Thích
ITDP xác định TOD không chỉ dựa trên khoảng cách tới nhà ga mà còn bao gồm thời gian đi bộ, sự kết nối,...; World Bank cũng tiếp cận TOD theo phạm vi đi bộ 5 - 10 phút quanh nhà ga.
Trong bối cảnh các đô thị ngày càng chú trọng phát triển giao thông công cộng, metro đang trở thành một yếu tố được quan tâm khi lựa chọn nơi an cư. Nhưng giữa một bất động sản "gần Metro" và một vị trí có khả năng biến lợi thế của Metro thành một phần hữu ích trong đời sống hàng ngày vẫn tồn tại một khoảng cách đáng kể.
Không chỉ là câu chuyện "bao nhiêu mét đến ga?"
Trong quy hoạch đô thị theo định hướng phát triển gắn với giao thông công cộng (TOD), nhà ga không tồn tại như một điểm giao thông độc lập mà được đặt trong một phần của mạng lưới đường bộ, không gian, các phương thức vận tải khác và hệ thống tiện ích đô thị.
Theo World Bank, khu vực quanh một nhà ga có thể được tiếp cận theo các lớp khoảng cách đi bộ, trong đó vị trí nhà ga thường được xem xét trong phạm vi khoảng 400m - 1km, tương đương khoảng 5 - 10 phút đi bộ. Ở quy mô rộng hơn, hành lang TOD có thể mở rộng tới khoảng 800m - 2km, khi các phương thức kết nối bổ trợ tham gia vào hành trình.
ITDP cũng sử dụng khoảng cách đi bộ thực tế thay vì khoảng cách đường chim bay khi đánh giá khả năng tiếp cận nhà ga. Theo TOD Standard, việc đi bộ đến nhà ga được xem là có khả năng tiếp cận khi nằm trong tối đa 1km; đồng thời, mạng lưới đường đi bộ cần ngắn, trực tiếp và có tính kết nối để tránh những vòng tránh không cần thiết.
Điều đó cho thấy "gần metro" không phải một con số tuyệt đối. Một khoảng cách ngắn trên bản đồ chỉ thực sự có ý nghĩa khi được chuyển hóa thành một hành trình thuận tiện trong đời sống thực tế.
Hạ tầng đường sắt đô thị được kỳ vọng bổ sung thêm lựa chọn di chuyển cho người dân tại các khu vực phát triển theo định hướng TOD.
"Gần metro" chưa chắc đã là "tọa độ metro lý tưởng"
Từ góc nhìn trải nghiệm của cư dân, một vị trí gắn với metro có thể được xem xét qua bốn yếu tố: gần, dễ, kết nối và phù hợp.
"Gần" là khoảng cách đủ thuận tiện để việc tiếp cận metro có thể trở thành một lựa chọn thực tế trong sinh hoạt hàng ngày.
"Dễ" nằm ở hành trình từ nơi ở đến nhà ga: đường đi có thuận tiện, dễ tiếp cận và phù hợp với nhiều nhóm cư dân hay không.
"Kết nối" thể hiện ở khả năng tiếp tục di chuyển từ nhà ga tới các khu vực khác trong đô thị, cũng như sự liên thông với các phương thức giao thông khác.
"Phù hợp" là khi lợi thế metro không đứng riêng lẻ mà được đặt trong tổng thể hạ tầng và hệ thống dịch vụ xung quanh, đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của cư dân.
Như vậy, một "tọa độ metro lý tưởng" không nhất thiết đồng nghĩa với vị trí có khoảng cách ngắn nhất tới nhà ga. Giá trị của vị trí còn nằm ở khả năng biến hạ tầng giao thông thành một phần hữu ích của đời sống hàng ngày.
The Collection 688: Khi lợi thế metro nằm trong một mạng lưới kết nối rộng hơn
Nhìn từ khung tiêu chí trên, The Collection 688 là một trường hợp có thể đặt vào bài toán kết nối đa lớp tại khu vực Đông Bắc TP.HCM. Theo thông tin giới thiệu dự án, The Collection 688 tọa lạc trên Quốc lộ 13 và nằm cách khu vực ga C6 của tuyến metro theo quy hoạch khoảng 300m.
Phối cảnh tuyến metro số 2 (Thành phố Thủ Dầu Một – Thành phố Hồ Chí Minh) đoạn trên Quốc lộ 13 đi bên phải tuyến đường bộ.
Nếu đặt trong các phạm vi tham chiếu của TOD, khoảng cách khoảng 300m nằm trong vùng rất gần nhà ga. Tuy nhiên, giá trị của con số này không nên được nhìn nhận độc lập. Điều đáng quan tâm hơn là khoảng cách ấy có thể được chuyển hóa thành khả năng tiếp cận thực tế như thế nào, đồng thời nhà ga có thể kết nối với phần còn lại của đô thị ra sao.
Đây cũng là nơi lợi thế vị trí của The Collection 688 được đặt trong một cấu trúc rộng hơn: Metro - Quốc lộ 13 - Vành đai 3.
Nếu Metro mở thêm một lựa chọn di chuyển bằng đường sắt đô thị, mạng lưới đường bộ lại đảm nhiệm vai trò kết nối cư dân tới những điểm đến nằm ngoài hành lang Metro. Khi nhiều phương thức giao thông cùng hiện diện và bổ trợ cho nhau, vị trí không còn được nhìn đơn thuần bằng khoảng cách tới một nhà ga, mà bằng khả năng mở rộng lựa chọn di chuyển cho cư dân.
Từ "gần metro" đến một cách nhìn mới về vị trí
Trong lựa chọn bất động sản, khoảng cách vẫn là một dữ liệu quan trọng. Nhưng dữ liệu đó chỉ thực sự có ý nghĩa khi được đặt trong bối cảnh rộng hơn của hạ tầng và nhu cầu sử dụng.
Một vị trí thuận tiện không chỉ giúp rút ngắn quãng đường trên bản đồ mà còn cần giúp hành trình từ nhà đến nơi làm việc, học tập, mua sắm hay vui chơi trở nên đơn giản hơn.
Đó cũng là lý do khái niệm "tọa độ metro lý tưởng" có thể được nhìn nhận rộng hơn câu chuyện "gần nhà ga". Đó là vị trí hội tụ khả năng tiếp cận metro, kết nối đường bộ và sự hiện diện của các dịch vụ cần thiết cho cuộc sống.
The Collection 688 nằm trên trục Quốc lộ 13, được giới thiệu cách khu vực ga C6 theo quy hoạch khoảng 300m.
Với The Collection 688, lợi thế được dự án nhấn mạnh nằm ở vị trí trên Quốc lộ 13 và khoảng cách khoảng 300m tới khu vực ga C6 theo quy hoạch. Đây là những yếu tố có thể được người mua cân nhắc khi tìm kiếm một không gian sống gắn với xu hướng phát triển giao thông công cộng./.
