Tiền đã có nhưng vẫn khó giải ngân
Hồi tháng 3 năm nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại gồm Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank cam kết bố trí gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ưu đãi cho phân khúc nhà ở xã hội. Trong đó, mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho người có nhu cầu mua và doanh nghiệp vay ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn thị trường từ 1,5 - 2%/năm.
Đến ngày 3/4, NHNN chính thức có văn bản số 2308/NHNN-TD gửi các ngân hàng nêu trên triển khai gói tín dụng này. Theo đó, thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay ưu đãi 3 năm đối với chủ đầu tư; 5 năm đối người mua nhà kể từ ngày giải ngân, không quá thời hạn cho vay tại thỏa thuận cho vay ban đầu.
Nhưng lãi suất cho vay lại được áp dụng đến hết ngày 30/6/2023 là 8,7%/năm đối với chủ đầu tư; 8,2%/năm đối với người mua nhà. Kể từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ có thông báo tiếptheo về lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình.
Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay do ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật; được xác định rõ hoặc nêu rõ cách xác định tại thỏa thuận cho vay ký kết giữa ngân hàng với khách hàng.
Những tưởng gói tín dụng ưu đãi mà phía các ngân hàng thương mại triển khai sẽ ngay lập tức kích cầu công nhân, người lao động thu nhập thấp mua nhà ở xã hội, các doanh nghiệp sẽ dễ dàng vay vốn để triển khai phân khúc này, nhưng thực tế không phải như vậy.
Tại Hội nghị triển khai đề án “Đầu tư Xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030” do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN) cho biết, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được thực hiện bằng nguồn vốn tự huy động của các ngân hàng thương mại nên đơn giản hóa thủ tục tạo điều kiện cho đối tượng thụ hưởng nhanh chóng tiếp cận.
NHNN cũng đã quy định rất rõ nội dung chính về lãi suất, thời gian ưu đãi để đảm bảo triển khai thống nhất cho các ngân hàng thương mại và khách hàng thuộc đối tượng vay vốn bắt đầu từ ngày 1/4. Tuy nhiên, sau gần 2 tháng triển khai, đến nay gói tín dụng vẫn chưa phát sinh dư nợ.
Theo ông Nguyễn Xuân Bắc, những vướng mắc về giải ngân liên quan đến nguồn cung hạn chế bởi các điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, quỹ đất ưu đãi chưa thực sự thu hút. Bên cạnh đó, việc xác định giá bán, quy định về điều kiện được mua nhà ở xã hội… là các nguyên nhân ảnh hưởng tới khả năng hấp thụ chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng. Ngoài ra, nhiều văn bản chỉ mới được ban hành trong tháng 4 vừa qua cho nên nhiều địa phương vẫn đang lập danh mục cho dự án và danh mục cho những đối tượng đủ điều kiện vay. Vì vậy, gói tín dụng vẫn chưa thể giải ngân.
Mấu chốt vẫn nằm ở thủ tục cấp phép dự án
Chia sẻ với Reatimes, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, việc người dân không tiếp cận được gói tín dụng cơ bản là do không có nguồn cung dự án để họ có thể vay mua.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 18/5/2023, trong giai đoạn 2021 - 2025, cả nước chỉmới hoàn thành hoàn thành được 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và đang tiếp tục triển khai 294 dự án.
“So với nhu cầu, nguồn cung này là quá ít và tốc độ triển khai đang quá chậm. Do đó, dù tiền đã có nhưng vẫn khó giải ngân vì không có dự án”, một doanh nghiệp chia sẻ.
Theo doanh nghiệp này, nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay thiếu hụt là hệ quả của việc các dự án nhà ở thương mại không thực hiện quy định dành 20% quỹ đất cho phân khúc này mà quy đổi bằng việc nộp tiền. Tình trạng này kéo dài khiến cho tình trạng mất cân bằng nguồn cung trên thị trường bất động sản.
Phân khúc nhà ở này cũng yêu cầu về thủ tục rườm rà hơn so với nhà thương mại, nên các doanh nghiệp thường mất 2-3 năm để lo giấy tờ cộng thêm khoảng 2-3 năm hoàn thành dự án. Điểm ách tắc này gây lãng phí nguồn lực, thời gian và quan trọng là làm nản lòng nhà đầu tư. Do đó, nhiều gói tín dụng đã triển khai trong thời gian qua nhưng không đón được điểm rơi về nguồn cung dự án.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cũng chia sẻ, gói 120.000 tỷ đồng là một tín hiệu tích cực trong bối cảnh doanh nghiệp và người dân đều cần tiền để vay mua và vay xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế, những dự án nhà ở xã hội cũ thì không được vay, những dự án mới và sản phẩm nhà ở xã hội mới thì chưa có.
Theo ông Nghĩa, để chờ có dự án mới mới được giải ngân thì gói tín dụng này sẽ còn “ế ẩm” dài dài vì các thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp phép, phê dự án nhà ở xã hội hiện nay quá chậm. Các khâu thực thi từ nhân viên, chuyên viên đến sở ngành kèo dài hàng tháng, thậm chí là hàng năm trời.
“Hiện nay, thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành đều chạy vòng quanh chứ chưa giải quyết dứt điểm. Điều này là mấu chốt khiến nguồn cung nhà ở xã hội mãi teo tóp, không phát triển lên được. Và suy cho cùng chính là nguyên nhân sâu xa khiến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không thể giải ngân”, ông Lê Hữu Nghĩa nói.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cũng nhấn mạnh, thủ tục pháp lý đang là chốt chặn căn cơ nhất khiến nguồn cung nhà ở xã hội bị hạn chế.
Theo ông Chung, các doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này một phần cũng vì sự nghiệp phụng sự cho xã hội, nhằm đảm bảo nhà ở cho những có thu nhập thấp nhưng đổi lại, thủ tục cấp phéo, phê duyệt còn lòng vòng, mất thời gian hơn cả những dự án nhà ở thương mại.
“Vậy thì mấy ai dám tham gia phát triển phân khúc này”, ông Chung nói thêm.
Chia sẻ thêm những bất cập của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng khiến dự án sau gần 2 tháng triển khai vẫn không thể giải ngân, ông Lê Hữu Nghĩa nhìn nhận, lãi suất trên 8% trong 5 năm đầu và sau đó lãi suất quay về tình huống tự thương lượng với ngân hàng sẽ là rủi ro rất lớn cho người mua nhà. Bởi vì, mức lãi suất này quá cao so với khả năng của những người có thu nhập thấp. Và việc hứa hẹn mức lãi suất mới sẽ công bố 6 tháng một lần, có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành hạ lãi suất, cũng không thể hỗ trợ được bao nhiêu. Lý do thời gian điều chỉnh này chỉ là ngắn hạn và sẽ thay đổi sau nửa năm, trong khi người mua nhà ở xã hội cần chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất chỉ khoảng 5%.
Về phía nhà đầu tư, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang phải vay vốn với lãi suất 14%/năm, nên sẽ rất vui mừng nếu được vay vốn với lãi suất 8,7%/năm. Tuy nhiên, mức lãi vay này vẫn chưa đủ hấp dẫn để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư khác tham gia vào phát triển phân khúc này, chủ yếu vẫn là vì lợi nhuận ít mà lại phải trải qua quá nhiều thủ tục phức tạp, minh chứng cụ thể là giai đoạn tháng 7/2022 trở về trước khi lãi suất có thời điểm thấp hơn mức 8,7% nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn không hào hứng với việc phát triển nhà ở xã hội./.
