Mới đây, khách hàng Trương Phú Hưng đã có văn bản khiếu nại gửi đến Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, phản ánh về các lo ngại liên quan đến hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản tại dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai (tên thương mại là ID Junction) do Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside làm chủ đầu tư.
Theo đó, khách hàng cho biết, ông có ký hợp đồng tư vấn đầu tư bất động sản số P1.8/HĐTV/2021/Z1-IDJ ngày 27/12/2021 với Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside (Mã DN: 0316825913, trụ sở: L17-11, Tầng 17, Tòa nhà Vincom Center, 72 Lê Thánh Tôn, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM) có tên tương tự và gây hiểu nhầm với chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (Mã DN: 362669386, trụ sở: Tổ 18, Khu Cầu Xéo, Thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai), giá bán nhà là: 10.560.000.000 VND.
Theo khách hàng, nội dung hợp đồng tư vấn đầu tư bất động sản là không đúng và trái quy định pháp luật. Vì tin tưởng và nhầm lẫn tên giữa đơn vị ký hợp đồng tư vấn và chủ đầu tư của dự án, ông Hưng đã chuyển cho Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside số tiền 3.168.000.000 VND (ngày 20/12/2021: 100.000.000 VND: Đợt 1 ngày 04/1/2022: 956.000.000 VND: Đợt 2 ngày 25/3/2022: 1.056.000.000 VND: Đợt 3 ngày 04/7/2022: 1.056.000.000 VND).
Tháng 8/2022, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai có Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/2022 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh đổi với 235 căn nhà tại Khu 1 (khoảng 19,44 ha) thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Sau đó, ông Hưng có ký Hợp đồng mua bán nhà ở số P1.8/HĐMBNO/2021/Z1-IDJ ngày 20/10/2022 với Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (Mã DN: 362669386) với giá bán nhà là: 10.560.000.000 VND. Vị khách đã chuyển cho Công ty Cổ phần Bất động sản Long Thành Riverside số tiền 3.168.000.000 VND (ngày 20/12/2021: 100.000.000 VND: Đợt 1 ngày 04/1/2022: 956.000.000 VND; Đợt 2 ngày 25/3/2022: 1.056.000.000 VND; Đợt 3 ngày 04/7/2022: 1.056.000.000 VND).
Tiếp đó, ông Hưng có ký Hợp đồng cho vay số 001.23.101.392278.TD ngày 20/4/2023 với Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh TP.HCM (18B Cộng Hòa, P.4, Q. Tân Bình, TP.HCM) và Ngân hàng đã giải ngân số tiền vay 4.224.000.000 VND vào ngày 27/4/2023 cho Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (Mã DN: 362669386).
Nhà mẫu dự án ID Jinction tỉnh Đồng Nai
Tuy nhiên, ông Hưng đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai: thu hồi Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS ngày 22/8/2022 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh đối với 235 căn nhà tại Khu 1 (khoảng 19,44 ha) thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Bởi theo khách hàng, có các căn cứ của việc phải thu hồi như sau:
"Về quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 55 Luật KD BĐS năm 2014 quy định về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh": "1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất".
Tại khoản 7, 8, 9, 16 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định:
17. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. 8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".
Theo Công văn 2797/BXD-QLN ngày 30/6/2023 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về giấy tờ về quyền sử dụng đất khi bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Đầu tư xây dựng nhà ở.
Như vậy, tại thời điểm Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai ban hành Thông báo số 2638/SXD- QLN-TTBĐS ngày 22/8/222 thì Công ty Cổ phần Long Thành Riverside không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc dự án. Mặt khác, Giấy tiếp nhận hồ sơ số 000.00.08.H19-220519-0055 ngày 19/5/2022 của Trung tâm hành chính công tỉnh Đồng Nai không phải là “giấy tờ về quyền sử dụng đất" theo quy định Luật Đất đai 2013".
Khách cũng cũng cho rằng, nội dung trong Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS của Sở Xây dựng không đầy đủ và gây hiểu nhầm theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản”.
Cụ thể, tại trang 5 Thông báo số 2638/SXD-QLN-TTBĐS: "- Chủ đầu tư chỉ được nhận ứng trước tiền của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai của 235 căn nhà ở hình thành trong tương lai (phụ lục đính kèm) thuộc dự án Khu dân cư theo quy hoạch, thị trấn Long Thành, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai với số tiền tối đa bằng tổng số tiền theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014."
Tuy nhiên, trên thực tế, ông Hưng đã phải thanh toán cho Công ty Cổ phần Long Thành Riverside (Mã DN: 362669386) 70% giá bán là 7.392.000.000 đồng nhưng việc thu tiền không theo: "những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản".
Do đó, vị khách hàng đã đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai xem xét các yêu cầu trên, nhằm đảm bảo các quyền lợi cho chính bản thân ông, cũng như trường hợp của hàng trăm khách hàng khác đã thực hiện ký Hợp đồng tư vấn và Hợp đồng mua bán tại dự án ID Junction.
Tiền lệ huỷ văn bản công nhận dự án đủ điều kiện bán ở Đồng Nai
Ngày 15/11/2023, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai Hồ Văn Hà đã ký ban hành văn bản số 3859/SXD-QLN-TTBĐS gửi Công ty TNHH Thành phố Aqua về việc huỷ bỏ văn bản 6544 ngày 4/12/2020 và văn bản 4700 ngày 28/12/2021 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City, xã Long Hưng, TP Biên Hoà.
Theo đó, về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City do Công ty TNHH Thành phố Aqua làm chủ đầu tư với số lượng nhà ở hình thành trong tương lai là 752 căn, Sở Xây dựng đã ban hành các văn bản 6544 và 4700.
Trên cơ sở nội dung văn bản số 6544 và hồ sơ do Công ty TNHH Thành phố Aqua City cung cấp thì chủ đầu tư dự án chỉ mới được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam-chi nhánh Sài Gòn có văn bản cam kết xem xét cấp tín dụng.
Theo Sở Xây dựng, việc bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai đối với 752 căn nhà tại phân khu I + V phải được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - nhánh Sài Gòn (PVCombank) bảo lãnh theo đúng quy định của pháp luật về ngân hàng; hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được giao cho bên mua và không vượt quá thời gian, tiến độ thực hiện dự án.
Đồng thời, Công ty TNHH Thành phố Aqua phải có trách nhiệm thông báo cho Sở Xây dựng được biết trong trường hợp: "…Trường hợp không được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam-chi nhánh Sài Gòn ký hợp đồng bảo lãnh…".
Tuy nhiên, phía Sở Xây dựng đã nhận xác nhận từ Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam-chi nhánh Sài Gòn với nội dung "Kể từ ngày được cấp cam kết cấp tín dụng đến nay, Công ty TNHH Thành phố Aqua chưa cung cấp hồ sơ để Pvcombank thực hiện thẩm định, đánh giá, xét duyệt cấp tín dụng. Vì vậy, bằng công văn này Pvcombank xác nhận hiện nay phía ngân hàng không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Công ty TNHH Thành phố Aqua đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với 752 căn nhà tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City".
Từ các cơ sở trên, Sở Xây dựng quyết định huỷ bỏ huỷ bỏ văn bản số 6544 và văn bản số 4700 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại phân khu I + V thuộc dự án Aqua City, xã Long Hưng, TP Biên Hoà.
