Giải mã sức hút của Minerve: Từ xưởng phim cũ đến “ốc đảo” xanh giữa lòng đô thị

Trước đây, khu đất này từng là nhà máy sản xuất xe đạp Minerva, đi vào hoạt động từ những năm 1920, sau đó mở rộng sang sản xuất xe máy và ô tô hạng sang. Trong Thế chiến thứ hai, khu vực này bị quân đội Đức trưng dụng làm xưởng sửa chữa máy bay, dẫn đến một trận ném bom ác liệt của phe Đồng minh. Giai đoạn sau đó, hệ thống nhà xưởng được tập đoàn AGFA-Gevaert tiếp quản để làm nhà máy cắt và đóng gói phim ảnh. Khi dây chuyền sản xuất ngừng hoạt động, khu đất này rơi vào cảnh bỏ hoang suốt nhiều năm. Mãi đến năm 2016, bước ngoặt mở ra khi công ty phát triển bất động sản Revive mua lại quỹ đất với mục tiêu xây dựng tổ hợp nhà ở cho 330 hộ dân.

Dưới góc nhìn chiến lược của Revive, dự án Minerva mở ra một cơ hội phát triển hoàn hảo. Bà Alice Boydens, Giám đốc Phát triển Dự án của Revive cho biết: “Tái thiết các quỹ đất công nghiệp cũ chính là kim chỉ nam hoạt động của chúng tôi. Revive chủ yếu nhắm tới các quỹ đất này, sau đó thực hiện công tác phục hồi hiện trạng nếu cần và cải tạo nơi đó thành các tổ hợp dân cư sầm uất”.

Sau khi hoàn tất việc thu mua, Revive đã phối hợp cùng chính quyền địa phương điều chỉnh quy hoạch từ đất công nghiệp sang mô hình khu dân cư phức hợp, đồng thời hợp tác với Architecten Achtergael để xây dựng kế hoạch tổng thể cho dự án. Nhờ quá trình nghiên cứu thị trường bài bản, dự án sở hữu đa dạng các loại hình nhà ở, từ căn hộ chung cư đến nhà đất, đáp ứng linh hoạt các nhu cầu về diện tích và phân khúc giá. Bên cạnh đó, Revive còn hợp tác với các đơn vị chuyên trách để phát triển thêm mô hình nhà ở xã hội và nhà ở cộng đồng; đồng thời chú trọng bố trí nhiều khu vực sinh hoạt chung, điển hình là việc dành riêng không gian sân thượng của một tòa căn hộ để làm tiện ích cho cư dân.

Tạo dựng không gian mở và môi trường gắn kết

Giám đốc Quy hoạch Dirk Liekens từ Architecten Achtergael chia sẻ, đội ngũ của ông đã cất công tìm kiếm những dấu ấn đặc trưng của khu đất nhằm kết nối không gian đô thị mới với bề dày lịch sử vốn có. “Với dự án này, chúng tôi không có bất kỳ di tích hay công trình biểu tượng nào để khai thác”, ông cho biết. “Vì vậy, chúng tôi phải chắt lọc những chi tiết nhỏ nhất, khéo léo tái hiện chúng trong không gian mới để cư dân cảm nhận được hơi thở lịch sử của nơi này”. Sợi dây liên kết với quá khứ được thể hiện tinh tế qua việc tái sử dụng những viên gạch cũ, hay cách tính toán tỷ lệ các không gian mở.

Đồ án quy hoạch ưu tiên tối đa cho không gian mở thay vì mật độ xây dựng. “Chúng tôi luôn bắt tay vào thiết kế không gian mở trước, rồi mới tính đến phần diện tích xây dựng. Sau đó, những yếu tố khác chẳng hạn như hướng thoát nước sẽ ra sao, mới bắt đầu được cân nhắc tới. Đây chính là tiền đề định hình nên toàn bộ dự án”, ông Liekens chia sẻ.

Không gian sinh hoạt chung được “đo ni đóng giày” cho nhu cầu của mọi gia đình và các hoạt động gắn kết các thế hệ. Chính sự đa dạng trong cơ cấu cư dân đã hình thành nên một cộng đồng sôi động. Ông Liekens cho biết: “Người mua đa phần là các gia đình trẻ và cả những người lớn tuổi quyết định rời khỏi căn nhà rộng thênh thang để chuyển lên sống tại các căn hộ tiện nghi hơn”.

Nhờ cơ cấu cư dân đa dạng, nhịp sống nội khu luôn duy trì nhộn nhịp ngay cả vào ban ngày, mở ra cơ hội cho các dịch vụ phát triển. Hiện dự án có 5 đơn vị kinh doanh đang vận hành, từ trung tâm vật lý trị liệu đến các văn phòng làm việc. Không dừng lại ở đó, cư dân còn tự phát hành một tờ nội san để kết nối và chia sẻ thông tin giữa các gia đình. “Ấn phẩm được xuất bản định kỳ hàng quý, giúp mọi người dễ dàng cập nhật mọi hoạt động đang diễn ra. Chính nét văn hóa này đã giúp cộng đồng nơi đây thực sự gắn kết và phát triển”, ông Liekens chia sẻ.

Thu hồi nhiệt dư công nghiệp: Giải pháp sưởi ấm dân dụng ít phát thải và tối ưu chi phí tại Minerve

Theo bà Boydens, sự đồng hành của chính quyền địa phương đóng vai trò then chốt, nhất là trong khâu phê duyệt các hạng mục đột phá như hệ thống cấp nhiệt cục bộ. Nhờ tận dụng nguồn nhiệt dư từ nhà máy AGFA-Gevaert lân cận để cung cấp nước nóng và sưởi ấm, dự án đã cắt giảm triệt để chi phí năng lượng, đồng thời hạn chế tối đa sự phụ thuộc vào nhiên liệu hóa thạch. Bà chia sẻ: “Chính quyền không hề áp đặt quy định hay dựng lên rào cản nào khi chúng tôi đề xuất xây dựng hệ thống này. Trái lại, họ rất cởi mở và tạo điều kiện để chúng tôi tự do nghiên cứu, thử nghiệm”.

Quy hoạch lại toàn bộ hệ thống thoát nước cũng chính là yếu tố giúp Minerve tạo nên lợi thế cạnh tranh so với các dự án cùng phân khúc. Trước đây, các khu vực lân cận thường xuyên bị ngập úng do vị trí tiếp giáp các khu công nghiệp lớn với tỷ lệ bê tông hóa cao và thiếu không gian thoát nước tự nhiên. “Ngay sau khi mua lại dự án, chúng tôi đã xác định phải giải quyết triệt để bài toán thoát nước tại đây", bà Boydens cho biết.

Tối ưu hóa nguồn nước tại chỗ

Toàn bộ lượng nước mưa được thu gom về một bể chứa ngầm khổng lồ với dung tích lên tới 1,6 triệu lít. Nguồn nước này sau đó trở thành nguồn cung để tưới tiêu và các hoạt động vệ sinh thường ngày của cư dân. Phần nước dùng không hết sẽ được phân bổ ngược lại cho các khu công nghiệp và chính quyền địa phương thông qua công ty cấp thoát nước công cộng WASCO. Thực chất, đây là mô hình hợp tác giữa chính quyền thành phố Edegem và các doanh nghiệp. Trong đó, WASCO đóng vai trò như một trạm luân chuyển: Thu thập nước mưa từ phần diện tích mái rộng lớn của các nhà máy, sau đó phân phối lại cho những tổ hợp dân cư lân cận.

Nhờ thảm thực vật thấm nước và 3 mương cảnh quan dẫn nước, quá trình ngấm tự nhiên vào lòng đất diễn ra vô cùng thuận lợi. Đợt mưa lớn kỷ lục năm ngoái chính là phép thử thực tế cho tính hiệu quả hệ thống thoát nước của dự án. Bà Boydens cho biết, tại những khu vực đã bàn giao, hệ thống này hoạt động cực kỳ ổn định, không hề xảy ra tình trạng ứ đọng cục bộ.

Quy trình thi công tại Minerve ưu tiên tận dụng các loại vật liệu tái chế như gạch và gỗ. Hệ sinh thái tại đây cũng được chú trọng phát triển thông qua việc chọn lọc các giống cây bản địa, bố trí không gian làm tổ cho dơi và chim yến, đồng thời tiết giảm tối đa ánh sáng nhân tạo để tránh gây xáo trộn nhịp sống của động vật hoang dã. Bên cạnh đó, cư dân còn được tận hưởng các tiện ích giao thông xanh như xe điện, xe đạp điện và mạng lưới giao thông công cộng hiện đại.

Công tác tham vấn cộng đồng được triển khai xuyên suốt quá trình phát triển dự án, thông qua hàng loạt buổi đối thoại trực tiếp, nhằm phổ biến tới người dân về kế hoạch quy hoạch và phát triển đô thị. Ngoài ra, một trạm thông tin lưu động cũng được bố trí để khuyến khích người dân để lại lời nhắn, cũng như đóng góp các sáng kiến cho dự án.

Thị trường đã ghi nhận những phản hồi tích cực khi giai đoạn đầu của dự án đã “cháy hàng” ngay khi vừa hoàn thiện vào năm 2023. Sức nóng này tiếp tục lan tỏa mạnh mẽ sang các giai đoạn mở bán tiếp theo. Yếu tố then chốt tạo nên sức hút đặc biệt cho Minerve chính là hệ thống phân phối nhiệt nội khu tiên tiến và hệ sinh thái xanh phủ rộng ngay trong lòng đô thị.

Với chiến lược xây dựng một cộng đồng bền vững, Minerve là minh chứng cho thấy, sự kết hợp công nghệ tiên tiến và quy hoạch thông minh có thể biến những quỹ đất bỏ hoang thành không gian sống bền vững. Tại đây, sự gắn kết cộng đồng và trách nhiệm với môi trường luôn là những giá trị cốt lõi được ưu tiên hàng đầu./.

Theo Urban Land