Vướng mắc của doanh nghiệp chủ yếu đến từ pháp lý
Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 - 2023 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức sáng 10/3, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nói: “Đầu năm 2022, không ai nghĩ được rằng tình hình thị trường bất động sản lại có thể trở nên bất ổn như hiện tại”.
Theo đó, chuyên gia đã chỉ ra 3 "cơn gió ngược" của thị trường bất động sản gồm:
Thứ nhất là khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu. Tuy khả năng này vẫn ở mức độ nhẹ nhưng có thể tác động tới Việt Nam khá lớn về đầu tư, xuất khẩu và du lịch.
Thứ hai là vấn đề của thị trường Trung Quốc. Dù đã mở cửa trở lại nhưng quốc gia này vẫn tăng trưởng chậm và đặt mục tiêu tăng trưởng năm 2023 chỉ khoảng 5%, là một con số tương đối khiêm tốn. Những khó khăn trên thị trường Trung Quốc sẽ có thể tác động rất lớn đến Việt Nam chúng ta.
Thứ ba là việc thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu tương đối bất ổn. Mặc dù tình hình hiện nay đã nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm 2022 nhưng nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ, doanh nghiệp, hộ gia đình vẫn rất lớn. Đây là ba "cơn gió ngược" tác động không nhỏ đến kinh tế thế giới, trong đó có Việt Nam.
“Nếu không có giải pháp cho những "cơn gió ngược" này, chúng ta sẽ có thể đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm 2023. Tăng trưởng năm nay dự báo ở mức dưới 6%. Để đạt được mục tiêu này, vai trò của thị trường bất động sản rất quan trọng. Trong đó, chúng ta phải giải quyết bài toán nguồn vốn, là nút thắt rất lớn trong năm qua và năm nay vẫn còn những rủi ro nhất định”, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ.
TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước dự kiến hạn mức tín dụng tăng khoảng 14 - 15%.
Cùng với đó là hàng loạt các động thái tháo gỡ nút thắt cho thị trường như: Công điện 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; Nghị định 08/2023/NĐ-CP, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn; sau Hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ngày 17/2/2023, Chính phủ cũng sẽ ban hành Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững...
Tuy nhiên, theo chuyên gia, cần có cách tiếp cận mới, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 tỷ - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng); quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản… Từ đó, thị trường bất động sản mới có khả năng hồi phục.
Theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn (chủ yếu do chính sách tài chính và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp).
Cụ thể, thứ nhất, hệ thống chính sách, pháp lý bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư… nên còn chồng chéo. Bên cạnh đó, một số sự việc xảy ra trong thời gian qua dẫn tới tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ. Hậu quả là, nhiều dự án bị kéo dài, thậm chí bị ách tắc. Dù có hệ thống pháp luật phức tạp là vậy nhưng vẫn thiếu hành lang pháp lý đối với một số mô hình kinh doanh bất động sản mới, đặc biệt là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…
Thứ hai, tín dụng bất động sản nhà ở chiếm tỷ trọng lớn hơn và chất lượng tín dụng bất động sản gần sát với chất lượng tín dụng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, dù chất lượng là vậy nhưng doanh nghiệp và người mua nhà đều không dễ vay được vốn. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản hoặc đang “mắc cạn”, hoặc phải nói không với trái phiếu doanh nghiệp, dù kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đây là kênh huy động an toàn, hiệu quả nhất.
Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn, vướng mắc pháp lý… nên rất cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để gỡ các nút thắt cho thị trường.
Bên cạnh đó, việc gọi vốn bất động sản trên thị trường chứng khoán cũng bi đát chưa từng có. Năm 2022 là năm mà ngành bất động sản ghi nhận mức giảm lớn nhất thị trường về quy mô giá trị vốn hóa, cũng như tỷ lệ sụt giảm.
Theo nhận định của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong năm 2023, “cơn bão” đối với thị trường bất động sản sẽ dữ dội hơn nếu như những vấn đề tồn tại lớn chưa được tháo gỡ kịp thời, nhất là vấn đề pháp lý và ổn định, hài hòa nguồn vốn từ thị trường vốn và tín dụng.
Tập trung tháo gỡ vấn đề pháp lý
Liên quan đến vấn đề chính sách pháp lý cho bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ cũng cho biết đang gấp rút trình Chính phủ những chương trình tháo gỡ cho bất động sản. Doanh nghiệp cho rằng, càng sớm ban hành càng tốt để tháo gỡ những điểm nghẽn hiện tại cho các dự án cơ bản hoàn thành thủ tục, đã đền bù giải phóng mặt bằng, tức là có đất sạch nhưng vẫn còn một chút vướng mắc như cấp phép hay các quy định khác, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính.
“Hiện nay, nhiều dự án chỉ chờ phê duyệt nghĩa vụ tài chính là có thể khởi công ngay. Đây là một trong những vấn đề đang rất khó khăn mà các địa phương cần xử lý tháo gỡ để kích hoạt nguồn cung, qua đó thúc đẩy các hoạt động kinh tế thông qua những dự án bất động sản được khởi công xây dựng hay mở bán”, TS. Đính chia sẻ.
Theo chuyên gia, về dài hạn, Chính phủ cần thúc đẩy tiến trình sửa đổi các bộ luật, ngoài Luật Đất đai, còn có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; thúc đẩy chỉnh sửa đúng tiến độ và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn.
Cũng theo Phó Chủ tịch VNREA, Nhà nước cần sớm ban hành các quy định để tháo gỡ cho phân khúc nhà ở xã hội. Hiện nay, Chính phủ đang vận động nhiều doanh nghiệp đăng ký tham gia phát triển phân khúc này, nhưng vẫn còn rất nhiều rào cản vướng mắc trong các quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật. Để thúc đẩy được loại hình nhà ở xã hội, rất cần những chính sách cụ thể nhằm tháo gỡ, nhất là về thủ tục hành chính pháp lý.
Phát biểu tại diễn đàn, TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhấn mạnh: “Cần có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế. Theo tôi, đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản. Dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận, cho nên đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức cho các doanh nghiệp”.
Về câu chuyện nguồn vốn cho thị trường bất động sản, TS. Lộc cũng chia sẻ thêm rằng dường như ở những năm trước, mọi cánh cửa về vốn đều mở ra, trong khi hiện tại, tất cả đang gần như đóng lại. Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc. Như tình trạng hiện nay, doanh nghiệp bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra.
Theo đó, TS. Vũ Tiến Lộc đề xuất một số giải pháp. Về dài hạn, sẽ cần thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa các công tác cải cách thể chế. Về giải pháp ngắn hạn, cần quan tâm sát sao hơn nữa và đồng bộ trong hành động thực hiện.
Song song với đó, cần thúc đẩy các ngân hàng thảo luận giãn nợ. Nếu có vướng mắc với đơn vị thầu, thi công thì khuyến khích mua lại dự án đảm bảo pháp lý, nhưng phải đi kèm điều kiện các nhà thầu có đủ điều kiện và mong muốn hợp tác./.
