Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thay thế quy chế hiện hành, trong đó bổ sung một số quy định mới và một số quy định thay thế.
Một trong những điểm mới đầu tiên là quy định về việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị.
Theo dự thảo, tới đây số người đại diện chủ sở hữu tham gia hội nghị chung cư lần đầu sẽ giảm xuống tối thiểu còn 50% chứ không phải 75% theo quy định hiện hành.
Cụ thể, đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu không đủ số người tham dự quy định thì vẫn tiến hành tổ chức họp hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến của các chủ sở hữu không tham dự hội nghị về các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở.
Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định tại điểm này mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham gia họp và số người lấy ý kiến thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định.
UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị UBND cấp xã tổ chức hội nghị.
Không cần tổ chức hội nghị vẫn tách được Ban quản trị
Dự thảo thông tư mới quy định, trường hợp đại diện các chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà trong cụm nhà chung cư có nhu cầu tách khỏi cụm nhà này để thành lập Ban quản trị của tòa nhà riêng thì không nhất thiết tổ chức hội nghị toà nhà mà thay vào đó lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư bằng nhiều hình thức bảo đảm công khai, minh bạch.
Cụ thể, việc lấy ý kiến được thực hiện thông qua hình thức văn bản hoặc hình thức khác do hội nghị nhà chung cư quyết định, khuyến khích việc ứng dụng công nghệ thông tin trong việc lấy ý kiến.
Nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà này đồng ý (thông qua biên bản đề nghị tập thể) thì thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà này gửi biên bản đề nghị tập thể đến Ban quản trị cụm nhà chung cư...
Theo báo cáo của 43 địa phương và số lượng đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp; trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án và còn 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo như về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác...
Bộ Xây dựng cho biết có 8 tranh chấp cơ bản. Trong đó, tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê… là một trong những tranh chấp gay gắt trong thời gian qua, chiếm 40 trên tổng số 108 dự án, tương đương khoảng 37%.
Tiếp đến là tranh chấp liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị với 39 dự án, khoảng 36%.
Ngoài ra là các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành, chất lượng công trình, chậm cấp giấy chứng nhận....
Bộ cũng chỉ ra 5 nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại. Đầu tiên, theo cơ quan này, quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như: cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung – riêng… chưa đủ rõ. Quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý.
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về phòng cháy chữa cháy và các pháp luật khác có liên quan…
Do đó, việc ban hành thông tư mới về quản lý và vận hành chung cư được kỳ vọng sẽ là “liều thuốc trị căn bệnh” tranh chấp chung cư hiện nay.
