chủ đầu tư có thể "tạm hoãn" việc trả lợi nhuận trong một số tháng nhất định trong tình trạng như hiện nay, điều này hoàn toàn đúng.