Doanh nghiệp địa ốc đang cố thoát khỏi vũng lầy

Khốn khổ vì dòng tiền...

Kể từ khi thị trường trái phiếu suy sụp, thị trường bất động sản gần như "đóng băng", thị trường chứng khoán lao dốc… Tập đoàn bất động sản H. rơi vào cảnh khát tiền chưa từng có, bởi không tiếp cận được các nguồn vốn vay, đồng thời nguồn vốn dự phòng liên tục hao hụt do áp lực mua lại trái phiếu trước hạn.

Bên cạnh đó những khó khăn của thị trường chứng khoán cũng khiến cho kế hoạch IPO một công ty con của tập đoàn này thất bại.

Để sống sót, tập đoàn này đã phải thực hiện nhiều biện pháp như: Cho nghỉ việc hàng loạt nhân sự; cắt giảm lương, thậm chí còn chậm lương; cắn răng bán dự án "con cưng" cho đơn vị khác... chấp nhận mạo hiểm "bán lúa non" tại một số dự án để sinh tồn.

Không đến nỗi bi thảm như Tập đoàn H., song khát tiền vẫn đang là mẫu số chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Để chia sẻ khó khăn thì tại Tập đoàn S. ở Hà Nội, một số lãnh đạo cấp cao đã không nhận lương từ nhiều tháng nay; lương của nhân viên cũng bị cắt giảm - điều chưa từng xảy ra trong một thập niên qua.

Ở một doanh nghiệp lớn khác, một quản lý cấp cao chia sẻ với phóng viên rằng đã 3 tháng nay không nhận được lương và cũng không biết tình trạng này kéo dài tới khi nào; khoản công nợ sau 2 lần "khất" đã được kéo dài… vô thời hạn.

Không chỉ gặp khó khăn về nguồn vốn, nhiều doanh nghiệp còn mắc phải tình trạng chưa thoát khỏi những rào cản trong thủ tục pháp lý. Một thí dụ điển hình là hơn 3 tháng qua, Tập đoàn N. đang chật vật xin tháo gỡ vướng mắc tại các đại dự án.

Bên cạnh đó có những doanh nghiệp kinh doanh không thuận lợi, như Tập đoàn S. lâm vào cảnh "dở khóc dở cười" khi người mua đòi trả hàng, tương tự như tập đoàn V. bị khách hàng đòi hoàn cọc. Đã vậy, tình trạng người mua không chịu được nhiệt phải bán cắt lỗ diễn ra khá nhiều khiến kế hoạch bán hàng của các đơn vị này cũng bị ảnh hưởng không nhỏ, dòng tiền tiếp tục bị nghẽn.

Tiền trên giấy

Có một điều đáng kể là nếu nhìn vào báo cáo tài chính của những doanh nghiệp địa ốc lớn nhất trên sàn chứng khoán sẽ thấy số lượng tiền (gồm tiền mặt, tiền gửi ngân hàng kỳ hạn dưới 3 tháng) cùng khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (tiền gửi ngân hàng kỳ hạn trên 3 tháng đến dưới 1 năm) khá dồi dào. Chẳng hạn như, xét báo cáo tài chính hợp nhất năm 2022, có thể thấy các doanh nghiệp có nhiều tiền gồm: Nam Long (3.773 tỷ đồng), Khang Điền (2.752 tỷ đồng), Đạt Phương (1.171 tỷ đồng), Đất Xanh (918 tỷ đồng), An Gia (722 tỷ đồng), CEO (407 tỷ đồng), Văn Phú Invest (498 tỷ đồng), Saigonres (334 tỷ đồng), DIC Corp (246 tỷ đồng)… Tập đoàn N. (8.600 tỷ đồng).

Tuy nhiên, giá trị tiền ghi trên báo cáo này trông vậy mà không phải vậy, nghĩa là giá trị tiền trên sổ sách đó không phải đều có thể dùng để thanh toán được ngay. Có nhiều lý do cho việc này, chẳng hạn như đó có thể là tiền bị phong tỏa vì các cam kết của doanh nghiệp, có thể là tiền của bên thứ ba, có thể là tiền của công ty con được hợp nhất và lưu ý rằng con số đó chỉ có tính thời điểm.

Ví dụ điển hình nhất cho giá trị sổ sách của tiền nói trên là Tập đoàn N., có tới hơn 1 tỷ USD ở trong các ngân hàng mà không thể lấy ra chi tiêu khi dự án chưa gỡ được các vướng mắc về thủ tục pháp lý. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến Tập đoàn N. rơi vào tình cảnh ngặt nghèo như hiện nay.

Nhìn nhận vào bản chất như vậy để thấy rõ hơn cơn khát tiền của các doanh nghiệp địa ốc. Hoàn cảnh hiện nay chưa thể giúp giải tỏa được cơn khát dai dẳng này. Nguyên nhân là việc tiếp cận tín dụng vẫn rất khó khăn, do nhiều đơn vị không đủ "chuẩn" vay; lãi suất vẫn còn rất cao khiến nhà đầu tư chưa quay lại thị trường. Trong khi đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thể "lấy lại phong độ" dù cho Nghị định 08 đã mở ra một lối thoát, số lượng doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công vừa qua vô cùng ít.

Thậm chí, kênh trái phiếu còn xuất hiện tình trạng đáng lo ngại khi theo VNDirect, hoạt động mua lại trái phiếu đã bắt đầu chững lại trong quý I/2023 - một chỉ dấu cho thấy doanh nghiệp đã cạn lực. Còn theo FiinRatings, ngành bất động sản có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu đã ở mức 20,17% (với quy mô lưu hành lớn nhất trong các ngành, đạt 396,3 nghìn tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành).

Và trong tổng số 69 tổ chức phát hành chậm trả nợ trái phiếu - tính đến giữa tháng 3/2023, thì số các doanh nghiệp trong ngành bất động sản chiếm tới 62,3%. Con số này nhiều khả năng sẽ còn tăng lên trong các quý tới, do giai đoạn quý II - quý III/2023 là đỉnh cao đáo hạn trái phiếu trong năm 2023.

Tìm hiểu của PV Reatimes cho thấy, quý III năm nay, Tập đoàn Bất động sản H. sẽ chịu áp lực đáo hạn lên tới gần một nghìn tỷ đồng, đồng nghĩa mỗi tháng phải xoay xở khoảng 120 tỷ đồng để trả cho nhà đầu tư. Đó thực sự là một con số khổng lồ với sức khỏe doanh nghiệp hiện nay. Để cứu vãn tình thế, tập đoàn này đang nỗ lực đàm phán gia hạn với trái chủ, tuy nhiên kết quả ra sao thì vẫn còn là dấu hỏi.

Mơ gì năm nay?

Trước tình cảnh bi đát về tài chính và triển vọng thị trường bất động sản khá u ám, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã "cài số lùi" cho kế hoạch kinh doanh năm 2023 - điều hoàn toàn trái ngược so với năm trước. Thống kê của FiinTrade cho thấy, tính tới ngày 2/4/2023, có khoảng 247 doanh nghiệp thuộc khối phi tài chính đã có kế hoạch kinh doanh năm 2023. Trong đó, số doanh nghiệp dự kiến lỗ hoặc giảm lợi nhuận chiếm khoảng 40%, bao gồm không ít doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản - xây dựng, vật liệu xây dựng.

Đó không chỉ là một toan tính thực tế mà còn phản ánh tâm lý thận trọng của giới chủ doanh nghiệp, khi giờ đây không ai đoán được điều gì sẽ xảy ra và xảy ra khi nào.

Các doanh nghiệp bất động sản hiện đang trong giai đoạn "nín thở", chờ đợi từng động thái vĩ mô. Một trong những sự chờ đợi lớn nhất chính là việc tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục pháp lý và khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, bởi chỉ khi giải quyết được hai vấn đề này, doanh nghiệp mới có thể đứng dậy lấy lại những gì đã mất, chứ không phải như hiện nay là lo mất luôn những gì đang có.

Chưa kể, sự sụp đổ của các doanh nghiệp địa ốc, xây dựng sẽ có ảnh hưởng rất lớn tới nhiều ngân hàng, như chuyên gia của Savills đã cảnh báo nhận định: Nguồn vốn mới hạn chế, thanh khoản thị trường chùng xuống do giá nhà tăng cao bất thường, nay lại thêm áp lực trả nợ từ trái phiếu đáo hạn, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản ngày càng bị vắt kiệt. Quy mô thị trường tài chính của Việt Nam ngày nay đã trở nên rất lớn, vì vậy việc mất thanh khoản từ các doanh nghiệp bất động sản sẽ là một gánh nặng lớn cho hệ thống ngân hàng.

Trong một tọa đàm vào giữa tháng 3 vừa qua, ông Nguyễn Hải Nam, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội nêu: "Để khơi thông dòng vốn, tôi xin đề xuất nhà đầu tư tổ chức là các ngân hàng thương mại, các công ty quản lý quỹ, công ty chứng khoán, các trái chủ nhìn bức tranh vĩ mô rộng ra, tính toán áp dụng luôn Nghị định 08, xem xét, cân nhắc giãn nợ cho doanh nghiệp...”.