Trong một buổi Hội thảo về Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ TP. HCM cách đây không lâu, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty địa ốc Hoàng Quân đã chia sẻ với giới báo chí rằng, trở ngại chính mà doanh nghiệp làm nhà giá rẻ gặp phải hiện nay là vấn đề thủ tục.
“Thời gian qua, công ty đã triển khai 18 dự án NƠXH, trong đó có 3 dự án nhà ở công nhân với khoảng 16.500 căn NƠXH và 4.500 căn nhà ở công nhân. Riêng tại TP. HCM có 5 dự án đang triển khai, trong đó 2 dự án đã đi vào hoạt động. Để những dự án này đi vào hoạt động, chúng tôi đã gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Đơn cử như 2 dự án NƠXH ở An Phú Tây (huyện Bình Chánh) và ở Bình Trưng Tây (quận 2) của chúng tôi đã có đầy đủ đất đai và thủ tục nhưng 2 năm nay vẫn chưa khởi công được vì thủ tục hành chính”, ông Tuấn than thở.
Cũng giống như ông Trương Anh Tuấn, nỗi niềm chung của các chủ đầu tư nhà ở thương mại giá rẻ, chính là không hiểu tại sao, trong khi các dự án cao cấp có diện tích hàng trăm héc-được phê duyệt rất nhanh thì một dự án xây nhà giá rẻ mấy chục héc-ta lại bị “dãi nắng dầm mưa” từ năm này qua năm khác mà chưa thấy cơ quan chức năng phê duyệt. Thời buổi “tấc đất tấc vàng”, mà phải 4 – 5 năm sau mới thực hiện được một dự án nhà ở giá rẻ, qua thời kinh doanh, doanh nghiệp muốn bán cũng khó.
Nhiều doanh nghiệp làm nhà giá rẻ bị bỏ lỡ thời cơ kinh doanh bởi thủ thời gian làm hoàn tất thủ tục hành chính kéo dài (Ảnh minh họa)
Nhận định về vấn đề này, ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam thừa nhận, hiện nay, 2 khó khăn lớn nhất mà các doanh nghiệp phải đối mặt đó là công tác giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất.
“Để định giá tiền sử dụng đất tại một dự án, doanh nghiệp phải lo tới hàng chục thủ tục, từ khâu nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường, chọn đơn vị tư vấn, đến khâu thẩm định giá, tới khi trình UBND phê duyệt, mất quá nhiều thời gian.
Hơn nữa, hiện nay tiền sử dụng đất đang được áp dụng theo công thức: Tiền sử dụng đất bằng tổng doanh thu trừ tổng chi phí, trừ biên độ lợi nhuận của chủ đầu tư làm số tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng lại tăng lên. Hiệp hội BĐS Việt Nam đã kiến nghị cơ quan quản lý sớm thay đổi cách tính tiền sử dụng đất nhằm thu hút nhiều hơn các doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở vừa túi tiền”, ông Quang cho biết.
Đại diện Viglacera – một doanh nghiệp được đánh giá là đang triển khai nhiều nhà ở giá rẻ nhất tại Hà Nội cho rằng, xây nhà giá rẻ trong giai đoạn này là bài toán đau đầu nhất đối với các doanh nghiệp BĐS bởi giá đất đang rất cao, nếu mua đất xây nhà bán giá rẻ trong thời điểm này là rất khó khăn. Bởi đã phải mua đất với giá cao để làm nhà bán với giá rẻ, doanh nghiệp phải tính toán chi phí để đưa ra mức giá phù hợp với túi tiền của người lao động nghèo. Đây hẳn là một công việc không hề đơn giản mà không phải doanh nghiệp nào cũng muốn làm và làm được.
Thời gian qua, lãnh đạo nhiều thành phố lớn khuyến khích doanh nghiệp học tập mô hình nhà ở có giá 100 triệu đồng ở Bình Dương. Thừa nhận đây là mô hình đã được áp dụng thành công tại Bình Dương, giải quyết bài toán nhà ở cho hàng trăm nghìn công nhân, người lao động có thu nhập thấp.
Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan, Bình Dương làm được nhà giá rẻ 100 triệu đồng bởi địa phương này dựa trên quỹ đất ưu đãi và hạ tầng có sẵn. Chính các lợi thế này đã kéo chi phí ban đầu xuống thấp. Còn tại TP. HCM hay các đô thị lớn khác, hiện không có quỹ đất ưu đãi. Chỉ riêng giá thành xây dựng đã lên đến 9 triệu đồng/m2 trở lên. Do đó, phương án nhà ở giá trăm triệu được nhận định là chưa khả thi.
Ngoài trở ngại về thủ tục, quỹ đất hay giải phóng mặt bằng, đặc điểm vị trí của loại hình nhà ở giá rẻ cũng là một trong những vấn đề gây khó hiện nay. Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup dù thừa nhận phân khúc nhà giá rẻ sẽ rất sôi động trong năm 2017 nhưng cũng cho rằng các dự án có vị trí “lửng lơ” sẽ gặp nhiều khó khăn. Bởi trên thực tế, nhiều dự án nhà giá rẻ có vị trí quá xa trung tâm hoặc khó đi lại thì không có người đến ở khi xây dựng xong.
Khảo sát cho thấy, tại Hà Nội, nhiều dự án nhà giá rẻ, như Canal Park, thuộc dự án Hà Nội Garden City (quận Long Biên), dự án CT Number one hay The Golden An Khánh (huyện Hoài Đức)…, mặc dù đã đi vào vận hành, nhưng tỷ lệ dân cư chuyển đến sinh sống chưa nhiều. Điều dễ nhận thấy, không chỉ cách xa trung tâm, mà những dự án kể trên còn chưa có mặt bằng tiện ích xung quanh đồng bộ.
Giá đất lên cao cũng là một trong những trở ngại khiến doanh nghiệp làm nhà giá rẻ đau đầu. (Ảnh minh họa)
Theo số liệu của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam - Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị dự báo đến năm 2020 là 1 triệu căn trong khi hiện nay mới chỉ đáp ứng hơn 10. 000 căn/năm. Tại các khu công nghiệp hiện mới có 20% người lao động có chỗ ổn định, dự báo đến năm 2020 cần 33,6 triệu mét vuông nhà ở cho 4,2 triệu người.
Trong bối cảnh đó, việc ra sức khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân lao động thu nhập thấp; đưa ra những chính sách mở, tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển, có thể nói là một trong những động thái nhân văn của Chính phủ trong việc chăm lo đời sống của người dân, đồng thời cũng là giải pháp giúp thị trường giải quyết tình trạng "lệch pha".
Tuy nhiên, với những trở ngại, vướng mắc trong quá trình làm nhà giá rẻ mà doanh nghiệp gặp phải hiện nay, dù là đang trong guồng quay của thị trường, có lẽ các doanh nghiệp đã và đang có ý định làm nhà giá rẻ vẫn phải đợi chờ thời cơ. Khi những nhiêu khê trong thủ tục hành chính phần nào được hóa giải, khi doanh nghiệp được tạo điều kiện về quỹ đất giá rẻ... có lẽ lúc đó, doanh nghiệp mới dám “mạnh tay” hơn khi “xuống tiền” vào phân khúc kén nhà đầu tư này.
Ông Trần Ngọc Quang cho biết, Hiệp hội BĐS Việt Nam hiện đã có kiến nghị gửi đến Chính phủ về việc cần có những chính sách ưu đãi hơn nữa cho những doanh nghiệp đầu tư vào BĐS giá rẻ, trung bình để tạo sự cân bằng cho thị trường.
