Như đã đề cập trước đó, trong đề xuất mới nhất để thay thế Nghị quyết 54/2017 về cơ chế chính sách đặc thù, TP.HCM kiến nghị tăng thu thuế nhà đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên. Điều này đang tạo nên nhiều luồng ý kiến khác nhau xung quanh đề xuất này (vì có thể chưa công bằng).
Đáng chú ý, cách thu như thế nào, mức thu bao nhiêu, xác định thế nào là bất động sản thứ hai, nếu áp dụng thì có hồi tố với những người đã có nhiều bất động sản trước đây hay không… vẫn chưa được cụ thể hóa.
Mặt khác, theo khảo sát từ một số doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản, hiện nay thị trường vẫn còn trong giai đoạn trầm lắng, tỷ lệ thanh khoản đang có xu hướng giảm, chỉ đạt khoảng 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Do đó, nếu áp dụng thu thuế bất động sản thứ hai có thể khiến thị trường tiếp tục trầm lắng.
Theo các chuyên gia trong ngành, không phải đến bây giờ, mà câu chuyện đánh thuế căn nhà từ thứ hai trở đi đã được nhắc đến nhiều trong thời gian qua. Tuy nhiên, làm thế nào để chính sách thuế đi vào thực tế, hài hòa được lợi ích, tạo được sự công bằng, minh bạch là vô cùng quan trọng. Do vậy, cần nghiên cứu kỹ lưỡng và áp dụng theo một lộ trình đủ dài để tránh những "tác dụng phụ".
Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho hay, nhiều nước trên thế giới đã áp dụng chính sách đánh thuế với người sở hữu từ hai bất động sản trở lên để giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định. Tại Việt Nam, những người có tiền cũng như đại bộ phận người dân đều có một đến hai miếng đất… Thế nên, việc đánh thuế đụng chạm đến rất nhiều tầng lớp, đến toàn xã hội. Việc đánh thuế là cần thiết, tất yếu phải làm, nhưng phải có lộ trình rõ ràng 3 năm hay 5 năm để làm sao người dân nhận thức được tầm quan trọng của việc đánh thuế bất động sản.
"Theo tôi, đánh thuế sở hữu nhiều tài sản là tất yếu nhưng cần có lộ trình. Nếu chúng ta làm gấp gáp quá, không rõ ràng, không công bằng sẽ có những phản ứng rất mạnh mẽ từ nhà đầu tư, người dân. Nhà nước cần xem xét và đối chiếu, so sánh với khu vực, địa điểm để xác định cá nhân đang sở hữu là nhu cầu thực cho con cái, kinh doanh hay đầu cơ… Hay mỗi người được sử dụng tối đa bao nhiêu m2, còn lại thì tính thuế thay vì áp dụng cào bằng sẽ gây ra sự bất ổn", ông Điệp nhấn mạnh.
Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp, việc áp dụng sắc thuế này sẽ đụng đến giá thành bất động sản khi đầu vào của nhà đầu tư phải hạch toán thêm phần thuế nên nếu như trước đây mỗi sản phẩm bất động sản nhà đầu tư có thể lời lãi 50 triệu đồng, nếu đánh thuế thì chỉ còn lời khoảng 30 - 40 triệu đồng. Lúc này, với những người mua bất động sản lần đầu sẽ gặp khó khi sản phẩm đội giá.
Ông Điệp cho rằng, nên áp dụng đánh thuế ở mức thật cao đối với nhà đất lấn chiếm sở hữu là của Nhà nước, đất đai bỏ hoang trong thời gian dài để không bị lãng phí nguồn lực.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cũng cho biết, mới đây Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết việc thu thuế cao hơn với người nhiều nhà, đất, nhất là đầu cơ đất, đã có chủ trương song sẽ được thể chế trong pháp luật về thuế, không phải Luật Đất đai đang sửa đổi. Vì vậy chưa có quy định đánh thuế cao với người nhiều nhà, đất trong Luật Đất đai…
Theo ông Quê, việc đánh thuế với tài sản thứ hai hay đánh thuế bất động sản bỏ hoang phải có lộ trình nhiều năm, được tính toán kỹ lưỡng phù hợp với đời sống của người dân và sự phát triển vận hành chung của từng địa phương nói riêng và đất nước nói chung.
Ở các nước phát triển, họ lấy công nghệ, dịch vụ, sản xuất làm nền tảng phát triển, trong khi Việt Nam đi sau vẫn đang lấy bất động sản, sản xuất nông nghiệp, khai khoáng, xuất khẩu thô… làm nền tảng kinh tế. Trong đó, bất động sản đang là một trong những trụ cột kinh tế, đóng góp GDP hàng năm hơn 10%, có năm lên hơn 13%. Riêng các khoản thu thuế bất động sản còn đang đóng góp 30% trong ngân sách địa phương và 20% với ngân sách trung ương.
Theo thông tin từ Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính), tính đến tháng 11/2022, các khoản thu ngân sách từ nhà, đất chiếm khoảng 17,2% tổng thu nội địa, ước đạt 222.626 tỷ đồng. Trong đó, thu tiền sử dụng đất ước đạt 183.681 tỷ đồng; thu tiền thuê đất ước đạt 35.382 tỷ đồng.
Tuy nhiên, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần cuối năm. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh. Một phần nguyên nhân chính là do thị trường bất động sản "hạ nhiệt".
"Tôi cho rằng, chưa thể ngay lập tức đánh thuế với bất động sản thứ hai, bởi có thể dẫn đến khủng hoảng, đóng băng kéo dài, nhất là trong bối cảnh hiện nay", ông Quê nhấn mạnh.
Đồng thời, ông Nguyễn Anh Quê cũng đưa ra 2 quan điểm:
Thứ nhất, việc đánh thuế chỉ có thể áp dụng dần theo từng giai đoạn, không vội vàng khi các phương án thu thuế chưa thực sự khả thi.
Thứ hai, chúng ta nên bớt lệ thuộc nhiều vào thuế bất động sản, chỉ khi nào Việt Nam thực sự trở thành một nước công nghiệp giống như các nước phương Tây thì mới nên áp dụng việc đánh thuế bất động sản thứ hai hay bất động sản bỏ hoang.
Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers (Việt Nam) cho hay việc đánh thuế bất động sản thứ hai cần cân nhắc các đặc điểm và điều kiện của thị trường Việt Nam. Một mặt, đề xuất này được kỳ vọng giúp hạn chế hành vi đầu cơ lướt sóng, tạo cơ hội cho người chưa có nhà tiếp cận, chứ không hẳn giúp giá nhà giảm đi.
Theo Colliers, giá nhà hiện nay đã khá cao, nếu đánh thuế cao hơn, nhiều khả năng các khoản phí này sẽ làm tăng giá bán thứ cấp, gây thêm áp lực cho người mua nhà. Điểm mấu chốt ở đây là nhà đầu tư giao dịch càng nhanh thì thanh khoản (tốc độ mua đi - bán lại) càng cao, kéo theo giá bán tăng. Do đó, cần kéo dài thời điểm giữa hai giao dịch để làm chậm lại tốc độ tăng giá của tài sản, từ đó hạn chế việc "lướt sóng", "sốt ảo" của thị trường.
"Bất kỳ chính sách mới nào ban hành cũng cần có những kiến giải rõ ràng và lộ trình phù hợp để người dân hiểu rõ và làm quen. Đồng thời, việc đánh thuế bất động sản thứ hai phải đi kèm với những nỗ lực khác để cân bằng nguồn cung, ổn định lãi suất, và đảm bảo khả năng tiếp cận vốn vay", ông David Jackson nhấn mạnh./.
