"Đừng vì sai lầm của một số cá nhân mà gây thiệt hại đến các doanh nghiệp bất động sản"

PV: Chỉ trong một thời gian ngắn, rất nhiều dự án rơi vào tình trạng nằm trong diện thu hồi. Và mới đây nhất, Sở Tài chính TP.HCM đã có thông tin về việc đề xuất hủy bỏ 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng và địa chỉ nhà đất công cho các tổ chức, cá nhân mà không thông qua đấu giá trước đây. Quyết định “hồi tố” của các cơ quan Nhà nước đã khiến một số những quỹ đất đang triển khai thực hiện dự án từng vướng vào vòng lao lý bỗng trở thành “gánh nặng” với không ít doanh nghiệp “lỡ” mua phải. Quan điểm của luật sư về vụ việc này ra sao?

Luật sư Lê Văn Hồi: Trước khi trả lời câu hỏi này, tôi hiểu rằng thời gian vừa qua, tình trạng bán, chuyển nhượng tài sản Nhà nước, đặc biệt là quyền sử dụng đất công với những khu đất vàng đã xảy ra nhiều sai phạm, gây thiệt hại đến tài sản của Nhà nước.

Tuy nhiên, không vì những thiệt hại từ quyết định sai lầm của một số cá nhân, cơ quan mà có thể gây ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng đất công của những dự án hợp pháp, rõ ràng. Việc thoái vốn Nhà nước ra khỏi các doanh nghiệp, tập đoàn là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn để tái cơ cấu nền kinh tế.

Do đó, việc thu hồi lại đất công đã được chuyển nhượng, đặc biệt là đã chuyển nhượng qua nhiều doanh nghiệp khác nhau, thậm chí là đã hoàn thành công tác xây dựng dự án và bàn giao nhà (đối với đất công xây dựng nhà chung cư) là không phù hợp, không đảm bảo quyền lợi cho các doanh nghiệp địa ốc, không đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư khi họ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành.

Rõ ràng, chúng ta đều hiểu với nhau rằng, về mặt pháp lý thì trong quan hệ mua bán, chuyển nhượng tài sản công, Nhà nước hay các đơn vị đại diện vốn Nhà nước đều chỉ là một bên có quyền lợi ngang bằng với bên còn lại, do đó không thể sử dụng ý chí chủ quan hay mệnh lệnh hành chính để thu hồi đất công đã được chuyển nhượng hợp pháp được.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM.

PV: Luật sư đánh giá thế nào về tác động của các quyết định “hồi tố” hàng loạt dự án bất động sản tới môi trường đầu tư kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản?

Luật sư Lê Văn Hồi: Một số vụ việc thu hồi tài sản Nhà nước đã bán mà tôi được biết, đó là thu hồi cổ phần đã bán tại cảng Quy Nhơn mà Vinalines đã chuyển nhượng cho Công ty Hợp Thành (Bình Định), bán Sân vận động Chi Lăng (Đà Nẵng), thu hồi đất vàng trên đường Lê Duẩn (TP.HCM)... Nguyên nhân chính của các vụ việc này xuất phát từ các sai phạm của các lãnh đạo, quản lý đương nhiệm đã thực hiện không đúng quy trình, trái thẩm quyền thậm chí có tham nhũng, tiêu cực khi thoái vốn Nhà nước.

Quyết định này sẽ gây ra tâm lý bất ổn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài khi họ quan tâm đến việc thoái vốn của Nhà nước ra khỏi các Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước. Chúng ta sẽ khó có thể có được những thương vụ thoái vốn thành công tại Sabeco, Vinamilk, Bảo Việt nếu như vẫn còn những quyết định hành chính gây thiệt hại đến cho nhà đầu tư từ những sai lầm, những vi phạm từ một bộ phận cán bộ cơ quan Nhà nước buông lỏng quản lý.

Tuy nhiên, đứng dưới góc độ nhà đầu tư – bên mua tài sản Nhà nước, trong trường hợp họ thực hiện đúng, đầy đủ trình tự, thủ tục luật định nhưng vẫn bị thu hồi gây thiệt hại nghiêm trọng đến tài sản của họ thì lại là vấn đề lớn. Chúng ta đang khuyến khích doanh nghiệp phát triển, làm việc theo đúng tinh thần thượng tôn pháp luật thì điều này cũng đồng nghĩa cần hạn chế tối thiểu những cưỡng chế hành chính có thể tạo ra những thiệt hại lớn cho doanh nghiệp. Song, phải khẳng định, những vi phạm buộc xử lý nghiêm và có phương án xử lý phù hợp.

Luật sư Lê Văn Hồi.

PV: Rõ ràng việc thu hồi giải quyết triệt để những vi phạm từ các vụ chuyển nhượng đất công bất hợp lý là hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, đây là một vụ việc phức tạp và nếu xử lý không hợp tình hợp lý dễ dẫn tới “sai lầm chồng sai lầm”. Trên góc độ pháp lý, theo luật sư, giải pháp nào cần đưa ra để đảm bảo việc xử lý triệt để vi phạm ở những thương vụ giao dịch đất công mà vẫn tạo ra môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch?

Luật sư Lê Văn Hồi: Để đảm bảo môi trường đầu tư kinh doanh, đảm bảo tâm lý của nhà đầu tư khi tham gia thoái vốn Nhà nước, cá nhân tôi cho rằng khi phát hiện sai phạm từ phía cơ quan Nhà nước hoặc đại diện quản lý phần vốn Nhà nước thì việc xử lý vẫn phải đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư tuân thủ pháp luật.

Tùy thuộc vào tính chất của từng dự án, mức độ sai phạm mà việc xử lý có thể linh động, ví như đối với việc chuyển nhượng đất công thấp hơn so với giá trị thực vẫn có thể tiếp tục giao cho doanh nghiệp tiếp tục sử dụng nhưng phải nộp tiền chênh lệch giữa giá trị chuyển nhượng và giá trị thực tế theo quyết định thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc khi giao lại dự án cho bên thứ ba thì bên tiếp nhận đất mới phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng đất công trước đó với khoản tiền hợp lý.

Theo quan điểm cá nhân của tôi, mấu chốt quan trọng nhất của việc giải quyết vấn đề xử lý sai phạm trong việc chuyển nhượng đất công vẫn là cơ quan Nhà nước phải coi mình như một bên trong quan hệ dân sự. Cơ quan Nhà nước phải đặt vị thế của mình ngang bằng với nhà đầu tư để hiểu được những thách thức mà doanh nghiệp đang phải gánh.

PV: Còn về phía doanh nghiệp địa ốc – đối tượng chịu tác động trực tiếp từ quyết định “hồi tố” - nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình nếu như họ chấp hành đúng quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanh, thưa ông?

Luật sư Lê Văn Hồi: Theo quan điểm cá nhân tôi, doanh nghiệp có dự án bị thu hồi dù đã thực hiện đúng, đầy đủ trình tự theo luật định phải chịu nhiều thiệt hại. Họ phải chịu lãi suất đối với những khoản vay để thực hiện dự án, chịu thiệt hại đối với chế tài do các giao dịch với khách hàng, chịu thiệt hại trong việc thu hồi vốn khi các đơn vị quản lý vốn Nhà nước trước kia quản lý khu đất công gặp khó khăn về tài chính gây chậm trễ trong việc hoàn trả khi thanh lý hợp đồng…

Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì các doanh nghiệp địa ốc này hoàn toàn có thể cân nhắc việc khởi kiện ra Tòa án đối với những quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất công mà họ đã nhận chuyển nhượng để yêu cầu cá nhân, cơ quan để xảy ra hành vi sai phạm phải bồi thường thiệt hại.

- Cám ơn luật sư Lê Văn Hồi!