“Giải cứu“ chính sách nhà ở xã hội: Bất cập từ quy định trích lập quỹ đất dự án thương mại

Nhà ở xã hội “loay hoay” tìm lối thoát

Giải quyết nhu cầu về NƠXH cho người dân là một bài toán khó và được Nhà nước quan tâm từ nhiều năm nay. Nhằm phát triển cũng như đáp ứng đủ nhu cầu về số lượng nhà ở cho người thu nhập thấp, tháng 10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100 về NƠXH. Với mục tiêu giải quyết được lượng cầu nhà ở của người dân, giúp người có thu nhập thấp ổn định chỗ ở để an cư lập nghiệp, Nghị định 100 luôn được kỳ vọng sẽ góp phần vẽ lên một bức tranh NƠXH hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, thực tế lại không như mong muốn. Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đang ngày càng bức thiết nhưng câu chuyện phát triển NƠXH nhiều năm qua vẫn chỉ là một bức tranh với những nét vẽ rời rạc, đang bị “mắc cạn” trong vòng luẩn quẩn với hàng loạt "nút thắt" chưa được tháo gỡ.

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng NƠXH, bao gồm 507 dự án NƠXH độc lập với tổng diện tích đất hơn 1.375ha và 533 dự án được xây dựng trên quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, với diện tích đất hơn 1.983ha. Trong đó, đã hoàn thành 248 dự án với quy mô xây dựng khoảng hơn 103.500 căn, tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2. Hiện tiếp tục triển khai 264 dự án, quy mô xây dựng khoảng 216.500 căn, với tổng diện tích khoảng 10,8 triệu m2; còn lại 512 dự án chưa triển khai hoặc đang làm thủ tục đầu tư xây dựng.

Tuy vậy, với tổng diện tích hơn 5,1 triệu m2 NƠXH đã hoàn thiện, Bộ Xây dựng nhìn nhận mới chỉ đạt được khoảng 41,4% so với mục tiêu đề ra. Điều đó chứng tỏ, nguồn cung về NƠXH còn thiếu gần 60% - một con số đáng báo động.

Trước những nhu cầu lớn về NƠXH và nguồn cung vẫn còn nhiều hạn chế chưa đủ đáp ứng, thế nhưng lại xảy ra một nghịch lý – nhiều dự án NƠXH bị trì hoãn, “mắc cạn” không thể triển khai xây dựng hoặc xây xong lại bị… ế.

Đây là câu chuyện đang tồn tại nhiều mâu thuẫn. Đó là càng khuyến khích càng thiếu. Càng có nhiều ưu đãi, càng không thấy doanh nghiệp mặn mà. Khi nhu cầu nhà giá thấp càng lớn thì thực tế giá nhà lại càng đang bị đẩy lên cao. Nhiều dự án đình trệ, trong khi những dự án đã hoàn thành xong lại không mấy ai mua, rao bán đến hàng chục lần vẫn bỏ trống.

Đơn cử như dự án Khu nhà ở xã hội Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) do nhà đầu tư Liên danh Công ty Cổ phần Him Lam Thủ đô và Công ty Cổ phần BIC Việt Nam thực hiện nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao trong khu vực, hình thành một khu nhà ở với đầy đủ chức năng cần thiết, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hài hoà với khu vực xung quanh.

Nói là vậy, nhưng từ khi được phê duyệt (5/2018) đến nay, NƠXH vẫn không thấy mọc lên mà thay vào đó là những cỏ dại, rêu phong phủ đầy trên bãi đất hoang. Đi một vòng quay bãi đất được quy hoạch để xây NƠXH, bất cứ ai cũng sẽ  không khỏi xót xa trước một khu đất nằm yên bất động bốn bề được vây kín bởi những tấm tôn.

Khu nhà ở xã hội Thượng Thanh (Long Biên, Hà Nội) sau hơn 2 năm phê duyệt triển khai đến nay vẫn chỉ là một bãi đất hoang đầy cỏ dại, đất đá.

Bị đình trệ đã đành, nhiều dự án NƠXH khi hoàn thiện lại rơi vào nghich lý không có người ở. Có rất nhiều dự án NƠXH khi xây xong vẫn còn tình trạng “nhà hoang, người trống”, rao bán hàng chục lần vẫn chẳng ai mặn mà.

Ðiển hình như dự án Tổ hợp NƠXH và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là New City) tại xã Kim Chung, huyện Hoài Ðức, gồm bốn khối nhà, với gần 1.500 căn hộ, diện tích từ 44 đến 70 m2, khởi công xây dựng từ năm 2014. Theo hợp đồng, chủ đầu tư dự kiến bàn giao nhà cuối năm 2017, nhưng đến giữa năm 2019 mới bàn giao và đến nay vẫn còn nhiều hạng mục dang dở, trong có mới chỉ hoàn thiện hai khối còn hai khố nhà vẫn trong tình trang "đắp chiếu". Vì vậy, sau nhiều đợt rao bán, người thu nhập thấp vẫn lăn tăn, cân nhắc nên hay không nên xuống tiền.

 

 

Dự án Tổ hợp NƠXH và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là New City) gồm bốn khối nhà sau nhiều năm triển khai xây dựng đến nay vẫn còn hai khối nhà chưa hoàn thiện, đang trong tình trạng ngổn ngang.

Câu chuyện cũng diễn ra tương tự tại dự án ở Quốc Oai, Hà Nội, được đầu tư xây dựng từ năm 2014, sau 20 đợt mở bán kéo dài suốt 5 năm, đến nay vẫn còn hàng chục căn hộ bị “đóng băng”. Các căn hộ cho thuê còn nguyên.

Đó chỉ mới là một trong số ít các dự án NƠXH “long đong” tìm bến đỗ. Tính đến nay, trên địa bàn Hà Nội hay TP.HCM còn rất nhiều dự án NƠXH khác cùng chung số phận, tồn đọng sau nhiều năm hoàn thành nhưng chưa về đến tay người dân. Người thu nhập thấp vẫn mỏi mòn chờ đợi được có nhà để ổn định cuộc sống còn NƠXH vẫn loay hoay tìm lối thoát.

Người nghèo không thể “chạm” tới giấc mơ an cư: Vì đâu nên nỗi?

NƠXH là bài toán để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thế nhưng sau nhiều năm triển khai, những đối tượng này vẫn không thể “chạm” tới giấc mơ an cư. Vậy nguyên nhân là do đâu?

Theo các chuyên gia, việc phát triển NƠXH tiến triển rất chậm và gặp nhiều khó khăn. Ngoài nguyên nhân thiếu vốn ngân sách thì vẫn còn nhiều nguyên nhân khác. 

Thứ nhất, mặc dù doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà giá rẻ, NƠXH được hưởng nhiều ưu đãi như: Miễn tiền sử dụng đất, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế GTGT, vay vốn bằng 1/2 lãi suất vay thương mại… nhưng doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà vì khi xây dựng NƠXH, họ đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Quy trình thực hiện đối với một dự án NƠXH quá chặt chẽ, từ giai đoạn thiết kế đến công tác thẩm định hồ sơ, xác định giá thành, giá bán và xét duyệt đối tượng mua nhà. Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp không đạt hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi vốn chậm. Các chủ đầu tư phải chủ động bồi thường giải phóng mặt bằng, giá căn hộ do Nhà nước thẩm định, đối tượng mua lại bị hạn chế trong khi Nhà nước chưa có chế độ hỗ trợ tài chính trực tiếp cho các đối tượng này.

Mặt khác, chưa kể đến nhiều doanh nghiệp "tay trong" không có tiềm lực tài chính, thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng vẫn sẵn sàng đứng ra nhận dự án để được hưởng lợi từ những chính sách của Nhà nước. Tiềm lực tài chính, năng lực của chủ đầu tư không mạnh, đồng thời không thể huy động nguồn vốn xã hội, khiến cho nhiều dự án NƠXH rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ.

Ngoài ra, sự thiếu hụt về quỹ đất cũng như các dự án NƠXH là bởi các doanh nghiệp “lách luật”, đi vào kẽ hở của luật chứ không muốn “dính dáng” gì với NƠXH. Nghị định 100 có quy định trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%. Thực tế là hầu hết các doanh nghiệp đều chọn lựa chuyển giao quỹ nhà ở tương đương hoặc thậm chí là chia nhỏ dự án dưới 10ha để “né" trách nhiệm.

Không chỉ phát triển chậm, có nhiều vướng mắc mà NƠXH còn rơi vào nghịch lý “thiếu mà thừa” khi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp cao thì vẫn có hàng loạt dự án NƠXH xây xong không bán được.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị “đóng băng” dài hạn là do vị trí xây dựng chưa phù hợp đối tượng sử dụng, hoặc nằm cách trung tâm thành phố. Hiện còn nhiều thủ tục phức tạp khiến việc được xét duyệt NƠXH vẫn còn là một chặng đường gian nan. Chưa kể, nhiều hộ dân rất khó khăn mới tiếp xúc được gói mua NƠXH, để “chạm” được tới quyền bốc thăm nhà xã hội, người dân phải đi qua nhiều “cửa ải” xin xác nhận đủ loại giấy tờ phức tạp mới làm được thủ tục vay vốn mua nhà. Cùng với đó là chất lượng dự án NƠXH thường rất thấp, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đồng bộ, do đó người dân không thực sự mặn mà đối với các dự án này.

Trước vòng luẩn quẩn, càng thiếu càng thừa, nhu cầu càng lớn thì nhiều dự án bị đình trệ càng cao và đặc biệt là những hiện tượng “lách luật” của các doanh nghiệp khi “bắt thóp” được khe hở, bức tranh về NƠXH càng thêm tăm tối, rời rạc. Nắm bắt được thực trạng này, Chính phủ vừa ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100. Việc sửa đổi lần này được đánh giá sẽ gỡ vướng cho NƠXH trong thời gian qua và phát triển loại hình này trong thời gian tới. Nhưng liệu những phương án sửa đổi đã giải quyết được bất cập đang tồn tại?

"Đặt dự án NƠXH bên cạnh nhà ở thương mại có những sự chênh lệch"

Theo Bộ Xây dựng, có hiện tượng chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10 ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng NƠXH. Việc thu và quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được từ hình thức nộp bằng tiền còn nhiều bất cập khi hầu hết các địa phương đều thống nhất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương nhưng không sử dụng khoản tiền này để đầu tư phát triển NƠXH theo quy định.

Như vậy, thay vì dự án 10ha như trước đây, quy định mới theo hướng tại đô thị loại I, dự án từ 3ha trở lên phải trích 20% quỹ đất làm NƠXH, nếu không thì nộp tiền cho Nhà nước.

Nói cách khác, nội dung sửa Nghị 100 là chia nhỏ dự án nhằm khắc phục việc các doanh nghiệp lách luật, làm lơ trách nhiệm đối với vấn đề NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại của mình.

Nhìn nhận về điều này, chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc gắn kết giữa nhà ở thương mại và NƠXH là chủ trương đã thực hiện từ trước đến nay. Đây cũng được xem là một giải pháp khá hợp lý để giải quyết bài toán NƠXH cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, điều này cũng có những mặt trái nhất định, điển hình nhất là tạo ra bức tranh chênh lệch về giàu - nghèo trong dự án.

“Khi nói đến NƠXH, suy nghĩ trong mọi người thường có là nhà ở kém chất lượng và không đồng bộ cơ sở kỹ thuật, cơ sở hạ tầng. Điều đó là không thể chối cãi, bởi dù ít dù nhiều nhưng phải kém chất lượng thì người dân mới bỏ hoang hay thậm chí là đập đi xây lại. Vì vậy, khi đặt NƠXH ngay bên cạnh nhà ở thương mại chắc chắn sẽ có sự chênh lệch. Nhìn về bên ngoài, thì khó có thể nhận thấy được sự khác biệt của hai khu nhà ở.

Tuy nhiên, khi đi vào hạ tầng kỹ thuật hay nội thất bên trong ít nhiều sẽ có những chênh lệch. Vì vậy, vấn đề ở đây không phải việc sửa hay không sửa Nghị định. Bởi chỉ đơn giản sửa Nghị định trên giấy mà không đi kèm với nhiều quy chế có tính bắt buộc thì rất khó để thực hiện. Người lách luật vẫn lách, người thiếu nhà ở vẫn thiếu”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Lối thoát nào cho Nhà ở xã hội?

Các giải pháp để tháo gỡ nút thắt trong phát triển NƠXH đã được bàn đi bàn lại từ năm này qua năm khác nhưng số lượng NƠXH được xây dựng vẫn cách một quãng rất xa so với nhu cầu và các mục tiêu đặt ra. Vòng xoáy luẩn quẩn không lối thoát của NƠXH đang là một vấn đề cấp thiết cần có lời giải. Nguyên nhân thì đã rõ, vậy lời giải nào cho bài toán này?

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, cách tốt nhất là doanh nghiệp nộp tiền cho Nhà nước, Nhà nước đứng ra tự quy hoạch, sau đó đưa ra đấu thầu.

“Để giải quyết được bài toán NƠXH cần thiết phải gắn kết các doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước và luật pháp lại với nhau. Cách tốt nhất là nhà nước nên thu tiền của các doanh nghiệp, tự quy hoạch ra một vùng và cho đấu thầu để xây dựng NƠXH”, chuyên gia Thịnh cho biết.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, nếu lựa chọn phương án này đồng nghĩa với việc Nhà nước phải đảm bảo được vấn đề kết nối hạ tầng đồng bộ, đáp ứng đúng nhu cầu cần thiết của người dân, phải đảm bảo được chất lượng cho NƠXH, xóa bỏ quan niệm “NƠXH là kém chất lượng".

Nếu đã không đảm bảo được các yêu cầu trên, thì bức tranh về NƠXH sẽ trở nên nguệch ngoạc, rời rạc hơn. Bởi khi NƠXH không còn được gắn liền với nhà ở thương mại thì rất dễ bị đẩy ra các vùng heo hút, rìa ngoài của đô thị, rất khó đáp ứng được nhu cầu của người dân, đặc biệt là người có thu hập thấp. Từ đó, bài toán về NƠXH không những không giải quyết được mà còn khiến nó xoáy sâu vào vòng luẩn quẩn “thiếu mà thừa”.

Bên cạnh, đưa ra giải pháp nộp tiền để Nhà nước tự quy hoạch, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh còn đề ra một phương án khác, là xây dựng nhà ở thương mại giá thuộc phân khúc trung bình và thấp với nhiều hạng mục nhà ở có mức giá khác nhau để phù hợp với nhu cầu của nhiều người dân, đồng thời giải quyết được bài toán hạ tầng.

“Nếu như Nhà nước tự thấy không đủ nguồn lực, không đủ mạnh để đứng ra quy hoạch NƠXH thì theo tôi, cách còn lại là tạo các căn hộ tương đương nhưng có giá thấp hơn ngay trong những khu nhà ở thương mại phân khúc trung cấp. Bởi như vậy, cơ hạ tầng vừa đồng bộ, cơ sở kỹ thuật đảm bảo, và đặc biệt, chất lượng nhà ở sẽ không thể quá chênh lệch. Có chăng cũng chỉ là sự khác biệt về việc mua sắm nội thất”.

Ngoài ra, có thể chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho NƠXH sang một khu vực khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư phù hợp hơn để doanh nghiệp phát triển bài bản và thuận tiện, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp.

Như vậy, theo quan điểm của chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh thì việc chia hay không chia nhỏ dự án của Nghị định 100 là không cần thiết trong câu chuyện giải quyết "nút thắt" cho NƠXH mà vấn đề là phải làm sao để thực sự đáp ứng được lượng cầu đang thiếu của người dân. 

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đất, đều được đề xuất lựa chọn một trong 3 phương thức để thực hiện nghĩa vụ: Xây dựng NƠXH trong dự án; hoặc hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ NƠXH có giá trị tương đương tại vị trí khác; hoặc nộp bằng tiền, do UBND cấp tỉnh xem xét quyết định, để phù hợp với điều kiện của từng dự án cụ thể và tình hình thực tế của địa phương.

Chia sẻ về giải pháp cho bài toán NƠXH, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lại cho rằng: “Bộ Xây dựng nên có các thông tin công khai, yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố báo cáo rõ, hiện nay trong quy hoạch đã được phê duyệt thì các tỉnh có bao nhiêu héc-ta đất dành cho NƠXH. Cơ quan quản lý Nhà nước phải lập ra được cuộc chơi, còn chơi ra sao cho “fair play” thì cần phải đưa ra đấu thầu công khai, minh bạch.

Việc đấu thầu công khai sẽ tạo được sự cạnh tranh. Có cạnh tranh thì mới có thể nâng cao chất lượng và giảm được giá thành. Nếu không minh bạch được thì việc phát triển NƠXH sẽ luôn ở tình trạng xin - cho, khó có thể thu hút được doanh nghiệp lớn có tiềm lực đầu tư. Dẫn đến các dự án triển khai chất lượng thấp, không hiệu quả hoặc chậm tiến độ”, ông Thanh nói.

Tóm lại, theo vị này, cần phải dành ra một quỹ đất đủ lớn, quy hoạch bài bản về hạ tầng, bàn giao đất sạch và công khai mời các nhà đầu tư và đấu giá để tăng sức cạnh tranh. Ai làm với giá thấp nhất và chất lượng cao nhất thì được lựa chọn. Doanh nghiệp có tâm, có tiềm lực họ hoàn toàn có thể làm tốt điều này.

Cùng quan điểm, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, NƠXH thực chất là đang mắc phải cơ chế xin - cho, chính vì vậy, nhiều dự án không thực sự phù hợp với nhu cầu của những người muốn có nhà.

“Giá NƠXH vẫn bị cao hơn giá các nhà ở thương mai giá rẻ. Chính vì vậy mà nhiều lúc NƠXH cung thì có mà cầu lại chẳng mặn mà mặc dù nhu cầu thực là rất lớn. Do vậy, theo tôi mọi việc phải xử lý theo cơ chế thị trường, nhà nước có thể hỗ trợ một phần nào đó nhưng cũng là hỗ trợ theo cơ thế thị trường chứ không phải là cơ chế xin - cho”, ông Võ nói.

Ngoài ra, theo vị chuyên gia, "nút thắt" của bài toán phát triển NƠXH không nằm ở câu chuyện quỹ đất 20%. Nên Nghị định 100 có sửa hay không cũng không phải là vấn đề cốt yếu. Thay vào đó, ông Võ cho rằng, nên bỏ hẳn chính sách NƠXH vì còn quá nhiều bất cập trong quá trình thực thi và nên thực hiện nhà ở thương mại giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của người dân.

“Nên xóa bỏ chính sách NƠXH hiện nay để xóa bỏ đi cách thức xin – cho, biến toàn bộ NƠXH thành nhà ở thương mại có mức giá rẻ hợp lý với những ưu đãi của Nhà nước như không thu tiền sử dụng đất hay các ưu đãi thuế và cho nó hình thành như một phân khúc nhà ở thương mại”.

​Về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh cũng cho rằng, nên bỏ đi khái niệm “nhà ở xã hội” vì từ này vẫn mang tính chất xin - cho. Thay vào đó, hãy đưa ra cơ chế để làm sao nâng cao được chất lượng nhà nhưng giảm được giá thành. Cần phải tiến hành quy hoạch từng bước một. Đầu tiên phải đưa ra phương án quy hoạch, sau đó đấu thầu làm quy hoạch, đấu thầu làm giải phóng mặt bằng, đấu thầu tìm chủ đầu tư.

“Không thể để cho một cơ quan Nhà nước chỉ định, giao thẳng cho một doanh nghiệp quy hoạch để cho họ muốn vẽ gì thì vẽ. Họ không có kinh nghiệm với NƠXH, không có kinh nghiệm để phát triển những dự án tầm cỡ thì không thể làm được. Do đó, phải đấu thầu từ quy hoạch, thậm chí đấu thầu chủ đầu tư ngay từ đầu, chủ đầu tư sẽ thuê các đơn vị quy hoạch”, ông Thanh nói.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ.

Thiết nghĩ cần có những giải pháp quyết liệt, mang tính tổng thể hơn, trước hết là làm sao để kiểm soát nghịch lý giá nhà đang ngày càng tăng cao hơn gấp hàng chục lần thu nhập của người dân lao động, bất chấp thị trường chung đang gặp khó khăn do dịch Covid-19. Trong đó, làm sao để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, đảm bảo chất lượng để người dân dễ dàng tiếp cận./.