Ngày 25/11, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay". Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) là đơn vị tổ chức Hội thảo. Đơn vị đồng hành là Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land, HD Mon.
Reatimes giới thiệu nội dung phát biểu của ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng tại Hội thảo.
BỨC TRANH TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2021
Năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía Nam.
Thứ nhất, nguồn cung bất động sản mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020.
Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: Có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép; có 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành. Cụ thể: Tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép, 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành; tại miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép, 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành; tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép, 35 dự án với 1.540 căn hoàn thành.
Đối với dự án nhà ở xã hội: Trên cả nước có 06 dự án với 2.402 căn được cấp phép mới, 11 dự án với 1.352 căn hoàn thành.
Đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú: Trên cả nước có 46 dự án mới với 10.009 căn hộ du lịch, 2.112 biệt thự du lịch được cấp phép; có 12 dự án với 165 căn văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành.
Thứ hai, về số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (tương đương so với cùng kỳ năm 2020).
Trên cả nước có 254 dự án với 82.258 căn được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tại miền Bắc có 167 dự án với 37.244 căn, miền Trung có 61 dự án với 19.629 căn, miền Nam có 60 dự án với 25.385 căn. Riêng tại Hà Nội có 19 dự án với 10.791 căn, tại TP.HCM có 13 dự án với 6.803 căn nhà.
Trên cả nước có 66.950 giao dịch thành công, cụ thể, tại miền Bắc có 23.621 giao dịch, tại miền Trung có 18.399 giao dịch, tại miền Nam có 24.930 giao dịch; riêng tại Hà Nội có 8.410 giao dịch thành công, tại TP.HCM có 6.803 giao dịch thành công. Các con số này bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020.
Thứ ba, về giá giao dịch bất động sản (tăng mạnh và có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản).
Tại thời điểm cuối quý I, đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá, thậm chí "sốt giá" tại một số phân khúc bất động sản. Giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng khoảng 5 - 7%. Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8 - 10% (tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 - 20% so với mức quý IV/2020). Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.
Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao: Vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và ngoài ra nhiều nơi như Thanh Hóa; tại TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, sau đó hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng…).
Thứ tư, về dư nợ tín dụng, tính đến 30/9/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỷ đồng (tính đến 30/6/2021 là 672.224 tỷ đồng).
Các doanh nghiệp đã có sự chủ động nhờ liên doanh liên kết, hình thức phát hành trái phiếu, sàn chứng khoán… nên dư nợ tín dụng được kiểm soát.
Thứ năm, về nguồn vốn FDI, thời gian qua, đã có nhiều chính sách khuyến khích để thúc đẩy đầu tư từ nước ngoài thông qua các hình thức hợp tác đầu tư trực tiếp và liên doanh liên kết…
Qua tổng hợp cho thấy, nguồn vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản có sự sụt giảm, trong 9 tháng đầu năm 2021 có gần 1,78 tỷ USD vốn đăng ký vào lĩnh vực bất động sản.
CÁC KHÓ KHĂN, TỒN TẠI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Trước tình hình thị trường bất động sản trong năm 2021 như trên, một số khó khăn, tồn tại đã được đặt ra, cụ thể như sau:
Thứ nhất, còn tồn tại một số chồng chéo, bất cập nhất định trong hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...
Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo và đang sửa đổi, giải quyết các mảng liên quan đến trình tự thủ tục giao đất, thủ tục đầu tư xây dựng đã cơ bản được thống nhất. So với 5, 10 năm trước, các luật, một số điều quan trọng trong luật đã được thay đổi kịp thời.
Thứ hai, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu hụt lớn ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân, nhà ở giá hợp lý cho các đối tượng thu nhập thấp.
Thứ ba, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu. Tính đến thời điểm cuối tháng 9/2021, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 266 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân quy mô xây dựng khoảng hơn 142.000 căn, với tổng diện tích hơn 7.100.000m2 (đạt khoảng 56,8% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 mặc dù đã gần hết năm 2021).
Thứ tư, tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các địa phương còn rất chậm. Theo báo cáo của các địa phương, hiện nay tại các đô thị trên cả nước vẫn còn khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương khoảng hơn 3 triệu m² sàn) với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội có 1.579 nhà chung cư, TP.HCM có 575 nhà chung cư, Hải Phòng có 205 nhà chung cư, Quảng Ninh có 60 nhà chung cư, Phú Thọ có 23 nhà chung cư, Nghệ An có 22 nhà chung cư, Thanh Hóa có 17 nhà chung cư, Cần Thơ có 10 nhà chung cư.
Thứ năm, giá bất động sản liên tục tăng, giá nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Giá bất động sản một số khu vực, một số phân khúc đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá thu lợi.
Thứ sáu, các dự án bất động sản còn nhiều thiếu sót, chưa hoàn thiện về hồ sơ, trình tự thủ tục pháp lý. Điều này dẫn đến chưa đủ cơ sở pháp lý để các cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt theo thẩm quyền.
Trong thời gian qua, thị trường bất động sản cũng có nhiều biểu hiện là rào cản, tác động đến thị trường bất động sản. Đó là các sản phẩm ở một vài dự án chưa có tính pháp lý rõ ràng. Những sản phẩm này nếu tung ra thị trường sẽ ảnh hưởng đến người mua; nhận được nhiều khiếu nại, khiếu kiện của người dân liên quan đến vấn đề pháp lý của dự án bất động sản. Điều này ảnh hưởng đến trình tự thủ tục trong quá trình mua bán cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Thứ bảy, hoạt động về giao dịch bất động sản còn lộn xộn, chưa được kiểm soát tốt.
Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập, khiến công tác quản lý nhà nước về giao dịch bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, cụ thể là: Chưa hình thành được hệ thống giao dịch được kiểm soát, đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Bên cạnh đó, còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng; không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Thứ tám, thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu tính minh bạch, dẫn đến tình trạng thông qua các dự án bất động sản, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, điều kiện huy động vốn hoặc dự án không có thật (dự án ma) để lừa đảo, chiếm dụng tiền huy động của người mua; hay việc lợi dụng các thông tin về quy hoạch, về nâng cấp đô thị, cấp hành chính để thối giá, gây sốt ảo bất động sản.
Thứ chín, nguồn lực tài chính cho đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng, các gói hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. Chưa nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện huy động vốn thông qua chứng khoán, trái phiếu (một số doanh nghiệp huy động trái phiếu với lãi suất cao, tiềm ẩn rủi ro trong thanh toán).
CẦN CÁC GIẢI PHÁP ĐỒNG BỘ
Để giải quyết các khó khăn của thị trường bất động sản, trước mắt rất cần sự chung sức của cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, hiệp hội trong việc phục hồi, sản xuất, kinh doanh.
Về phía các bộ, ngành, cơ quan Trung ương, trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã tích cực nghiên cứu trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và định hướng đến năm 2045, cũng như nghiên cứu, đề xuất sửa đổi 02 bộ luật quan trọng là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Đây là 2 bộ luật tác động rất mạnh đến lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới với nhiều chính sách quan trọng. Đối với Luật Nhà ở có 9 nhóm chính sách, Luật Kinh doanh bất động sản có 8 nhóm chính sách đều liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong đó đề xuất, kiến nghị nhiều chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là các chính sách nhằm khuyến khích và đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập thấp; đẩy mạnh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Cụ thể như sau:
Đối với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và định hướng đến năm 2045: Đưa ra các quan điểm, mục tiêu tổng quát, đặc biệt là mục tiêu cụ thể đến năm 2025 và 2030 đối với phát triển từng loại hình nhà ở như: Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở theo các chương trình mục tiêu quốc gia, nhà ở công vụ, cải tạo chung cư cũ, nhà ở tái định cư. Cùng với đó là các giải pháp phát triển các loại hình nhà ở làm cơ sở cho các địa phương xây dựng chương trình, kế hoạch và thực hiện triển khai các dự án phát triển nhà ở trên cả nước.
Đối với Luật Nhà ở: Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, trong đó tập trung giải quyết 08 nhóm chính sách lớn, bao gồm: (1) Chính sách về sở hữu nhà ở; (2) Chính sách về Chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; (3) Chính sách về phát triển nhà ở; (4) Chính sách nhà ở xã hội; (5) Chính sách về tài chính cho phát triển nhà ở; (6) Chính sách chung quản lý, sử dụng nhà ở; (7) Chính sách về quản lý, sử dụng nhà chung cư; (8) Chính sách quản lý nhà nước về nhà ở, nhằm quản lý tốt hơn việc phát triển nhà ở theo chiến lược, chương trình, kế hoạch; hoàn thiện các cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội đặc biệt là nhà ở cho công nhân, nhà ở cho các đối tượng khó khăn như công chức, lực lượng vũ trang.
Đối với Luật Kinh doanh bất động sản: Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản còn tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn, trong đó tập trung giải quyết 04 chính sách (Chính sách về kinh doanh bất động sản; chính sách về kinh doanh dịch vụ bất động sản; chính sách về điều tiết thị trường bất động sản; chính sách về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản) nhằm quản lý tốt hơn các hoạt động kinh doanh bất động sản; hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đặc biệt là các công trình dịch vụ, thương mại (du lịch, nghỉ dưỡng) hình thành trong tương lai; hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản; hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch; hoạt động của các tổ chức hành nghề môi giới bất động sản; hoàn thiện hệ thống thông tin giúp minh bạch thị trường bất động sản và đặc biệt là hoàn thiện cơ chế, giải pháp đồng bộ để thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.
Tiếp tục rà soát, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách pháp luật có liên quan nhằm tháo gỡ những chồng chéo, vướng mắc về thủ tục pháp lý, tạo cơ chế thông thoáng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Nghiên cứu, đề xuất bố trí gói tín dụng để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo phương thức cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách và các ngân hàng thương mại để thực hiện phát triển nhà ở xã hội theo các quy định của pháp luật hiện hành trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 - 2025.
Bộ Xây dựng cũng có đề xuất với Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đưa ra gói hỗ trợ để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới. Bước đầu Chính phủ đã thống nhất đưa vào đề xuất trình Quốc hội tới đây với gói 15.000 tỷ đồng để xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân cùng một số cơ chế chính sách đặc thù. Bên cạnh đó là gói hỗ trợ doanh nghiệp quy mô khoảng 40.000 tỷ đồng, hỗ trợ cấp bù lãi suất 2% trong 2 năm 2022 và 2023.
Đây là những đề xuất mà nếu được Quốc hội thông qua, sẽ tạo ra những điểm tích cực hơn trong việc phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để bù đắp những thiếu hụt của thị trường, bù đắp nhu cầu nhà ở của người dân.
Thời gian vừa qua, trong vấn đề nhà ở, việc phân cấp phân quyền được triển khai rất tích cực. Đến nay, toàn bộ các quyết định, trình tự thủ tục đầu tư cho hoạt động liên quan đến phát triển dự án nhà ở đã được phân cấp đến tất cả các địa phương, toàn quyền trong vấn đề quyết định. Chỉ những dự án quy mô rất lớn từ 300ha trở lên mới phải báo cáo lên Chính phủ.
Bên cạnh đó, theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản luôn phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.
Theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Về phía các địa phương:
Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, vai trò của các địa phương là rất quan trọng. Thời gian qua, các địa phương cũng đã rất tích cực, nhiều tỉnh thành quan tâm đến diện mạo đô thị, nhà cửa đã khang trang, đẹp đẽ hơn; hình thành nhiều khu đô thị mới đáp ứng đầy đủ tiện ích về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Bộ Xây dựng cũng đã có nhiều ý kiến đề nghị với các địa phương tích cực triển khai những nhiệm vụ quan trọng.
Thứ nhất, lập, phê duyệt và triển khai thực hiện hiệu quả Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 05 năm 2021 - 2025 và kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, làm cơ sở để chấp thuận chủ trương và triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.
Đây là vấn đề đầu tiên các địa phương cần thực hiện, bởi Điều 6 trong Luật Nhà ở cấm phê duyệt các dự án không có trong chương trình kế hoạch.
Thứ hai, khẩn trương thực hiện việc rà soát, rút ngắn thời gian xem xét, sớm phê duyệt, cấp mới, điều chỉnh các dự án nhà ở, dự án bất động sản đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Các địa phương sớm vào cuộc, rà soát, thúc đẩy, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vướng ở đâu thì phải chủ động tháo gỡ để tạo nguồn cung lớn hơn.
Thứ ba, tập trung đẩy mạnh phát triển để tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân khu công nghiệp, nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập trung bình; điều chỉnh cơ cấu thị trường nhà ở, bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Vừa qua có thể thấy rõ ảnh hưởng về chỗ ở cho người lao động dẫn đến vấn đề di dời của lượng lớn công nhân tại các khu công nghiệp khi dịch bệnh bùng phát.
Thứ tư, đẩy mạnh việc triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để bảo đảm chỗ ở an toàn cho người dân và góp phần xây dựng đô thị văn minh hiện đại.
Hiện nay, pháp lý về cải tạo chung cư cũ đã được tháo gỡ, vấn đề là cần tổ chức triển khai để tạo nguồn cung, chỉnh trang đô thị và đảm bảo sự an toàn cho người dân đang sinh sống tại các khu chung cư cũ.
Thứ năm, chỉ đạo giải quyết khó khăn, vướng mắc và đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người dân trong các dự án nhà ở, khu đô thị mới đã đủ điều kiện, tránh tình trạng thắc mắc, khiếu kiện kéo dài.
Các địa phương cần sớm vào cuộc, rà soát lại để có sự thúc đẩy cấp phép giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này nhằm bảo vệ người dân và tạo sự dễ dàng trong việc mua bán, thế chấp…
Thứ sáu, có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.
Thứ bảy, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh./.
