Reatimes.vn

Doanh nghiệp bất động sản xoay xở trong áp lực tiền “đắt”

Doanh nghiệp bất động sản xoay xở trong áp lực tiền “đắt”

Trong khi còn đang tìm cửa xoay vốn do cả kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp lẫn tín dụng ngân hàng đều bị siết chặt, doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc lại chịu thêm sức ép lãi vay tăng cao.
06:21, 04/11/2022

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm mạnh

Trong một báo cáo mới đây về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, FiinGroup cho biết, dư nợ trái phiếu tính đến thời điểm cuối tháng 9/2022 đạt hơn 1,3 triệu tỷ đồng (tương đương hơn 13% GDP năm 2021). Nếu loại bỏ các trái phiếu ngân hàng thì số dư nợ trái phiếu của các doanh nghiệp phi ngân hàng là 908.800 tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản đóng góp 455.000 tỷ đồng. 

Về hoạt động phát hành, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp trong quý III/2022 đạt 60.635 tỷ đồng, giảm 50,5% so với quý liền trước và 70,9% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, bất động sản chỉ còn chiếm tỷ trọng 13,7% tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ, tương đương 8.091 tỷ đồng (giảm 45,9% so với quý liền trước và 90,9% so với cùng kỳ năm 2021). 

Về trái phiếu riêng lẻ đáo hạn, trong quý IV/2022, bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34,1% tổng giá trị, tương đương 20.071 tỷ đồng (giảm 40,3% so với quý III/2022, nhưng tăng 65,2% so với cùng kỳ năm trước). 

Trong một diễn biến khác, vào đầu tháng 10/2022, 4 ngân hàng thương mại cổ phần gồm VPBank, HDBank, MBBank, Vietcombank được tăng thêm hạn mức tín dụng cho năm 2022 và theo tính toán của FiinGroup, sẽ có thêm khoảng 83,5 nghìn tỷ đồng được đưa vào nền kinh tế. Dẫu vậy, nhiều khả năng số vốn tăng thêm này sẽ tiếp tục được phân bổ cho những lĩnh vực ưu tiên và ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế, mà hạn chế cho vay lĩnh vực chứng khoán, bất động sản…

Việc cả 2 kênh huy động vốn quan trọng là trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng cùng bị siết chặt trong thời gian dài khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản cạn kiệt dòng tiền, buộc phải tính kế xoay vốn, đảo nợ. 

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, “đối sách” này là giải pháp để doanh nghiệp giảm lãi suất, giảm chi phí vận hành khi trước mắt là những tháng cao điểm kinh doanh cuối năm, cũng như áp lực đáo hạn trái phiếu cận kề.

Ảnh: Dũng Minh

Lãi vay tăng cao

Đầu tuần qua, Ngân hàng Nhà nước đã nâng trần lãi suất tiền gửi từ 1 tháng đến dưới 6 tháng thêm 1%/năm, lên mức 6%/năm, đồng thời tăng hàng loạt lãi suất điều hành. Sau khi lãi suất huy động thiết lập mặt bằng mới, lãi suất cho vay cũng tăng theo.

Với khối ngân hàng thương mại có vốn nhà nước, lãi suất cho vay doanh nghiệp tăng 0,1 - 0,5%/năm, lãi suất cho vay cá nhân tăng dưới 1%/năm. Tại khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, lãi suất cho vay doanh nghiệp tăng 0,5 - 1%/năm và có thể tiếp tục đi lên trong thời gian tới. Riêng lãi suất cho vay cá nhân tăng tới 2 - 4%/năm so với đầu năm, chủ yếu là cho vay mua nhà, mua xe và cho vay tiêu dùng.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành đánh giá, dù lãi vay tăng làm chi phí vốn của doanh nghiệp bị đội lên đáng kể, nhưng đây là giải pháp cần thiết để giảm sức ép lên tỷ giá và giúp kiểm soát lạm phát tốt hơn. Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo ổn định mặt bằng lãi suất cho vay, song chỉ áp dụng với lĩnh vực ưu tiên và nhóm “Big 4” (gồm BIDV, VietinBank, Vietcombank và Agribank) đang thực hiện khá tốt nhiệm vụ này. Với cho vay tiêu dùng, người dân phải chấp nhận mặt bằng lãi suất cao hơn nên phải cân nhắc thật kỹ nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ, nhất là vay mua nhà.

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, việc tăng lãi suất cho vay luôn gây bất lợi cho bất động sản, bởi tổ chức kinh doanh bất động sản thường phải vay tiền ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để có vốn thực hiện dự án. Nếu lãi suất ngân hàng tăng thì lãi suất trái phiếu cũng tăng, kéo chi phí vốn tăng theo, từ đó giá bất động sản cũng tăng lên và gây bất lợi cho thị trường.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng sẽ gặp khó khăn. Thông thường, ngân hàng sẽ tính khả năng trả nợ của khách hàng dựa trên chỉ số mà họ dùng tiền trả nợ cho ngân hàng mỗi tháng cả gốc và lãi chia cho thu nhập của khách hàng trong tháng đó, với tỷ lệ tốt là 50%, còn 70% là quá cao và 80% là nguy hiểm. Nếu tỷ lệ vay càng cao thì khách hàng càng khó có khả năng trả nợ và có thể sẽ không vay được tiền ngân hàng, dẫn đến thanh khoản thị trường chậm lại.

Tỷ lệ vay thế nào hợp lý?

Theo ông Hiếu, xác suất các nhà kinh doanh bất động sản dùng đòn bẩy tài chính phải bán tháo tài sản để trả nợ ngày càng cao. Đòn bẩy này không chỉ là tín dụng ngân hàng, mà cả nợ từ trái phiếu. Khi gặp khó khăn trong việc bán bất động sản hoặc sử dụng bất động sản với mục đích cho thuê, thu nhập của các nhà kinh doanh bị ảnh hưởng, trong khi chi phí tăng lên do lãi suất tăng, sẽ khiến nhà kinh doanh bất động sản đối mặt với tình trạng vỡ nợ.

Ở thời điểm hiện tại, phương án an toàn nhất là dùng vốn tự có để đầu tư, thay vì dùng đòn bẩy tài chính để tránh áp lực trả nợ gia tăng khi lãi suất tăng cao.

“Lúc này, giải pháp khả dĩ nhất là phải bán bất động sản với giá rẻ để trả nợ”, ông Hiếu nói và cho biết thêm, về tỷ lệ đòn bẩy, có doanh nghiệp dùng ở mức 1/1 là đủ, nghĩa là có 1 đồng vốn chủ sở hữu thì đi vay 1 đồng, nhưng có doanh nghiệp phải vay với tỷ lệ 1/2, thậm chí là 1/3, tức là chỉ có 1 đồng vốn chủ sở hữu nhưng phải vay 2 - 3 đồng. Đối với những công ty sản xuất - kinh doanh, khó có thể giữ tỷ lệ 1/1 nên thường dùng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao. Vì thế, mỗi doanh nghiệp cần tự định cho mình tỷ lệ nào là phù hợp và an toàn. Với nhà đầu tư, quan trọng là xác định tỷ lệ vay ở mức nào là hợp lý và thông thường, dòng tiền thu nhập từ kinh doanh cần cao gấp đôi dòng tiền phải thanh toán nợ gốc và lãi để đảm bảo an toàn tài chính. 

Dẫu vậy, ông Hiếu cho rằng, ở thời điểm hiện tại, phương án an toàn nhất là dùng vốn tự có để đầu tư, thay vì dùng đòn bẩy tài chính để tránh áp lực trả nợ gia tăng khi lãi suất tăng cao. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư hay người mua nhà nên có kế hoạch tài chính cụ thể để xác định nhu cầu vay từ giờ đến cuối năm, khi mà các kênh đầu tư đều đối mặt với rủi ro.

Theo ông Trung Kiên, nhà sáng lập Công ty Quản lý tài sản Vietnam Holdings Inc, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, từ việc dòng vốn vào thị trường bị siết chặt, pháp lý dự án chậm được gỡ vướng, đến các chi phí đầu vào như chi phí lãi vay, chi phí nguyên vật liệu… đều tăng.

“Một động lực tăng trưởng và tạo được hiệu ứng lan tỏa là giải ngân đầu tư công cũng chưa thật sự tốt khi nhiều dự án bị chậm bàn giao mặt bằng. Cùng với đó là việc nhiều nền kinh tế thế giới đứng trước nguy cơ suy thoái nhẹ và Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, nên việc tác động lên thị trường bất động sản là khó tránh”, ông Kiên nhìn nhận, đồng thời đưa ra một số giải pháp giúp doanh nghiệp vượt qua cơn bĩ cực hiện tại, đó là tìm kiếm đối tác chiến lược trong và ngoài nước; bán các dự án không trọng tâm, không ưu tiên để có dòng tiền triển khai các dự án ưu tiên; tìm kiếm nguồn vốn mới qua thị trường chứng khoán, thị trường tài chính quốc tế…

“Tất nhiên, các giải pháp cũng hàm chứa những rào cản kỹ thuật mà doanh nghiệp không dễ để vượt qua. Do đó, thị trường bất động sản sẽ chưa thể sôi động trong ngắn hạn khi bối cảnh vĩ mô và các điều kiện xoay chuyển tình thế như đã nói ở trên chưa có nhiều thay đổi”, ông Kiên nói./.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP