Nhiều vấn đề trọng tâm đang vướng mắc
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2021, cả nước đã hoàn thành 266 dự án, bao gồm cả nhà thu nhập thấp và nhà công nhân có quy mô xây dựng khoảng hơn 142.000 căn, với tổng diện tích hơn 7,1 triệu mét vuông. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Nguyên nhân được cho là còn nhiều vướng mắc liên quan đến luật pháp đã cản trở sự phát triển của phân khúc này.
Tại Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 28/4, các chuyên gia, luật sư và doanh nghiệp đã cùng “mổ xẻ” và hiến kế sửa đổi nhiều quy định liên quan đến phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.
Theo đó, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng chia sẻ: “Lực lượng sử dụng nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp, số lượng lên đến hàng triệu người, trong khi nguồn cung trên thị trường đang rất thiếu. Thủ tướng Chính phủ và Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã thường xuyên động viên, huy động các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội”.
Theo lãnh đạo Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, cần có nhiều giải pháp để thúc đẩy phát triển phân khúc này. Cụ thể, với vấn đề đất làm nhà ở xã hội, ông Toàn cho rằng nên bỏ quy định doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Vì vướng mắc liên quan đến vấn đề này nên thời gian qua, các doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại hầu như đều không thực hiện được quy định. Thực chất chỉ có 2% các dự án triển khai, còn lại các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác chứ không dùng để xây dựng nhà ở xã hội.
Ông Vương Quốc Toàn nói: “Tôi cho rằng, chúng ta nên quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội chứ không cần phân biệt nhà ở công chức, công nhân, người nghèo… Đối với nhà ở xã hội, nếu chúng ta tập trung vào một đối tượng, quy hoạch một chỗ thì sẽ bán hết ngay, còn nếu cứ tách lẻ thì sẽ không bán được”.
Về vấn đề cho thuê 20% nhà ở xã hội trong dự án, thực chất không có người thuê. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, giá thuê nhà cao nên mức quy định cho thuê trên là phù hợp. Tuy nhiên, ở địa phương, nếu cho thuê từ 1 - 4 triệu đồng/tháng thì không có người thuê, doanh nghiệp không thể thu hồi vốn. Quy định này nên giảm số lượng nhà cho thuê xuống 5 - 10%, trong đó ở nông thôn 3 - 5%, thành phố là 10%.
Cũng theo ông Toàn, các đối tượng vay vốn mua nhà ở xã hội đều là người thu nhập thấp nhưng chính sách của ngân hàng lại quy định người dân ở đô thị được vay, ở rìa đô thị hoặc ở nông thôn thì không được vay. "Như vậy là các ngân hàng đi ngược lại với chính sách an sinh. Điều này quá bất cập, cho nên cần xem xét lại pháp luật về tín dụng, cho vay. Đã là người thu nhập thấp thì đều được vay, không nên phân biệt hay cấm đoán", đại diện Bất động sản Lan Hưng nêu quan điểm.
Tại Hội nghị, ông Nguyễn Anh Quê, đại diện Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng kiến nghị 2 nội dung:
Thứ nhất, chỉ nên xây nhà ở xã hội ở đô thị loại 1, không nên xây tại đô thị loại 2, loại 3, vì xây lên sẽ không ai ở, rất lãng phí và không phù hợp.
Thứ hai, đối với quy định cho thuê nhà ở xã hội, chỉ nên cho thuê ở đô thị loại 1 chứ không nên cho thuê nhà ở xã hội ở đô thị loại 2 và loại 3, vì có cho cũng không có ai thuê. Ông Quê cho rằng, giá thuê cũng đang không hợp lý, vì vậy nhiều người dân thà mua luôn chứ không đi thuê.
Trước những quan điểm của doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng bày tỏ đồng tình với quan điểm người dân ở nông thôn không có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; nếu có là do một số chủ đầu tư có dự án cho công nhân tại khu vực nông thôn thuê. Do đó, việc cho đối tượng này vay để mua, thuê nhà ở xã hội là trách nhiệm của chủ đầu tư, của địa phương.
Hoàn thiện cơ chế và chính sách
Trước những yêu cầu cấp thiết của việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, theo các chuyên gia, để khuyến khích và tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng, hỗ trợ nhà ở theo cơ chế, chính sách mới, nhất là nhà ở xã hội, cần sửa đổi Luật Nhà ở.
Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay: “Cần xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên gọi không quan trọng, mà quan trọng là ở việc xác định cách thức, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê, sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê? Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước quy định như nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng là gì, hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị thì khác như thế nào…
Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch phân tích, thực trạng đang diễn ra là giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn quá cao so với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Giá bán nhà ở xã hội trung bình hiện nay đang ở mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21 - 25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Mức giá này quá cao so với thu nhập của các đối tượng nằm trong diện ưu đãi, chỉ có thể phù hợp với những đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên.
Bên cạnh đó, quy định về ưu đãi đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội không thu hút được nhà đầu tư. Trên thực tế, một doanh nghiệp phải mất khoảng 5 năm để hoàn thiện một dự án nhà ở xã hội nên mức lợi nhuận tối đa hằng năm đối với dự án chỉ khoảng 2%. Mức lợi nhuận này với một dự án kinh doanh bất động sản là rất thấp.
Mặc dù chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tuy nhiên các khoản thuế phí ưu đãi này lại không được tính vào giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội, nên thực chất đây không phải là ưu đãi dành cho chủ đầu tư, mà là ưu đãi dành cho đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng không có quyền mua, cho thuê nhà ở xã hội để cho công nhân thuê, thuê lại.
Theo đó, Luật sư Quỳnh cũng kiến nghị hoàn thiện Luật Nhà ở về nhà ở xã hội như sau: Thứ nhất, cần thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng cơ chế cho phép nhưng cũng tăng cường kiểm soát để doanh nghiệp thuê, mua nhà ở xã hội cho công nhân viên trong doanh nghiệp.
Thứ hai, cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án, hạn chế tình trạng khan hiếm nhà đầu tư với các dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2022, Quốc hội sẽ sửa 3 luật: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phù hợp với Luật Đất đai mới, đảm bảo sát với thực tiễn. Về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã được mua nhà ở xã hội để cho người lao động thuê lại; bổ sung quy định hình thức Nhà nước hợp tác với doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư xây dựng khu đô thị nhà ở xã hội tập trung; sửa đổi, bổ sung quy định rõ thẩm quyền đầu mối quản lý Nhà nước về nhà ở xã hội.
