Đưa bất động sản chưa đủ điều kiện ra kinh doanh có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng

Ngày 26/8/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.

Nghị định có hiệu lực ngay từ ngày 26/8/2026 và thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Theo quy định chung, mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là 1 tỷ đồng; đối với cùng một hành vi, mức phạt áp dụng với cá nhân bằng một nửa mức phạt đối với tổ chức, trừ một số trường hợp được quy định riêng.

Một trong những nhóm chế tài đáng chú ý nhất nằm ở hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và bất động sản hình thành trong tương lai.

Phạt tới 1 tỷ đồng nếu đưa bất động sản chưa đủ điều kiện ra thị trường

Đối với kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai, Điều 68 quy định phạt từ 600 - 800 triệu đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi: (1) Thu tiền đặt cọc từ bên đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định; (2) Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định; (3) Sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định.

Đáng chú ý, chủ đầu tư bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với hành vi của chủ đầu tư đưa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh nhưng không đủ điều kiện theo quy định. Đây cũng là một trong những mức xử phạt cao nhất được Nghị định 339 quy định trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Ngoài phạt tiền, Nghị định còn quy định các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc đáp ứng điều kiện về bảo lãnh của ngân hàng; buộc gửi văn bản cam kết đối với trường hợp phải thực hiện bảo lãnh; buộc tuân thủ quy định về bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và hoàn trả các khoản tiền đã thu không đúng quy định trong những trường hợp tương ứng.

Đối với vi phạm quy định của chủ đầu tư về chuyển nhượng dự án bất động sản, tại điều 70 Nghị định nêu rõ: Phạt tiền từ 600 - 800 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng theo quy định.

Nghị định cũng dành mức xử phạt cao đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Chủ đầu tư có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng nếu chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phạt tiền từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với một trong các hành vi: (1) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi dự án,phần dự án bất động sản chuyển nhượng chưa đáp ứng các điều kiện, nguyên tắc theo quy định; (2) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không đúnghình thức, phạm vi kinh doanh theo quy định. 

Hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 - 6 tháng đối với chủ đầu tư dự án có các hành vi vi phạm tại điều 70 nói trên.

Siết hoạt động sàn giao dịch, môi giới và dữ liệu thị trường

Không chỉ chủ đầu tư, Nghị định 339 cũng tăng cường chế tài đối với các chủ thể trung gian trên thị trường.

Đối với sàn giao dịch bất động sản, mức phạt có thể lên tới 400 - 600 triệu đồng đối với một số vi phạm về điều kiện hoạt động; đồng thời có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 3 - 6 tháng đối với các hành vi được quy định. Các hành vi như không lưu trữ hồ sơ giao dịch, không công khai quy trình giao dịch hay không đáp ứng yêu cầu về người quản lý, điều hành cũng bị xử phạt.

Trong hoạt động môi giới, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề hoặc hành nghề không đúng khuôn khổ pháp luật có thể bị phạt 40 - 60 triệu đồng. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới vi phạm các điều kiện hoạt động có thể bị phạt đến 160 triệu đồng, đồng thời trong một số trường hợp bị đình chỉ hoạt động từ 3 - 6 tháng.

Nghị định cũng đặt chế tài mạnh hơn đối với việc xây dựng, quản lý và cung cấp dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản. Tổ chức không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, không đầy đủ dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.