Đường sắt đô thị chưa “thổi giá”
Tuyến đường sắt đô thị Hà Nội số 2A Cát Linh - Hà Đông có tổng chiều dài 13km và đi hoàn toàn trên cao với 12 gatàu.Điểm đầu của tuyến tại nút giao cắt đường Cát Linh - Giảng Võ, đi theo đường Hào Nam, qua phố Hoàng Cầu tới đường Láng, sau đó chạy ngang qua sông Tô Lịch, rồi chạy dọc theo trục đường Nguyễn Trãi - Trần Phú - Quang Trung (Hà Đông) và kết thúc tại ga Bến xe Yên Nghĩa.
Dọc theo tuyến Cát Linh - Hà Đông có nhiều tuyến đường chính có cư dân đông đúc thuộc quận Đống Đa như đường Vũ Thạnh, Hào Nam, An Trạch (thuộc phường Cát Linh); đường Đặng Tiến Đông, Thái Hà (thuộc phường Trung Liệt); đường Ô Chợ Dừa - Hoàng Cầu, Đê La Thành (phường Ô Chợ Dừa) và đường Nguyễn Viết Xuân (thuộc phường Hà Cầu, quận Hà Đông).
Theo khảo sát từ một số đơn vị sàn giao dịch cho thấy, những khu vực đường sắt đi qua hiện có giá cao nhất chính là đường Thái Hà với giá bán xấp xỉ 400 triệu đồng/m2. Mức giá cũng giảm dần những tuyến đường thuộc phường Cát Linh là An Trạch, Hào Nam và Vũ Thạnh. Trong đó, khu vực đường Đặng Tiến Đông có giá đất thấp nhất trong số 5 con đường được khảo sát, ở mức 310 triệu đồng/m2.
Được biết, ngoài đất thổ cư tăng giá, nhiều chủ đầu tư các dự án bất động sản cũng đang dựa vào tuyến đường sắt này để đẩy giá với những nội dung quảng cáo hoa mĩ “nằm sát cạnh tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông”, “cách ga đường sắt chỉ vài trăm mét” hay “không còn nỗi lo tắc đường”...
Đưa vấn đề này trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội bên lề kì họp công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III/2018, bà An cho hay: “Tác động của tuyến đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM đã được nói đến nhiều năm qua và sắp tới, lần đầu tiên tại Việt Nam có tuyến đường sắt đô thị đầu tiên, mặc dù ngắn khoảng 10km.
Có thể nói, những tác động ngay lập tức từ tuyến đường sắt này có lẽ là chưa có. Bởi đường sắt đô thị có vai trò lớn nhất là khả năng kết nối và rút ngắn thời gian di chuyển. Tuy nhiên, tuyến này mới chỉ có thể kết nối hai đầu chứ chưa có kết nối đồng bộ. Điều đó có nghĩa là về dài hạn khi Hà Nội có nhiều hơn các tuyến đường sắt thì chắc chắn sẽ có những tác động lớn đối với những dự án nằm gần các nhà ga, đường tàu”.
Bà An cũng cho biết, theo nghiên cứu đánh giá của CBRE tại các thành phố khác trong khu vực, điển hình như Băng Cốc, có tuyến đường sắt đô thị phát triển đầu năm 2000 cho đến nay, những dự án cách bến tàu nhà ga khoảng 200m bao giờ cũng có khả năng bán tốt hơn nếu là dư án bất động sản nhà ở, có khả năng cho thuê, mức giá thuê cao hơn nếu là thị trường văn phòng, bán lẻ.
Đường sắt Cát Linh - Hà Đông chưa làm tăng giá bất động sản (Nguồn ảnh: Zing.vn)
“Chúng ta cũng nên chờ đợi tại Việt Nam như vậy và kì vọng sự kết nối nhất định của những tuyến đường sắt và những hạ tầng hỗ trợ như bến đỗ xe, những phương tiện chung chuyển từ nhà ga đến nơi khác sẽ thúc đẩy giá của bất động sản”, bà An nhận định.
Ngoài ra bà An cho rằng, từ khi có quy hoạch đường sắt, quỹ đất hai bên đường đã được các chủ đầu tư nhắm đến từ lâu và họ đã có thời gian để chuẩn bị dự án cũng như cân nhắc phát triển ra sao. Tác động của đường sắt sẽ còn là câu chuyện lâu dài, không phải một sớm một chiều.
Thị trường không thể nhìn thấy sự tăng giá ngay của bất động sản nhưng sẽ thấy ngay sự thay đổi về hành vi đi lại, di chuyển của người dân. Khi người dân chấp nhận phương tiện công cộng, hài lòng với phương tiện công cộng, lựa chọn nhà ở gần khu vực này thì yếu tố này mới thực sự tác động vào giá bất động sản hai bên đường và những tuyến đường lân cận.
Thị trường nhà ở mở rộng ra Thanh Trì, Hoài Đức
Cũng tại buổi công bố công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2018, đại diện CBRE cho biết trong quý này thị trường chung cư Hà Nội có gần 5.000 căn được chào bán từ 24 dự án trên toàn thành phố, giảm 24% so với quý trước. Các dự án nằm tại khu vực phía Tây và Nam chiếm hơn 70% nguồn cung mở bán trong quý.
Đáng chú ý là thị trường nhà ở Hà Nội đang thể hiện xu hướng mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm với nhiều dự án mới ở huyện Thanh Trì và Hoài Đức. Nguyên do là tại khu vực phía Tây Hà Nội, tuyến đường sắt trên cao Nhổn – ga Hà Nội đi vào hoạt động sẽ trở thành tuyến giao thông huyết mạch quan trọng nối các huyện lân cận như Hoài Đức, Đan Phượng với khu vực phía Tây và Tây Nam của Hà Nội. Bên cạnh đó, việc huyện Hoài Đức được phê duyệt lên quận cũng sẽ đưa địa bàn này trở thành khu trung tâm tài Chính – kinh tế mới của Thủ đô trong tương lai.
Về thị trường nhà ở gắn liền với đất, quý III ghi nhận nguồn cung mở bán mới là 646 căn, đến từ 4 dự án bao gồm Terra Hào Nam, Hà Nội Garden City, Phoenix Garden Đan Phượng và Hanssip Phú Xuyên. Hai dự án là Terra Hào Nam và Hà Nội Garden City có quy mô nhỏ và khoảng cách không quá xa đến trung tâm thành phố nên đạt tỷ lệ khả quan.
Về doanh số bán hàng, có 521 căn từ các dự án được ghi nhận đã bán ra trong quý III, cải thiện đang kể so với quý trước với khoảng 220 căn bán được. Về diễn biến thị trường, giá thứ cấp biệt thự trong quý III ghi nhận mức tăng 2% so với quý trước, đạt mức 3.600 USD/m2 đất, bao gồm nhà. Chủ yếu các dự án tăng giá đến từ khu vực phía Tây tại một số quận như Hà Đông hay Nam Từ Liêm.
Theo bà Nguyễn Hoài An nhận định, trong các quý sắp tới, dự kiến thị trường sẽ có nhiều dự án quy mô lớn được mở bán bao gồm cả mở bán lần đầu và mở bán giai đoạn sau của các dự án khu đô thị quy mô lớn ở các khu vực như Long Biên, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Đông Anh.
Trước đó có thông tin, nguồn vốn FDI bất động sản thường đổ vào phân khúc hạng sang. Tuy nhiên, bà An cho biết, tại Hà Nội, hiện phân khúc trung cấp vẫn là phổ biến, phân khúc cao cấp và tiệm cận hạng sang rất ít. Hiện giá giao dịch bất động sản ở phân khúc chung cư tại Hà Nội từ nay đến cuối năm được kỳ vọng tăng từ 3 - 5%. Đây là dấu hiệu tương đối lành mạnh của thị trường bởi giá bán sơ cấp không có quá nhiều diễn biến.
Trước ý kiến quan ngại xảy ra tình trạng “bong bóng” ở phân khúc chung cư, bà An khẳng định không có sự tăng đột biến nên thị trường vẫn phát triển lành mạnh. Dự kiến dài hạn, giá bán có xu hướng đi lên nhưng mức tăng vừa phải chứ không có biến động lớn như thời kỳ trước.
Năm 2018 bước vào năm thứ 4 của chu kỳ mới của thị trường bất động sản. Từ năm 2015 đến nay, thị trường tăng trưởng tốt, nhu cầu nội tại về nhà ở, thay đổi chỗ ở của người dân vẫn rất dồi dào. Sự dịch chuyển dân cư từ nông thôn lên thành thị là lực cầu tốt cho nhu cầu về nhà ở tại Thủ đô. Đây cũng chính là tiềm năng để thị trường bất động sản Hà Nội tăng trưởng và phát triển.
