Theo các chuyên gia bất động sản, thời gian qua, hoạt động giao dịch mua - bán bất động sản trên thị trường cũng bị ảnh hưởng vì không thể tiến hành gặp gỡ, trao đổi, giao nhận… trong khi bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt phải qua rất nhiều khâu kiểm nghiệm, pháp lý khi phát sinh giao dịch.
Báo cáo tài chính quý III của các doanh nghiệp cũng cho thấy, tồn kho của nhóm bất động sản niêm yết đang cao, trong đó, một số doanh nghiệp có giá trị tồn kho chiếm tỷ trọng cao trong tổng giá trị tài sản.
Đơn cử như Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (Novaland, mã chứng khoán: NVL), tại ngày 30/9/2021, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 184.062 tỷ đồng, tăng 27,3% so với cuối năm 2020; trong đó, hàng tồn kho ghi nhận hơn 105.859 tỷ đồng, tăng 21,9% so với thời điểm 31/12/2020.
Báo cáo tài chính quý III của doanh nghiệp này chỉ ra rằng, tồn kho chủ yếu đến từ việc tăng chi phí đầu tư phát triển tại các dự án như: Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Hồ Tràm.
Có 93% tổng hàng tồn kho, tương đương hơn 98.503 tỷ đồng là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.
Thực tế, thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính vào khoảng 15.067 căn. Cùng với đó, khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý này giảm so với quý trước.
Qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch bất động sản theo các báo cáo công bố thông tin thị trường bất động sản của các địa phương, nguyên nhân là do một số địa phương lớn phải thực hiện giãn cách kéo dài do dịch bệnh Covid-19 diễn biến căng thẳng, trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương...
Theo các chuyên gia, ở góc độ coi tồn kho bất động sản là hàng chưa bán được, bị ùn ứ thì chưa đáng lo ngại trong ngắn hạn. Bởi thực tế, toàn bộ nguồn cung trên thị trường bất động sản đa phần hàng tồn từ các quý trước.
Lượng cung cũng như dự án mới rất hạn chế và không có dấu hiệu cải thiện, trong khi đó lực cầu vẫn tích cực, bất động sản vẫn dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong dịch bệnh.
Các chuyên gia đặt giả định, nếu dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát tốt thì thanh khoản bất động sản sẽ tăng trở lại. Chưa kể, trong tình trạng đại dịch như hiện nay, dòng vốn từ nhiều nhà đầu tư không luân chuyển được vào các kênh sản xuất, tiêu dùng, do đó dòng vốn sẽ có xu hướng rót về bất động sản, vì đây vẫn được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, bền vững trong dài hạn.
Như quan sát của Công ty cổ phần Chứng khoản Bản Việt (VCSC) đối với Novaland, doanh nghiệp đã bán trước khoảng 4.400 căn, tăng 140% so với cùng kỳ năm trước, với trị giá khoảng 45.500 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2021.
VCSC kỳ vọng, với thực trạng nguồn cung như hiện nay, các dự án trọng điểm Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và Hồ Tràm tiếp tục đóng góp đáng kể sản phẩm cho thị trường nói chung và doanh số bán hàng nói riêng.
Ngoài ra, trên thị trường niêm yết cũng ghi nhận một số doanh nghiệp có giá trị tồn kho cao nhưng vẫn góp mặt trong nhóm doanh nghiệp trên sàn chứng khoán báo lãi vượt nghìn tỷ sau 3 quý như: Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã chứng khoán: BCM), Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR)…
Đối với Phát Đạt, một trong những lý do khiến doanh nghiệp ngành phát sinh thêm tồn kho là từ hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong giai đoạn vừa qua. Theo đó, doanh nghiệp này đã nhận chuyển nhượng phần góp vốn tại một loạt doanh nghiệp, từ đó nắm quyền sở hữu, đầu tư phát triển và kinh doanh nhiều dự án như chung cư Bình Dương Tower tại tỉnh Bình Dương, tổ hợp nghỉ dưỡng Wyndham Tropicana Long Hải tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, dự án 223 - 225 Trần Phú tại TP. Đà Nẵng.
Về phía Bộ Xây dựng cũng đánh giá, mặc dù trải qua 4 làn sóng dịch Covid-19, đặc biệt là làn sóng thứ 4 bùng phát mạnh từ mấy tháng qua, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tuy nhiên một số doanh nghiệp bất động sản vẫn có lãi lớn và chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp đã niêm yết trên sàn chứng khoán.
Thời gian qua, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh mẽ đã giúp doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn có điều kiện thuận lợi trong việc huy động và điều phối dòng vốn, từ đó có điều kiện hoạch định và phân bổ lợi nhuận tốt hơn.
Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, trong dài hạn, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp.
Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn…
Ngoài ra, các chuyên gia nhận định, tồn kho bất động sản là sản phẩm đã đưa thị trường nhưng không được giao dịch, trong khi thị trường vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp; giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, thuế đất tăng; nguyên vật liệu và thiết bị tăng, nhân công tăng... cũng sẽ ảnh hưởng tới dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp.
Trên thị trường niêm yết, đóng phiên giao dịch 16/11, cổ phiếu NVL có thị giá 103.100 đồng/cổ phiếu, cổ phiếu PDR có thị giá 90.500 đồng/cổ phiếu, lần lượt tăng 58% và 75% so với thời điểm đầu năm./.
