Sự điều chỉnh thị trường bất động sản 2022 đã được dự báo từ trước
Trong sự kiện "Ngày hội bất động sản Hải Phòng 2022" ngày 13/12, ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group cho rằng, chu kỳ thị trường bất động sản Việt Nam ngắn hơn rất nhiều so với các nước trên thế giới. Ở nước ta, chu kỳ thị trường bất động sản thường kéo dài từ 7 - 8 năm, trong khi các nước trên thế giới từ 13 - 18 năm.
Đáng lẽ, tính theo chu kỳ thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phải giảm nhiệt vào năm 2020 - 2021 nhưng do “bóng ma” về Covid-19 nên dòng tiền vẫn tìm về bất động sản là kênh trú ẩn. Phải đến thời điểm hiện tại, thị trường mới ghi nhận sự trầm lắng rõ nét.
Cũng theo ông Hưng, sự trầm lắng của thị trường bất động sản năm 2022 có những điểm giống và khác so với thời kỳ năm 2012. Giống ở đây là thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh mạnh mẽ, thanh khoản toàn thị trường sụt giảm. Còn điểm khác là mức điều chỉnh của năm 2022 vẫn nhẹ hơn so với năm 2012. Đặc biệt, những thay đổi, khó khăn của thị trường trong năm 2022 đã được dự báo từ trước.
“Lần này là sự điều chỉnh lớn trên quy mô toàn thị trường, khá giống thời điểm một thập kỷ trước, tuy nhiên mức độ nghiêm trọng thì vẫn chưa bằng. Tôi cho rằng, sự điều chỉnh lần này là có dự báo từ trước chứ không phải đột ngột”, ông Hưng nói.
Chia sẻ rõ hơn về sự điều chỉnh của thị trường bất động sản nhà ở hiện tại, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group cho biết, vướng mắc pháp lý chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến doanh nghiệp khó khăn, thị trường khó khăn. Có nhiều sản phẩm ra đời và nổi lên theo xu thế nhưng không có một văn bản pháp luật nào quy định rõ ràng, khiến các sản phẩm phát triển thiếu hành lang pháp lý.
Cùng với đó, thị trường bất động sản đang phụ thuộc quá nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng nên khi nguồn vốn bị thắt chặt, thị trường bất động sản trở nên lao đao, bị động, nhiều danh nghiệp rơi vào trạng thái “cầm cự” do thiếu vốn.
Chính những khó khăn trong pháp lý và dòng vốn đã đẩy thị trường địa ốc mất cân đối cung - cầu, giá bất động sản ngày càng tăng cao, lượng hàng tồn kho lớn. Vì vậy, sang năm 2023, thị trường cần có những thay đổi, điều chỉnh để cân đối lại.
Trước hết, thị trường bất động sản phải có sự điều chỉnh về giá. Ít nhất, các doanh nghiệp cần hạ giá bán sản phẩm từ 30 - 40%, không chỉ giúp thanh khoản sản phẩm tăng mà còn khiến giá bất động sản tiệm cận với giá trị vốn có của nó.
Thứ hai là sự điều chỉnh về cơ cấu nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản. Cần hạn chế vốn vay tín dụng ngân hàng, thay vào đó đa dạng các kênh huy động vốn từ trái phiếu, cổ phiếu, FDI…
Thứ ba là sự điều chỉnh về thanh khoản thị trường. Khi hai sự điều chỉnh trên được thực hiện và có hiệu quả, tất yếu thanh khoản thị trường sẽ cải thiện. Tuy nhiên, sẽ mất khoảng 5 - 9 tháng tới đây mới thấy rõ sự điều chỉnh về thanh khoản.
“Ba vấn đề nói trên được giải quyết và cân đối, thị trường địa ốc năm 2023 sẽ bình ổn trở lại, thoát khỏi thời gian trầm lắng, khó khăn”, ông Phạm Thanh Hưng đánh giá.
Đã từng chứng kiến và trải qua chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản thập niên trước, ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cũng cho rằng, sự điều chỉnh năm 2022 còn lạc quan hơn rất nhiều, vì chúng ta có nhiều thời gian hơn để chuẩn bị, lập kế hoạch nhằm hạn chế mức ảnh hưởng tối đa của những khó khăn ở hiện tại. Hơn hết, cuộc điều chỉnh năm 2022 là tất yếu để thị trường thanh lọc và phát triển sau một thời gian nhất định.
Doanh nghiệp cần "thắt lưng buộc bụng"
Chia sẻ kinh nghiệm vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường địa ốc, ông Phạm Thanh Hưng bày tỏ, so với 10 năm trước thì hiện nay chưa là gì đối với những doanh nghiệp có sức khoẻ tốt. Tuy nhiên, nếu không có sẵn những giải pháp, kế hoạch thì không ít các doanh nghiệp cũng sẽ phải từ bỏ cuộc chơi.
Theo đó, ông Hưng cho rằng, giải pháp hàng đầu mà các doanh nghiệp cần thực hiện là phải giữ được dòng tiền của mình, phải "thắt lưng buộc bụng" ngay lập tức, cắt giảm chi tiêu, cơ cấu lại sản phẩm, dự án đang triển khai cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Ngoài ra, doanh nghiệp cần nỗ lực bằng mọi cách để có nguồn thu tốt nhất, không bao giờ rời mắt khỏi mục tiêu tìm kiếm cơ hội cho giai đoạn mới.
"Ở thời điểm này, dù doanh nghiệp bị sụt giảm doanh thu ít hay nhiều cũng phải thực hiện các chính sách ‘thắt lưng buộc bụng’, thà là ăn cầm hơi để sống dai còn hơn ăn sang mà chết nhanh. Cùng với đó, doanh nghiệp phải tạo được nguồn thu từ nhiều hệ sinh thái khác nhau. Thay vì chỉ tập trung vào bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng hay đất nền thì có thể lấn sang cả bất động sản nông nghiệp, công nghiệp. Ngoài ra, không chỉ đầu tư trong nước, các doanh nghiệp cũng nên tìm kiếm cơ hội đầu tư sang những thị trường mới ở bên ngoài.
Sự điều chỉnh lớn như hiện nay sẽ thay đổi các vị trí trên bàn cờ. Vì vậy, đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp biết nắm bắt để vượt qua và mạnh mẽ hơn khi thị trường bình ổn", ông Hưng nhấn mạnh.
Đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư, ông Hưng nhận định, thị trường chỉ đang khủng hoảng ở phân khúc đầu tư vì đầu tư cần niềm tin và cần nhiều lợi nhuận, còn những phân khúc đáp ứng giá trị sử dụng hay giá trị khai thác thì vẫn đang giữ giá, ví dụ như phân khúc nhà ở, căn hộ. Do đó, nhà đầu tư vẫn có thể xuống tiền với các dòng sản phẩm của những phân khúc này.
Bày tỏ quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, lúc này các doanh nghiệp cần phải linh hoạt đối tác, tái cấu trúc, bên cạnh mục tiêu hướng tới, hãy bắt nhịp với xu thế chuyển đổi số, cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Đồng thời, tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.
Về mặt chính sách, Chính phủ đang hỗ trợ rất nhiều cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và phân khúc trung cấp. Ngoài ra, Chính phủ vẫn tiếp tục triển khai nhiều những gói hỗ trợ vốn, đầu tư công đủ lớn, phủ rộng không chỉ có đối tượng là doanh nghiệp, người lao động. Do đó, các doanh nghiệp vẫn có thể tin vào khả năng hồi phục của thị trường giai đoạn tới để không ngừng tái cấu trúc và mạnh mẽ vươn lên./.
