Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/Cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, trong số 845 Tòa nhà/Cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Cần chỉ rõ những yếu tố dẫn đến nhiều sự tranh chấp không đáng có này để từ đó có những giải pháp xử lý cụ thể. Đồng thời, đóng góp những ý kiến đó vào dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 của Bộ Xây dựng để dự thảo Luật được hoàn thiện nhất.
Cần có sự đồng thuận, rõ ràng nhiều vấn đề giữa chủ đầu tư và cư dân ngay từ đầu
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Xuân Tâm, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư địa ốc Hải Đăng (HDMon Group) cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân là do không thống nhất diện tích thông thủy, phân định diện tích sử dụng chung, riêng và chất lượng dịch vụ chưa tương xứng với mức phí.
“Về diện tích thông thủy, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật. Mỗi lần tranh chấp, chủ đầu tư lại hỏi Cục quản lý Nhà nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác. Đề nghị Bộ Xây dựng có quy định rõ ràng về các tính diện tích các hạng mục trên”, ông Tâm nêu.
Vấn đề về phân định diện tích sở hữu chung riêng cũng gây ra rất nhiều mâu thuẫn tranh chấp tại nhiều chung cư, cụm chung cư. Mặc dù trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cũng có quy định phần nào sở hữu của người dân, phần nào sở hữu chung hoặc bàn giao chính quyền địa phương nhưng do năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư chưa phân định tốt nên những tranh chấp vẫn xảy ra.
“Riêng bàn giao tầng hầm, có hai phương án, một là bàn giao riêng một khu xe máy cho cư dân vận hành riêng, hai là cùng cư dân thực hiện quản lý chung”, Tổng giám đốc HDMon Group cho hay.
Về chất lượng dịch vụ và phí dịch vụ, Dự thảo Luật Nhà ở đã có quy định năng lực vận hành của ban quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, phí dịch vụ quy định tại điều 168 của Dự thảo quy định là phí dịch vụ khi chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư thì sẽ quy định và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư sau khi chốt doanh thu thì thuê đơn vị vận hành giá rẻ bên ngoài để tối ưu hóa lợi nhuận.
Ông Đặng Xuân Tâm đề nghị chủ đầu tư phải minh bạch thu chi nếu thừa thì giao lại cho Ban quản trị tòa nhà. Đây là chính sách tri ân, hậu mãi. Chủ đầu tư không nên đặt ra mục tiêu lợi nhuận cao ở hạng mục vận hành, bảo dưỡng.
Khi các mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra, vấn đề cư dân căng băng rôn, biểu tình là điều không nên, bên cạnh việc gây mất an ninh trật tự thì hành vi này của cư dân rất mất mỹ quan. Trong khi đó, cư dân hoàn toàn có thể xử lý bằng hình thức rất văn minh là khởi kiện, cư dân có thể đề nghị tòa dân sự phân xử ai đúng ai sai. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị rằng Dự thảo Luật cũng nên có quy định rõ ràng về chế tài đối với một số hành vi của cư dân.
Vai trò của ban quản trị chung cư là rất quan trọng
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp đầu tư bất động sản và cũng là đại diện đơn vị quản lý vận hành chung cư, ông Nguyễn Văn Thuận, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần quản lý Bất động sản Ecolife đưa ra ý kiến rằng, tất cả các nguyên nhân tranh chấp đều phát sinh từ quyền lợi. Do đó, cần có sự hỗ trợ từ văn bản của cơ quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi đầy đủ cho các bên.
Ông Thuận cũng kiến nghị cần có văn bản pháp luật quy định rõ về diện tích chung riêng trong bãi đỗ xe, hầm xe. Một số nơi quy định chỗ để xe là của chủ đầu tư và không phân bổ vào giá bán căn hộ, tuy nhiên tất cả vẫn do chủ đầu tư tự thiết kế, xây dựng, miễn đảm bảo một căn hộ đủ để 2 xe máy 1 ô tô chẳng hạn.
Việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị căn hộ, nhiều khi sử dụng quỹ chưa hiệu quả, gây ra nhiều ảnh hưởng đến chất lượng sống cư dân, làm mất an toàn. Đơn cử nhiều dự án hiện tại, hệ thống phòng cháy chữa cháy bị tê liệt, hệ thống này thuộc hạng mục bảo trì, nhưng bản quản trị không sử dụng quỹ bảo trì để bảo trì hệ thống đó khi hỏng hóc.
Ngoài ra, trong cơ cấu ban quản trị có nhiều vị trí như trưởng ban, phó ban. Nhiều người lúc mới lên làm rất tâm huyết, hoạt động hiệu quả, sau đó có thể xảy ra mâu thuẫn dẫn đến bỏ bê công tác, ảnh hưởng đến chất lượng quản lý vận hành và cuộc sống của cư dân. Nhiều chung cư phải tổ chức hội nghị bất thường để bầu ban quản trị mới mà nhiều lần vẫn còn chưa xong. Vai trò của ban quản trị là rất quan trọng.
“Mọi tranh chấp phát sinh, mâu thuẫn đều ảnh hưởng đến quyền lợi các bên. tôi mong chúng ta có thể sâu sát trong thực tế hơn nữa. Hơn nữa, mô hình ban quản trị gần như là làm kiêm nhiệm, một số người đi làm công việc chính bên ngoài và chỉ đảm nhiệm thêm nhiệm vụ quản trị, nên nhiều khi không có đủ thời gian xử lý công việc”, ông Thuận nói.
Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong quá trình cải tạo chung cư cũ
Theo thống kê bước đầu, hiện nay trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m² sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.
Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group đã chỉ ra những khó khăn vướng mắc mà doanh nghiệp gặp phải trong quá trình thực hiện cải tạo xây dựng chung cư cũ.
Việc thoả thuận giữa chủ đầu tư và cư dân, nếu để vài chủ đầu tư đi thỏa thuận thì không thể thực hiện được. Bởi quy định không được cưỡng chế, không có cơ chế đồng thuận dưới 100%. Mặc dù doanh nghiệp có đội ngũ dân vận rất tốt, nhưng khi Nghị định 69 quy định về cải tạo xây dựng nhà chung cư được ban hành với 100% đồng thuận mới được phá dỡ thì doanh nghiệp rất khó triển khai.
“Chúng ta cứ nói tới hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đứng trên góc nhìn của doanh nghiệp. Có những dự án tuy hiệu quả đầu tư rất cao, không vướng về thủ tục đầu tư nhưng cơ chế giải phóng đền bù rất khó khăn nên phải gác lại. Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù 2 lần, nhưng họ vẫn không đồng thuận”, ông Quê nhấn mạnh.
Trước những khó khăn, vướng mắc đó, Chủ tịch G6 Group đã đưa ra những kiến nghị:
Thứ nhất, đối với nhóm B, C nên giảm mức độ dưới 100% còn nếu không cũng chỉ “đánh trống bỏ dùi” bởi doanh nghiệp thực sự rất khó làm.
Thứ hai, vai trò của chính quyền cần được thể hiện rõ ràng hơn.
Thứ ba, việc kiểm định cần nhanh chóng hơn, chỉ tiêu chi tiết, nếu không sẽ không biết nhóm gì để có chế tài.
Chúng ta phải xác định theo cụm chung cư, cụm có 1 tòa nhóm D thì phải quy vào nhóm D hết vì hiệu ứng domino khi đổ vỡ.
Thứ tư, về chính sách cho chủ đầu tư: Có những tòa làm xong có lợi nhuận nhưng có những tòa thì không còn lợi nhuận vì ở trong ngõ, quy hoạch chỉ thấp tầng; thậm chí sau khi chi tiền đền bù xong rồi chủ đầu tư chỉ lấy 10% lợi nhuận như nhà ở xã hội, nhưng người dân vẫn không đồng ý nên không thể triển khai./.
