Các sai phạm có khởi nguồn từ vi phạm của chủ đầu tư (Công ty ICC)
Liên quan đến vụ việc “Tranh chấp “đồng chủ đầu tư” ở dự án 317 Trường Chinh: Khách hàng nhận trái đắng, ngân hàng Quốc dân NCB có vô can?”, phóng viên tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) đã có cuộc trao đổi với Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Trưởng ban Kinh tế - Thương mại, Văn phòng luật sư Trương Anh Tú.
Đề cập đến vấn đề Dự án đang được thế chấp tại ngân hàng NCB nhưng khách hàng ký HĐMB lại đóng tiền ở ngân hàng MB. Điều này sẽ có vi phạm, ảnh hưởng gì tới quyền lợi khách hàng không?
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo cho rằng: Trước tiên phải khẳng định việc dự án được ngân hàng Quốc dân NCB nhận thế chấp và cấp bảo lãnh nhưng khách mua nhà lại đóng tiền vào ngân hàng MB là sai phạm của dự án và sai phạm đó có khởi nguồn từ vi phạm của Công ty ICC (Chủ đầu tư) và Công ty Tân Hồng Hà (Tổng thầu thi công).
Công ty ICC là chủ thể ký HĐ thế chấp dự án để vay vốn với Quốc dân NCB. Trên cơ sở đó, NCB ký HĐ cấp bảo lãnh cho dự án chung cư của ICC làm chủ đầu tư. Như vậy, NCB chỉ giao dịch trực tiếp với ICC. Việc mua bán căn hộ trong dự án đã được thế chấp tại NCB bắt buộc phải thông qua NCB. Việc ICC tự ý chuyển giao cho Tân Hồng Hà quyền ký HĐMB căn hộ với khách hàng mà không thông báo cho NCB là vi phạm các HĐTC, HĐBL mà ICC ký với ngân hàng NCB.
Dự án chung cư 317 Trường Chinh đang nhập nhằng chủ thể ký HĐMB.
Theo quy định tại Điều 12, Thông tư 07/2015/TT-NHNN và nội dung sửa đổi tại Khoản 3, Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN thì:
“Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:
- a) Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);
- b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản”.
Như vậy, việc cấp bảo lãnh cho 1 dự án phụ thuộc cả vào 2 yếu tố: 1.Chủ đầu tư; 2.Tình hình xây dựng dự án. Dự án đã được NCB cấp bảo lãnh cho ICC chứ không phải cho Tân Hồng Hà. Do vậy, NCB không đồng ý nhận tiền mua nhà và không đồng ý cấp bảo lãnh cho các khách mua nhà ký HĐMB với Tân Hồng Hà bởi Tân Hồng Hà không phải là chủ thể ký HĐBL với NCB là đúng quy định của pháp luật.
Trên cơ sở đó, các khách mua nhà nếu ký HĐMB với Tân Hồng Hà sẽ không được NCB cấp bảo lãnh. Do vậy, các căn hộ hình thành trong tương lai của dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc Tân Hồng Hà cố tình ký HĐMB với khách hàng là trái luật. Khách mua nhà trong dự án này sẽ không được NCB cấp bảo lãnh và mọi rủi ro khách hàng phải gánh chịu.
NCB giải ngân cho dự án chưa có Giấy phép Xây dựng là vi phạm
Ngoài ra, việc ngân hàng NCB đã nhận bảo lãnh, giải ngân cho chủ đầu tư khi dự án chưa có Giấy phép Xây dựng, điều này có đúng với quy định của pháp luật?
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo đánh giá: Tại thời điểm NCB nhận bảo lãnh, giải ngân cho ICC thì Khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN còn hiệu lực. Theo đó, việc bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định sau:
“a) Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản;
…
- c) Ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích;” (Trích Khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN)
Cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đó là:
“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”
Như vậy, việc ngân hàng NCB đã nhận bảo lãnh, giải ngân cho chủ đầu tư khi dự án chưa có Giấy phép Xây dựng là vi phạm pháp luật.
Bên cạnh việc ngừng thi công, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ tại dự án chung cư 317 Trường Chinh còn không thể ký HĐMB, vay vốn ngân hàng.
Trong trường hợp dự án này còn nhiều điều thiếu thống nhất như: Chủ thể lý hợp đồng, đơn vị bảo lãnh... Luật sư Nguyễn Văn Tú, Giám đốc Công ty luật Fanci – Hà Nội, đoàn luật sư tỉnh Bắc Giang nhận định:
Đối với dự án chung cư ở 317 Trường Chinh, chúng tôi khuyến cáo khách hàng không nên ký HĐMB với Tân Hồng Hà bởi Tân Hồng Hà tuy được chủ đầu tư ICC ủy quyền cho phép ký HĐMB với khách hàng nhưng lại không được NCB là đơn vị nhận thế chấp và bảo lãnh dự án công nhận. Khi ký HĐMB với Tân Hồng Hà, người mua nhà sẽ không được NCB cấp bảo lãnh và mọi rủi ro khách hàng phải gánh chịu.
Còn với những khách hàng đã “trót” ký HĐMB với Tân Hồng Hà và nộp tiền vào ngân hàng MB để mua căn hộ nên đến ngay 1 đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín để tham vấn ý kiến tư vấn hoặc mời Luật sư tham gia bảo vệ quyền/lợi ích hợp pháp trong giao dịch của mình. Luật sư sẽ phân tích kỹ các khía cạnh pháp lý cũng như tham gia đàm phán và gây sức ép với chủ đầu tư, tổng thầu thi công, tùy vào yêu cầu của khách hàng muốn tiếp tục mua hay rút tiền về mà yêu cầu bên bán hoàn thiện hồ sơ pháp lý để được quyền bán căn hộ hợp pháp hoặc hoàn trả lại số tiền khách đã đặt cọc để mua nhà.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin...
