Tháo gỡ điểm nghẽn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ
Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội đã bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, Ủy ban Pháp luật nhận thấy, các nội dung bổ sung trong dự thảo Luật chưa đáp ứng yêu cầu về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.
Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc thực thi pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thực tiễn ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng, các quy định của dự thảo Luật về vấn đề này cần phải tháo gỡ được các điểm nghẽn về: trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư; trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Cụ thể, việc cưỡng chế di dời cư dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên cần phải quy định trong Luật.
Do đó, đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế phù hợp trong trường hợp cần thiết để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Đồng thời, xác định trong Luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ chung cư; bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định.
Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, điểm a khoản 1 Điều 72 của dự thảo Luật quy định trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà theo quy hoạch được xây dựng lại thì các chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ và phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư.
Ủy ban Pháp luật tán thành quy định này vì phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ. Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề này, điểm a khoản 3 Điều 79 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dẫn đến chồng chéo, mâu thuẫn giữa 2 luật.
Do đó, đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp rà soát, đề xuất phương án xử lý thống nhất nội dung nêu trên trong 2 dự thảo Luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư đối với đất ở ổn định, lâu dài.
Ủy ban Pháp luật cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, tránh chồng chéo, trùng lặp, làm tăng chi phí tuân thủ và kéo dài thời gian xem xét chấp thuận, phê duyệt chủ trương đầu tư.
Đề xuất dành một phần tiền thu từ dự án thương mại để làm hạ tầng nhà xã hội
Liên quan đến chính sách phát triển nhà ở xã hội, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất dành một phần tiền thu từ dự án thương mại để làm hạ tầng nhà xã hội. Cùng đó, địa phương sẽ phải dành tỷ lệ nhất định nguồn thu từ tiền sử dụng, thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án nhà ở xã hội. Việc này nhằm khắc phục thực tế vừa qua tại một số địa phương chỉ dành đất cho dự án thương mại, không bố trí quỹ đất riêng cho nhà ở xã hội.
Ủy ban Pháp luật tán thành quy định này, nhưng đề nghị đánh giá tính khả thi trên cơ sở nhu cầu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn tới. Việc này để tránh tình trạng các địa phương không bố trí thỏa đáng tiền sử dụng đất thu được cho các hạng mục trên.
Cho rằng việc trích tiền thu từ sử dụng, thuê đất vẫn là tiền ngân sách, cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung quy định trách nhiệm đóng góp kinh phí làm nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.
Cũng theo dự thảo Luật, chủ đầu tư làm nhà ở xã hội được hưởng loạt ưu đãi, như miễn tiền thuê, sử dụng đất, được hưởng 10% phần diện tích xây nhà ở xã hội, được ưu đãi vay vốn lãi suất thấp. Chủ đầu tư cũng được hạch toán riêng, hưởng toàn bộ lãi từ phần diện tích làm dịch vụ thương mại trong dự án nhà ở xã hội.
Ủy ban Pháp luật lưu ý quy định cụ thể tỷ lệ tối đa phần quỹ đất dành riêng để làm các công trình kinh doanh dịch vụ thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Việc này để tránh bị lạm dụng, tiêu cực trong xin phép làm dự án nhà ở xã hội, nhưng mục tiêu chính của chủ đầu tư là có đất để làm công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.
Ngoài ra, có ý kiến trong Ủy ban Pháp luật đề nghị làm rõ ưu đãi lợi nhuận định mức 10% với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội là được tính trên số chi phí nào.
Về giá bán, thuê và thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng, dự thảo luật bổ sung quy định "tính đúng" các chi phí để thu hồi vốn, các chi phí hợp lý, hợp lệ. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ các chi phí hợp lý khác được tính vào giá bán hoặc phải quy định các nguyên tắc, điều kiện để chi phí có thể coi là hợp lý khi tính vào giá bán.
Liên quan quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, Ủy ban Pháp luật tán thành nhận thấy, khi Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân thì cần làm rõ tài chính dành cho các dự án đầu tư này sẽ lấy từ nguồn nào, từ kinh phí do đoàn viên công đoàn đóng, từ kinh phí 2% do cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp đóng hay bằng nguồn vốn đầu tư công do ngân sách nhà nước cấp hỗ trợ…
Vì vậy, Uỷ ban Pháp luật đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này, xác định trách nhiệm về những rủi ro tài chính (nếu có) khi thực hiện dự án đầu tư, đồng thời đề xuất sửa đổi đồng bộ quy định của các luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật./.
