Dự báo thị trường nửa cuối năm 2019: Bất động sản các vùng miền sẽ ra sao?

An Vũ pvhongvu@gmail.com

Thứ Ba, 16/07/2019 - 20:51

Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2019 ở các thành phố lớn và vùng ven tỉnh lẻ được dự báo sẽ có những diễn biến trái chiều tại các phân khúc.

Có thể bạn quan tâm

Dự báo nửa cuối năm 2019: Nguồn cung căn hộ được cải thiện, giá tiếp tục leo thang Quý III, một số ngân hàng có thể đụng trần hạn mức tín dụng Bất động sản 2019, tâm điểm là thị trường vùng ven

Hà Nội: Căn hộ chung cư, biệt thự, văn phòng có nhiều tiềm năng về giá

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Savills Hà Nội đưa ra nhận định, giá bán ở tất cả các phân khúc chung cư sẽ tăng trong nửa cuối năm 2019. Bên cạnh đó, vẫn sẽ có nhiều dự án tốt được đưa ra thị trường với mức giá cao hơn hiện tại. Hiện giá phân khúc căn hộ hạng A ở thị trường TP.HCM cao hơn Hà Nội, tuy nhiên chúng ta phải đặt câu hỏi chất lượng có tương quan hay không? Nếu như vị trí sản phẩm là có một không hai, chất lượng tốt thì các chủ đầu tư hoàn toàn có thể áp mức giá tại TP.HCM vào thị trường Hà Nội.

Dự tính, nửa cuối năm 2019, thị trường sẽ có thêm khoảng 300.000 căn hộ từ 39 dự án khác nhau, trong đó chủ yếu là căn hộ hạng B. Giải thích tại sao số lượng căn hộ hạng B được hấp thụ lớn như vậy, Savills cho rằng, đây là phân khúc nhiều người hướng tới cả về nhu cầu để ở và đầu tư. Các khu vực trung tâm đã được định hình sẵn về giá như Cầu Giấy thì bất cứ dự án nào ra hàng sẽ đều mặc định là phân khúc hạng A hoặc B, tuỳ thuộc vào năng lực của chủ đầu tư đến đâu.

Vẫn sẽ có nhiều dự án tốt được đưa ra thị trường với mức giá cao hơn hiện tại

Chia theo từng khu vực, bà Hằng cũng cho biết: “Trong thời gian tới, đối với thị trường bất động sản Hoài Đức, nếu không phải dự án cũ thì những dự án mới sẽ là thách thức đối với các chủ đầu tư vì cạnh tranh về vị trí và khó có thể vươn tới các sản phẩm cao cấp. Đứng trên phương diện chủ đầu tư có thể thể thấy, các sản phẩm vừa túi tiền vẫn có thể cạnh tranh được, tuy nhiên nếu làm phân khúc thấp hơn thì biên lợi nhuận sẽ thấp, phân khúc hạng B tuy được mua nhiều nhưng không có lãi nên khó thu hút nhà đầu tư.

Đối với thị trường Thanh Trì, hiện tại chưa có các dự án lớn có thể tạo được sự đột biến mặc dù sắp tới có Aeon Mall Giáp Bát hay BRG Smart City, tuy nhiên khu vực này ở thế đất thấp sẽ rất khó phát triển. Nếu như có thể thu hút được các nhà đầu tư vào thế đất cao, đất đẹp thì sẽ dễ dàng phát triển hơn.

Dự báo về loại hình biệt thự, nhà liên kề, bà Hằng cho biết, “nửa cuối năm 2019 sẽ tiếp tục có dự án mới gia nhập thị trường với khoảng 2.000 căn”.

Đối với phân khúc văn phòng, trong quý II, Savills ghi nhận tổng nguồn cung đạt khoảng 1,8 triệu m2, tăng 2% theo quý và 9% theo năm. Giá thuê gộp trung bình tăng 1% theo quý và 3% theo năm, trong khi công suất thuê tăng 1 điểm % theo quý và ổn định theo năm.

Công suất thuê cải thiện nhất tại hạng B trong khi giá thuê tăng mạnh nhất tại hạng A. Khu vực phía tây ghi nhận mức tăng trưởng tốt hơn so với khu vực trung tâm và nội thành. Dự báo trong nửa cuối 2019, 79.000 m2 sẽ gia nhập thị trường, phần lớn nằm ở khu vực nội thành.

TPHCM: Nhu cầu vẫn ở mức cao

Bức tranh thị trường TP.HCM có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao. Theo báo cáo của JLL, lượng mở bán chính thức trong quý II chỉ đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014.

Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Theo báo cáo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra mới đây, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

Theo đó, nửa đầu năm chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP.HCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ hơn 2,2ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND Thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Bức tranh thị trường TP.HCM có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao

Ở góc nhìn tích cực, JLL cho rằng, các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể là nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Điều này đồng nghĩa rằng, chính quyền đã lưu tâm đến việc xử lý nghiêm các dự án ma, các chủ đầu tư ăn xổi, lừa đảo khách hàng thời gian qua để lấy lại lòng tin thị trường. Theo đó, các dự án được cấp phép vào giai đoạn này hầu hết đều của những chủ đầu tư có năng lực, uy tín và người mua nhà có thể yên tâm phần nào về tính pháp lý khi lựa chọn.

Tương tự như thị trường Hà Nội, với nguồn cung sụt giảm, giá căn hộ tại TP.HCM có sự tăng đột biến. JLL cho biết, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm.

Giá bán tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% theo năm, ghi nhận sự cải thiện giá khá tốt trên toàn bộ các phân khúc.

Về triển vọng thị trường, JLL dự báo, do chính sách ngày càng nghiêm của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh. Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn, trong đó con số thực tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park.

“Nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực, đặc biệt ở các dự án bình dân và trung cấp”, JLL cho hay.

Thị trường các tỉnh ven Hà Nội, TP.HCM nhiều điểm sáng

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, các tỉnh khu vực xung quanh Hà Nội và TP.HCM, các tỉnh miền Trung từ Thanh Hoá đến Bình Thuận đều đang trong thời kỳ đầu tư phát triển kinh tế, công nghiệp và đô thị rất mạnh mẽ. Do đó, vẫn sẽ tiếp tục ổn định và thị trường bất động sản tăng trưởng trong năm 2019.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng các tỉnh cần xem xét phân bổ hợp lý theo giai đoạn việc phê duyệt phát triển mới các dự án bất động sản, tránh phê duyệt ồ ạt, tạo dư thừa lớn nguồn cung bất động sản tại một số địa phương.

Dự báo về các phân khúc cụ thể, giới chuyên gia cho hay đất nền tại các địa phương tiếp tục là sản phẩm chủ đạo. Một số địa phương có đầu tư hạ tầng đô thị tốt, sẽ xuất hiện cả sản phẩm shophouse. Căn hộ thương mại có giá rẻ và nhà ở xã hội sẽ vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong dòng sản phẩm căn hộ tại các địa phương.

Giá đất nền tại các tỉnh sẽ tăng trong biên độ từ 10 - 15% trong năm 2019. Giá căn hộ thương mại tại các tỉnh, thành phố không thuộc diện đô thị đặc biệt chỉ giao động từ 10 - 15 triệu đồng/m2.

Thị trường các tỉnh ven Hà Nội, TP.HCM nhiều điểm sáng

Bên cạnh đó, sẽ tiếp tục xuất hiện các hiện tượng tự san lấp đất nông nghiệp, đất rừng. Nhằm lập các dự án phân lô bán nền trái quy định. Chính quyền các địa phương cần phải giám sát và xử lý ngăn chặn. Các nhà đầu tư phải hết sức cảnh giác và không nên tham gia.

Khu vực Phú Quốc, Vân Đồn sẽ không còn hiện tượng sốt nóng, ảo, bong bóng. Nhưng sẽ tăng trưởng rất tốt nhờ có những yếu tố thuận lợi cho phát triển du lịch và nhiều điểm cộng vì đã có sự đầu tư rất mạnh vào hệ thống hạ tầng của cả nhà nước, của cộng đồng doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Từ năm 2018 đến 2019 có 289 quận, huyện có sự gia tăng mạnh về lượng truy cập, thể hiện sự sôi động của thị trường đất nền không chỉ diễn ra ở Hà Nội và TP.HCM mà còn sôi động khắp cả nước. Riêng tại thị trường Hà Nội, trong quý 2/2019, mức độ quan tâm tiếp tục tăng mạnh ở các khu vực Đông Anh, Hoài Đức và Thanh Trì. Với những thị trường sốt nóng, các nhà đầu tư nên tỉnh táo để nhận định tình hình, nắm rõ quy hoạch và pháp lý, tránh lao vào những cuộc chơi mang tính chất đám đông”.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam nhận định: "Thị trường như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bình Thuận… vẫn quen thuộc đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Được tiếp đà từ quý II/2019, trong 6 tháng tới đây, nguồn cung biệt thự biển và condotel có nhiều dấu hiệu tăng tại các khu vực này".

Hiện nay, các nhà đầu tư đang đổ về Bình Thuận để tìm kiếm cơ hội đầu tư, thị trường đất đai ở đây vẫn còn khá mới mẻ. Các nhà đầu tư nhỏ cầm trong tay 1 - 2 tỷ đồng không thể nào mơ đến chuyện mua nhà mua đất ở TP.HCM nhưng với số tiền đó có thể mua đất ở Phan Thiết, mua đi bán lại... Chỉ trong vòng một năm qua, mặt bằng giá đất ở Phan Thiết đã tăng ít nhất là 30 - 40%./.