Doanh nghiệp có thể “vỡ trận” vì những quy định quá lỗi thời

Luật đã ban hành mà khi thực thi dẫn đến người dân, doanh nghiệp buộc phải “lách” một cách công khai thì điều đầu tiên cần nghĩ đến là xem xét lại “chất lượng” của luật.

*****

Vừa qua, một doanh nghiệp (Công ty A) tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã gửi văn bản tới các Bộ, ngành trung ương để xin ý kiến về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án Khu nhà ở tại một huyện thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (Dự án B).

Công khai “lách luật”

Theo hồ sơ gửi kèm và trình bày của Công ty A, Dự án B được thực hiện trên khu đất có diện tích khoảng 43,12ha; gồm: 100m2 đất ở đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 39,3 đất Công ty A nhận chuyển nhượng từ các hộ gia đình, cá nhân; 3,82ha đất sông ngòi. Như vậy, diện tích đất ở trong phạm vi khu đất đề xuất triển khai dự án khu nhà ở chỉ chiếm 0,01ha/43,12ha (khoảng 0,02%).

Dự án B cũng phù hợp với các loại quy hoạch, gồm: Quy hoạch chung đô thị (định hướng là khu đô thị sinh thái cao cấp), quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện (là đất ở và đất thương mại, dịch vụ); phù hợp chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch phát triển nhà ở.

Công ty A xin ý kiến các Bộ quy mô này có thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hay không.

Câu hỏi của Công ty A liên quan đến quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020: Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì được cơ quan nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án (một hình thức “chỉ định”).

Như vậy Luật Đầu tư hiện hành cho phép doanh nghiệp A đã “gom” được đất thông qua cơ chế thỏa thuận dân sự mà phù hợp với các loại quy hoạch, kế hoạch... thì được “chỉ định” làm chủ đầu tư thực hiện dự án. Nhưng Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi bởi Luật số 03/2022/QH15) lại có quy định hạn chế: Điều 23 quy định chỉ trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (100% đất ở) hoặc trường hợp có quyền sử dụng đất ở và đất khác (có một phần đất ở) mới được chấp thuận làm nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Như vậy theo pháp luật về nhà ở hiện hành, trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua các thỏa thuận dân sự mà trong diện tích đất “gom” được không có đất ở thì nhà đầu tư không được “chỉ định” làm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây là nguyên nhân gây ra “tắc nghẽn”, khiến hơn 200 dự án nhà ở thương mại không thể triển khai được trên địa bàn cả nước, tập trung tại 2 đô thị lớn nhất là TP.HCM và Hà Nội tính đến hết năm 2021 (theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM).

Ngược lại, nếu nhà đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở, có thể 1% hoặc 0,1% hoặc 0,01% hoặc thấp hơn, thì về nguyên tắc đều có thể được chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Nghiêm túc đánh giá hiệu quả của pháp luật

Như tôi đã “dự báo” trong các bài viết trước đây, chính sách tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi bởi Luật số 03/2022/QH15) sẽ khuyến khích các doanh nghiệp “lách luật”. Cụ thể, nếu doanh nghiệp A tự thỏa thuận để “gom” được 43ha đất mà không có m2 đất ở nào thì không thể triển khai dự án dù đã phù hợp quy hoạch.

Để đối phó, doanh nghiệp A tất yếu sẽ cố “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở. Chỉ cần mua được căn nhà 100m2 thì doanh nghiệp A lại được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích 43ha+100m2 (như đã nêu trên, luật hiện hành không quy định tỷ lệ % diện tích đất ở tối thiểu mà nhà đầu tư phải có để được chấp thuận thực hiện dự án nhà ở thương mại).

Trường hợp Công ty A đề xuất triển khai dự án khu nhà ở tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu với diện tích đất ở “gom” được chỉ chiếm 0,01ha/43,12ha (chiếm 0,02%) nêu trên minh họa cho dự báo của tôi đã trở thành hiện thực. Có lẽ đây cũng chỉ là một trong số các trường hợp và hiện tượng này có thể rất phổ biến trên cả nước (không quá khó cho một doanh nghiệp để nảy ra ý tưởng “hợp thức hóa” theo công thức 43ha+100m2).

Trước đề xuất 43ha+100m2 của doanh nghiệp tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nêu trên, cơ quan thi hành pháp luật có lẽ sẽ không khỏi lúng túng. Bởi theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi bởi Luật số 03/2022/QH15), Công ty A hoàn toàn đủ điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án Khu nhà ở, sau đó chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Việc Công ty A mua gom thêm 100m2 đất ở để “hợp thức hóa” 43ha đất khác là rất rõ ràng, nhưng cơ sở nào để từ chối giải quyết thủ tục (việc từ chối giải quyết thủ tục có thể là “hành vi hành chính bị kiện” theo Luật Tố tụng hành chính)? Và cần lưu ý rằng trong một nhà nước pháp quyền thì người dân, doanh nghiệp được làm mọi điều mà pháp luật không cấm.

Rõ ràng là một chính sách tốt phải khiến doanh nghiệp chịu tác động chấp nhận tuân thủ với thái độ hợp tác, tích cực. Ngược lại, một chính sách khiến doanh nghiệp tìm cách “lách”, “biến tấu” theo kiểu mua thêm 100m2 đất ở để hợp thức hóa 43ha sẽ không phát huy hiệu quả, khả thi.

Với trường hợp nêu trên, chủ thể nào thực sự hưởng lợi tử chính sách? Nhà nước không được hưởng lợi bởi dự án tăng thêm 100m2 không làm tăng tiền sử dụng đất thu được. Doanh nghiệp A triển khai được dự án nhưng buộc phải mua thêm căn nhà 100m2 với giá đắt đỏ. Ngược lại, người có diện tích đất ở 100m2 lại bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá cao “trên trời” khi biết doanh nghiệp A phải mua với bất kỳ giá nào.

Như vậy chính sách “đất ở và đất khác” làm nhà ở thương mại hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu cần phải có là khuyến khích đối tượng chịu tác động tuân thủ một cách tích cực và những người tuân thủ với thái độ tích cực đó sẽ thụ hưởng trực tiếp giá trị mà chính sách mang lại. Ngược lại, chính sách ấy lại khuyến khích việc “hợp thức hóa” theo công thức tương tự 43ha+100m2 và việc hợp thức hóa ấy khiến một nhóm chủ thể bỗng nhiên “đắc lợi”.

Bịt lỗ hổng khi sửa đổi Luật Đất đai

Ví dụ trên cho thấy việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... cần hết sức thận trọng để ngăn ngừa các lỗ hổng dẫn đến hiện tượng “hợp thức hóa”, làm giảm hiệu quả điều chỉnh, kiến tạo của hệ thống pháp luật.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến Nhân dân đã phân tách các dự án được thu hồi đất với các dự án mà chủ đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Cụ thể, Điều 78 và Điều 128 Dự thảo đã minh thị 2 phương thức độc lập, riêng rẽ để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn:

Phương thức 1: Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng không có đất ở: Nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu.

Phương thức 2: Nếu quỹ đất thực hiện dự án nhà ở mà hiện trạng có toàn bộ hay một phần là đất ở: Nhà nước không được thu hồi đất mà trường hợp này nhà đầu tư được tự thỏa thuận với chủ sử dụng đất trong ranh dự án để “gom đất” triển khai dự án.

Việc cố gắng tách bạch thành 2 trường hợp với 2 phương thức triển khai dự án sẽ gây ra nhiều hệ lụy. Thứ nhất, nếu tại khu vực có nhu cầu nhà ở lớn, cần triển khai dự án nhà ở nhưng trong ranh dự án có một vài căn nhà hiện hữu (có đất ở) thì Nhà nước không được thu hồi đất mà phải trông chờ có nhà đầu tư xuất hiện, thỏa thuận với người dân để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án. Trường hợp này Nhà nước ở thế bị động.

Trường hợp thứ hai, nếu trong ranh dự án không có đất ở (chỉ có đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở) thì không thể áp dụng cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận “gom đất” mà buộc phải trông chờ Nhà nước lập dự án, thu hồi đất và giao đất qua đấu giá, đấu thầu. Trường hợp này doanh nghiệp ở thế bị động.

Ở thế bị động, doanh nghiệp muốn làm dự án nhà ở tất yếu sẽ cố gắng “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở như ví dụ nêu trên. Doanh nghiệp “lách luật” một cách công nhiên.

Do đó, để Luật Đất đai sửa đổi thực sự phát huy hiệu quả thì không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào nhà đầu tư tự thỏa thuận (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn hình thức tiếp cận quỹ đất là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư.

Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là tăng cường chất lượng định giá đất, đảm bảo sát với giá thị trường, tránh gây thất thoát cho ngân sách, đảm bảo công bằng và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong xã hội.