Một trong những hạn chế của Luật Nhà ở năm 2014 mà nhiều chuyên gia đã chỉ ra là chưa xác lập được cơ chế pháp lý đầy đủ, đồng bộ cho việc cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư xuống cấp đang tồn tại nhiều tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Đồng thời, một số quy định về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư cao tầng xây dựng mới của luật này không còn phù hợp với thực tiễn.
Trong khi đó, thực trạng chung cư xuống cấp nhưng không thể cải tạo đang là bài toán nan giải. Dự thảo Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi đã đưa ra các quy định về cải tạo, xây dựng nhà chung cư và quản lý, sử dụng nhà chung cư và nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận xã hội. Trong đó, các chuyên gia đã thảo luận về nhiều quy định, song như nhận định của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, nếu mấu chốt là sự đồng thuận xã hội, hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan chưa đạt được thì sẽ khó để thực thi luật trong thực tiễn.
Công khai, minh bạch, dân chủ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân
Phát biểu tại Hội thảo chuyên đề "Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, tranh chấp trong cải tạo nhà chung cư là câu chuyện đã xảy ra lâu nay, nguyên nhân đã được nhắc đến nhiều nhưng vẫn chưa đưa ra được giải pháp tháo gỡ tận gốc vấn đề.
“Tại sao chúng ta có nhiều chính sách, nhưng việc xây dựng cải tạo chung cư đến nay vẫn chưa được giải quyết? Nếu nguyên tắc cơ bản là giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên không được đưa vào, thì có sửa mãi luật vẫn không áp dụng được trong thực tiễn. Chỉ khi nguyên tắc đầu tiên là giải quyết hài hòa lợi ích của các bên liên quan và luật hóa nguyên tắc này một cách chặt chẽ và công bằng, thì mới giải quyết được những tồn tại lâu nay trong công tác cải tạo chung cư", ông Tuyến nhận định.
Nêu rõ hơn, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở cần làm rõ lợi ích của hai chủ thể cần bảo vệ quyền lợi là chủ sở hữu và chủ đầu tư cải tạo chung cư.
Về phía cư dân, trong Điều 76 "Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng nên cân nhắc phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Bởi lẽ người mua nhà chung cư sau khi đã thanh toán đủ số tiền mua nhà cho chủ đầu tư thì nhà chung cư là tài sản thuộc sở hữu của họ và được pháp luật bảo hộ. Theo đó, nhà chung cư được người dân mua không chỉ để ở mà còn là tài sản để cất giữ của cải thặng dư và để lại thừa kế cho con cháu khi chủ sở hữu mất.
Bên cạnh đó, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, việc xác định, bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và nhà ở nói riêng theo quy định của pháp luật dân sự. Trong khi đó, Nhà ở là đạo luật chuyên ngành chủ yếu điều chỉnh mối quan hệ về quản lý nhà nước đối với nhà ở; xác định các yếu tố quản lý hành chính có liên quan đến giao dịch về nhà ở.
Việc gia hạn cấp quyền sở hữu nhà chung cư trong khi Luật Đất đai không quy định gia hạn sở hữu, mà chỉ quy định bất động sản là nhà đất hợp thức hóa một sổ, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Vậy nên vấn đề này cần được xem xét thấu đáo hơn.
Mặt khác, cần làm rõ quyền lợi của cư dân sau khi di dời khỏi các tòa nhà cũ nát. Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi) cần quy định rõ về vấn đề bố trí tái định cư tại chỗ, diện tích nhà chung cư mà họ được sử dụng sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Có như vậy mới làm an lòng và tạo sự đồng thuận của người dân, chủ sở hữu đối với chính sách cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư xuống cấp ở nước ta.
Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng đồng tình với việc bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp khi tham gia cải tạo chung cư cũ. Nhà nước ta chưa đủ nguồn lực để thực hiện cải tạo, xây mới chung cư cũ, nếu không có doanh nghiệp đầu tư vào, sẽ rất khó để cải tạo các tòa nhà xuống cấp nhếch nhác.
“Rõ ràng, doanh nghiệp làm ăn thì phải có lãi. Dự thảo đã nêu chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và các ưu đãi khác, nhưng tạo sao nhiều chủ đầu tư vẫn không hào hứng tham gia? Vì cơ chế không cụ thể, thuế bao nhiêu % Dự thảo phải nêu rõ ra. Có những chỗ người dân muốn đền bù gấp đôi, thì lợi nhuận của chủ đầu tư ở đâu?”, ông Nguyễn Quang Tuyến nêu ra các băn khoăn.
Do vậy, về nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ngoài 5 nguyên tắc được quy định tại Điều 77 "Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề nghị bổ sung thêm:
Thứ nhất, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải dựa trên sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở. Bởi lẽ, thực tế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đã diễn ra cho thấy nếu không có sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở thì công tác này không thể thực hiện được.
Thứ hai, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, đúng pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Việc tuân thủ nguyên tắc này sẽ nhận được sự đồng thuận, ủng hộ của chủ sở hữu và phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm trong cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Điều này góp phần đảm bảo hài hòa về lợi ích giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở.
Một số góp ý về quản lý, sử dụng chung cư
Điều 155 Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư quy định: “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng”.
Bình luận về điểm này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, trên thực tế xảy ra không ít các tranh chấp giữa cư dân sinh sống trong tòa nhà chung cư với chủ đầu tư do không xác định rõ ranh giới giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư.
Điều này có một phần nguyên nhân do quy định của pháp luật chưa đủ sự chi tiết, rõ ràng, cụ thể. Việc xác định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có ý nghĩa quan trọng để xác định người chủ sở hữu là cá nhân, hộ gia đình hay cộng đồng cư dân; đồng thời, xác định chủ thể có trách nhiệm duy tu, bảo trì phần diện tích này.
“Tôi đề nghị Ban soạn thảo bổ sung phần giải thích đối với cụm từ “lô gia gắn liền với căn hộ chung cư” tại Điều 3. Bởi lẽ, thuật ngữ này không phổ biến với đa số người dân, trong khi, làm luật là để cho dân hiểu và thực thi”, ông Tuyến nêu.
Mặt khác, cần quy định cụ thể, chi tiết hơn về phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm những phần diện tích cụ thể nào để có cách hiểu thống nhất.
Về Điều 157 quy định Chỗ để xe của nhà chung cư, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng đề nghị Ban soạn thảo rà soát, sử dụng thống nhất thuật ngữ “xe cho người khuyết tật” hay “xe dùng cho người khuyết tật” tại Khoản 1 và Khoản 2 của Điều này.
Về Điều 158 quy định Trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đã chỉ ra, thực tế xảy ra nhiều trường hợp mâu thuẫn, tranh chấp giữa cư dân sinh sống trong tòa nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý, khai thác phần sở hữu chung trong nhà chung cư do chủ đầu tư, đơn vị quản lý, khai thác cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh. Vì vậy, ông Tuyến đề nghị bổ sung thêm một điều khoản: “Nghiêm cấm chủ đầu tư; tổ chức, cá nhân khác sử dụng phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư vào mục đích kinh doanh”./.
