Xuất hiện nhiều dự án trên đất nông nghiệp, đất rừng
Farmstay là một sản phẩm lai, kết hợp trang trại sản xuất nông nghiệp (farm) với kinh doanh lưu trú (homestay) để khách du lịch trải nghiệm các hoạt động ở nông thôn. Mô hình nghỉ dưỡng này mới xuất hiện vài năm trở lại đây và phát triển rầm rộ trong gần một năm nay.
Những khu du lịch trải nghiệm nông thôn được hình thành xuất phát từ nhu cầu của thị trường nên nếu sử dụng đất đúng mục đích và tạo ra nhiều giá trị gia tăng thì rất đáng ghi nhận để giúp phát triển du lịch. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý điều chỉnh, nên trên thực tế đã xuất hiện nhiều dự án biến tướng khi tự ý phân lô, lấn chiếm đất nông nghiệp, thậm chí cả đất rừng để bán.
Theo đó, dù đang xây dựng trên đất rừng, đất nông nghiệp nhưng một số dự án vẫn đưa ra cam kết, lợi nhuận cho thuê farmstay lên đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm. Tuy nhiên, tất cả chỉ là hợp đồng cam kết dân sự, không đảm bảo tính pháp lý cho người mua. Những dự án này được quảng cáo rất hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng góp vốn đầu tư thuê đất rừng để làm dự án du lịch, nghỉ dưỡng.
Cụ thể, theo phản ánh của báo chí, thời gian gần đây, hàng trăm lô nền tại dự án có tên Lâm Đồng Farmstay được quảng cáo rầm rộ với giá khoảng 370 triệu đồng/lô.
Dự án này được chia làm 7 phân khu, trong đó, phần diện tích trang trại 128,6ha được phân thành 138 lô, mỗi lô rộng khoảng 5.000m2. Tuy nhiên, tỉnh Lâm Đồng xác nhận không có dự án như trên được cấp phép trên địa bàn.
Theo tìm hiểu, khu vực này thuộc dự án đầu tư "Quản lý bảo vệ rừng, trồng rừng, trồng thử nghiệm cây cao su, sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và chăn nuôi gia súc", đã được UBND tỉnh Lâm Đồng cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho Công ty TNHH Đại Hải ngày 8/5/2008, thời gian thuê 50 năm.
Trên nhiều website rao bán nhà đất xuất hiện những thông tin đầu tư quảng cáo đất vườn farmstay 150m2 với giá 390 triệu đồng, ba năm sẽ có sổ đỏ. Ngoài ra, gia đình sẽ được cung cấp 15kg rau sạch mỗi tháng, lợi nhuận cho thuê 50 triệu đồng mỗi năm trong vòng 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá bán ban đầu.
Một số khu vực khác như Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TP.HCM,.. cũng xuất hiện các dự án farmstay xây dựng trên đất nông nghiệp, đất rừng nhưng đưa ra mức lợi nhuận cam kết 15 - 20% mỗi năm.
Thiếu khung pháp lý, rủi ro cao
Vì là sản phẩm mới, nên hầu hết các farmstay vẫn chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành, tỷ suất sinh lời. Cũng chưa có quy định rõ thế nào là farmstay và dự án farmstay. Chính vì tính pháp lý chưa rõ ràng, nên sau vài ba năm farmstay có thể tăng giá, sinh lời, nhưng với một số trường hợp, cũng có thể đất nằm trong quy hoạch bị thu hồi, hoặc năng lực của chủ đầu tư yếu kém, lúc đó người chịu thiệt chính là khách hàng.
“Đầu tư vào farmstay lúc này là vô cùng mạo hiểm và đầy rủi ro do chưa có khung pháp lý điều chỉnh các dự án loại hình này. Hơn nữa, đa phần các dự án farmstay hiện nay được thực hiện trên đất nông nghiệp, nên rất khó khăn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, việc cam kết lợi nhuận và cam kết khi không ra được sổ đỏ thì chủ đầu tư mua lại cũng tiềm ẩn rủi ro như condotel, officetel. Vì vậy, nếu trong tương lai không có lợi nhuận, dự án farmstay đi vào bế tắc… dễ xảy ra trường hợp chủ đầu tư “xù” cam kết và khách hàng gánh chịu thiệt hại”, một chuyên gia cho hay.
Trước thực tế trên, các chuyên gia cho rằng, cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp, tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán các lô farmstay cho nhà đầu tư để huy động vốn trái phép. Việc xây dựng khung pháp lý cho farmstay cũng cần được đưa ra, tránh tình trạng “làng nước đi trước, quản lý theo sau”.
“Cái quan trọng nhất là chúng ta phải sớm ban hành, tạo ra một khung khổ pháp lý, hết sức tránh việc chạy theo thị trường. Khi chúng ta chậm ban hành những khuôn khổ pháp lý như vậy sẽ hình thành môi trường để dung dưỡng cho những trường hợp lạm dụng, vi phạm đến quyền cũng như lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư”, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định.
Theo các chuyên gia, doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án farmstay đều phải lập "dự án đầu tư" theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.
Nhiều ý kiến cũng cho rằng, điểm quan trọng nhất trong việc quản lý farmstay là cần kiểm soát chặt mục đích sử dụng đất, tránh tình trạng dùng đất rừng để trồng rau hay dùng đất vườn để xây nhà.
Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin báo chí phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).
Theo văn bản, mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) đang nở rộ với nhiều hình thức mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Vì vậy, cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.
Về việc này, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.
