Nguồn cung mới chủ yếu là phân khúc hạng C
Nếu cách đây 7 năm, phân khúc căn hộ tầm trung dưới 2 tỷ đồng khá phổ biến tại TP.HCM, thì vài năm trở lại đây, người có nhu cầu mua nhà phải mất ăn mất ngủ khi căn hộ ở mức giá này gần như đã biến mất. Thay vào đó là những căn hộ giá cao và nguồn cung của phân khúc cao cấp xuất hiện nhiều hơn.
Với thu nhập hàng tháng khoảng 12 triệu đồng, vợ chồng chị H.C.Tú (TP. Thủ Đức) chia sẻ, năm 2022, gia đình chị đã rất chật vật khi tìm mua một căn hộ. Anh chị có tham khảo một căn chung cư tầm trung mới xây trên địa bàn TP. Thủ Đức nhưng giá bán đã lên tới 40 triệu đồng/m2. Một căn hộ chỉ 67m2 đã xấp xỉ 2,7 tỷ đồng và mức giá này vượt quá khả năng chi trả của gia đình chị.
“Hai năm qua, giá chung cư mới tại TP.HCM liên tục tăng cao, thậm chí, giá chung cư mới ở Bình Dương, nhất là những khu vực giáp ranh TP. Thủ Đức cũng đã vượt mức 40 triệu đồng/m2. Với mức thu nhập trung bình như gia đình tôi, để có thể mua được căn hộ chung cư mới vào thời điểm đó thật không dễ dàng. Cho nên tôi đã tính đến phương án mua lại căn hộ chung cư cũ. Với 2 tỷ đồng, tôi có thể mua căn hộ 70m2 ở một chung cư cũ tại phường Linh Tây, TP. Thủ Đức. Chung cư này tuy cũ nhưng đã có sổ hồng và tôi thấy đây là lựa chọn phù hợp trong thời buổi giá nhà leo thang”, chị Tú nói.
Cũng có nhu cầu mua nhà giống gia đình chị H.C.Tú, anh Nguyễn Ngọc Hiển (TP.HCM) vừa ký hợp đồng mua một căn hộ 72m2 tại một chung cư cũ nằm trên trục đường Phạm Văn Đồng, TP. Thủ Đức với giá khoảng 2,2 tỷ đồng. Theo anh Hiển, chung cư này có vị trí khá thuận lợi, gần trung tâm và đã có sổ hồng. Chung cư này lúc mới xây, các căn hộ tại đây chỉ có giá khoảng 800 - 900 triệu đồng, sau khi đường Phạm Văn Đồng được mở rộng, trung tâm thương mại đi vào hoạt động nên giá bán căn hộ cũng tăng theo.
Có thể nói, phân khúc căn hộ tầm trung đã từng mất dần trên thị trường khiến cho người mua nhà không thể có được giấc mơ an cư lập nghiệp. Nhưng hiện nay, phân khúc này dần quay trở lại và trở thành điểm sáng của thị trường căn hộ trong năm 2023.
Theo khảo sát, hiện nay giá bán trung bình trong quý vừa qua có xu hướng giảm do các dự án mới có giá cạnh tranh và các chủ đầu tư đưa ra nhiều chiết khấu cho khách hàng. Điển hình như dự án Elysian Lò Lu, quận 9 hay dự án 9X An Sương tại Hóc Môn, TP.HCM đang có giá bán dao động khoảng từ 30 - 40 triệu đồng/m2, tuỳ diện tích và vị trí.
Hay phân khu căn hộ thứ 2 - The Origami thuộc dự án khu đô thị Vinhomes Grand Park tọa lạc tại đường Phước Thiện, phường Long Bình, TP. Thủ Đức cũng đang có giá bán căn hộ từ 39 - 49 triệu đồng/m2. Một dự án khác là Masteri Centre Point có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường Vành đai 3, thuộc khu đô thị Vinhome Grand Park, phường Long Bình, TP. Thủ Đức, TP.HCM với giá bán căn hộ tham khảo trên thị trường từ 49,5 triệu đồng/m2...
Báo cáo Thị trường Bất động sản TP.HCM trong quý I/2023 của Savills cho thấy, nguồn cung sơ cấp mới đạt 6.820 căn, giảm 15% so với quý trước nhưng tăng 68% theo năm. Trong đó, quận 9 cũ (hiện nay thuộc TP. Thủ Đức) chiếm tỷ trọng lớn nhất với 24%, tiếp theo là quận 1 với 16%. Nguồn cung mới hạn chế do một số chủ đầu tư tạm dừng dự án hoặc giảm nguồn cung trên thị trường sơ cấp.
Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt 1.610 căn, tất cả đều thuộc phân khúc hạng C giảm 25% so với cùng kỳ năm trước. Các sản phẩm đến từ giai đoạn tiếp theo của 5 dự án hiện hữu và 2 dự án mới.
Cụ thể, giá hạng A duy trì ở mức ổn định, hạng B giảm 2% so với quý IV/2022 và hạng C giảm 10% so với quý IV/2022. Các chủ đầu tư cũng chủ động trong việc đưa ra nhiều chương trình ưu đãi bao gồm chiết khấu, miễn phí phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc kéo dài thời gian thanh toán.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM phân tích, giá chào bán thực tế của căn hộ mới không có sự thuyên giảm mà vẫn giữ ở mức ổn định so với quý trước. Giá bán được cấu thành từ rất nhiều yếu tố như: Chi phí xây dựng, giá đất, các chi phí phát triển… khiến cho giá mở bán rất khó giảm.
“Giá mở bán gần như ổn định, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn có những hỗ trợ để người mua giải quyết những khó khăn về mặt tài chính. Ví dụ, doanh nghiệp có thể đưa ra chiết khấu từ 1 - 5% trên giá trị của sản phẩm tùy theo mức độ và phương thức thanh toán. Thứ hai, chủ đầu tư sẽ xây dựng tiến độ thanh toán dài hơn để người mua đảm bảo được dòng tiền của họ trong bối cảnh khó khăn như hiện nay”, bà Trang cho biết thêm.
Thị trường dành cho khách mua để ở với dòng tiền sẵn
Có thể thấy, những sản phẩm mới vào thị trường đều ở phân khúc hạng C với giá thành vừa với túi tiền và hợp lý cho người mua tại thời điểm hiện nay. Các dự án hạng B và hạng C thu hút được nhiều người mua trong quý vừa qua. Dòng sản phẩm hạng C chiếm tỷ lệ bán ra lớn nhất với 67% và hạng B theo sau với 27% thị phần. Còn lại, dự án hạng A chỉ chiếm 6%, giảm 76% theo quý.
Bên cạnh đó, theo đánh giá của chuyên gia Savills, những sản phẩm ở thị trường thứ cấp vẫn được chào bán trên thị trường với các mức đợt giá rất hợp lý.
“Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM hiện nay rất đa dạng. Đây là thị trường thuận lợi cho những người mua có dòng tiền có sẵn. Họ có thể mua ngay những sản phẩm chất lượng với mức giá mềm hơn tại thời điểm này cùng khả năng sinh lời cao. Ngoài ra, với đối tượng người mua để ở, họ vẫn có thể sở hữu được một sản phẩm tốt. Khi người mua có đủ ngân sách, ví dụ như khoảng 70% tổng giá trị nhà ở thì họ có thể dẫn dắt thị trường vì nhóm khách hàng này có nhiều sự lựa chọn”, bà Trang nói thêm.
Đối với người mua nhà để ở có thu nhập trung bình khá, bà Võ Thị Khánh Trang khuyến nghị, người mua nhà nên cân nhắc các sản phẩm tại những đô thị vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai.
“Giá bán căn hộ tại Bình Dương đang rất tốt khi so sánh mức giá trung bình, sơ cấp với thị trường TP.HCM khi tại đây mức giá đang cao hơn gấp 2 - 3 lần. Điều đó cho thấy rằng, những người tìm kiếm những sản phẩm nhà ở với giá vừa phải hoàn toàn có thể lựa chọn Bình Dương hoặc Đồng Nai cho những lựa chọn tiếp theo”, bà Trang nhấn mạnh./.
