Khi đánh giá tiềm năng, sức mạnh tài chính để dự phóng bức tranh tài chính của một doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, nhà đầu tư thường quan tâm 2 chỉ báo. Đó là doanh thu dài hạn chưa ghi nhận với doanh nghiệp cho thuê đất ghi nhận 50 năm (số tiền mà các đơn vị thuê đất trả tiền một lần, chờ ghi nhận - đây là “của để dành” đảm bảo tăng trưởng dài hạn) và quỹ đất sẵn sàng cho thuê.
Đối với doanh thu dài hạn chưa ghi nhận, tính tới ngày 30/6/2023, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã NTC) sở hữu 2.947,9 tỷ đồng, chiếm 71,4% tổng nguồn vốn; Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) sở hữu tới 11.227,87 tỷ đồng, chiếm 55,7% tổng nguồn vốn; Tổng công ty IDICO - CTCP (mã IDC) sở hữu 5.099,11 tỷ đồng, chiếm 30,1% tổng nguồn vốn; Tổng công ty Viglacera - CTCP (mã VGC) sở hữu 2.672,5 tỷ đồng, chiếm 11,5% tổng nguồn vốn…
Đây là số tiền các công ty đã nhận, chỉ chờ hạch toán sang vốn chủ sở hữu khi đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Vì vậy, giá trị doanh thu dài hạn chiếm từ hơn 30% đến hơn 70% tổng nguồn vốn sẽ đảm bảo doanh thu ổn định trong thời gian dài với doanh nghiệp.
Bên cạnh yếu tố “của để dành lớn”, nhà đầu tư còn quan tâm quỹ đất sẵn sàng cho thuê - đây sẽ là động lực tăng trưởng của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
Trong 7 tháng đầu năm 2023, IDICO ghi nhận ký thỏa thuận cho thuê khoảng 101,76ha đất, hoàn thành 101% kế hoạch thận trọng của Tổng công ty. Trong đó, các khách hàng lớn ký thỏa thuận có thể thuê gồm PepsiCo thuê 20ha tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh với giá 130 USD/m2/chu kỳ thuê; Hyosung thuê 25ha tại Khu công nghiệp Phú Mỹ II với giá 125 USD/m2/chu kỳ thuê…
Theo ước tính của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, IDICO còn diện tích thương phẩm khá lớn ở các khu công nghiệp. Trong đó, Khu công nghiệp Phú Mỹ II còn lại 119ha (tỷ lệ lấp đầy 73%); Khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng còn lại 117ha (tỷ lệ lấp đầy 7%); Khu công nghiệp Hựu Thạnh còn lại 294ha (tỷ lệ lấp đầy là 26%); Khu công nghiệp Quế Võ II còn lại 71ha (tỷ lệ lấp đầy là 60%); Khu công nghiệp Cầu Nghìn còn lại 76ha (tỷ lệ lấp đầy là 26%).
Theo kế hoạch, trong năm 2023, IDICO sẽ cho thuê 100 ha, năm 2024 cho thuê 144 ha…, với kế hoạch cho thuê, biên bản ghi nhớ giữa đối tác và quỹ đất sẵn có. Đây là cơ sở để kỳ vọng tình hình tài chính của IDICO tiếp tục tăng trưởng nhờ quỹ đất cho thuê mới, cũng như chuyển cách hạch toán 50 năm sang 1 lần tại các khu công nghiệp hiện hữu.
Tại Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG, quỹ đất còn lại tương đối lớn, khoảng 1.200 ha, sẽ đảm bảo để Công ty phát triển bền vững trong 3 - 5 năm tới. Trong đó, Khu công nghiệp Phước Đông còn lại đất thương phẩm khoảng 799,6 ha, giá cho thuê khoảng 80 - 100 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Lộc An - Bình Sơn còn khoảng 131,25 ha, giá cho thuê 210 - 230 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Đông Nam còn 24,78 ha, giá cho thuê khoảng 260 USD/m2/chu kỳ thuê; Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 còn lại khoảng 105,44 ha, giá cho thuê 290 USD/m2/chu kỳ thuê.
Ông Trần Mạnh Hùng, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG cho biết, Công ty tiếp tục duy trì các giá trị cốt lõi từ trước đến nay là xây dựng và phát triển các khu công nghiệp. Hiện Công ty có 700ha đã có hợp đồng thuê đất từ Nhà nước, trong đó diện tích đất thương phẩm là 500 ha, đủ để kêu gọi nhà đầu tư cho 3-5 năm tới. Ngoài ra, Khu công nghiệp Phước Đông chuẩn bị đền bù thêm 560 ha, nâng quỹ đất sạch của Công ty trong thời gian tới lên hơn 1.200 ha.
Là doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp tại miền Trung và miền Bắc, Viglacera đã phát triển 11 khu công nghiệp với quỹ đất sẵn sàng cho thuê lên tới 740 ha, thu hút được nhiều khách hàng lớn như Samsung, Accor, BYD… “Về dài hạn, Viglacera có thể duy trì tỷ suất lợi nhuận cao từ 740ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê, cũng như có thể tiếp tục mở rộng mảng kinh doanh xây dựng và công suất đá granit, ceramic”, Công ty SSI đánh giá.
Trong khi đó, Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) có hơn 300ha đất sẵn sàng cho thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu và được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng cải thiện qua đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Cảng Cái Mép và Gemalink. Trong đó, SSI ước tính, nửa cuối năm 2023, lợi nhuận của Sonadezi Châu Đức có thể tăng 110% so với cùng kỳ, do tiếp tục ghi nhận diện tích cho thuê còn lại của Tổng công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi) và Dự án Khu đô thị Sonadezi Hữu Phước./.
