Thích
Doanh nghiệp không thể phụ thuộc mãi vào tín dụng ngân hàng
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024 và chiếm 25,53% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng. Đáng chú ý, dư nợ tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tương đương 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng tới 49,55% so với cuối năm 2024. Tốc độ này cao gấp khoảng 1,85 lần so với mức tăng của tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và sử dụng bất động sản. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang "thở" bằng hơi thở của ngân hàng.
Sự phụ thuộc quá mức của doanh nghiệp vào tín dụng ngân hàng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, dễ dẫn đến những rủi ro khi nền kinh tế biến động. Khi chi phí vốn gia tăng cùng các cú sốc từ thị trường tài chính quốc tế không chỉ làm đình trệ tiến độ triển khai dự án mà còn tạo ra rủi ro hệ thống, đe dọa trực tiếp đến thanh khoản và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp lẫn niềm tin của nhà đầu tư.
Thực tế, ở giai đoạn 2022 - 2024, thị trường bất động sản đã chứng kiến tình trạng tương tự. Khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng để kiểm soát lạm phát, thị trường bất động sản Việt Nam đã rơi vào trạng thái "đóng băng" cục bộ. Nhiều tập đoàn địa ốc lớn dù sở hữu quỹ đất hàng nghìn hecta nhưng do cấu trúc vốn chiếm tới 70 - 80% là nợ vay ngân hàng nên đã lập tức rơi vào khủng hoảng thanh khoản. Các doanh nghiệp này không có nguồn tiền thay thế để hoàn thiện dự án, dẫn đến việc phải bán tháo tài sản, chiết khấu sản phẩm để duy trì dòng đời doanh nghiệp. Điều này cho thấy, nếu không có "đệm dự phòng" từ các quỹ đầu tư hoặc vốn tự có lớn, doanh nghiệp địa ốc rất dễ bị tổn thương trước mọi biến động của chính sách tiền tệ.
Chính vì vậy, bước sang năm 2026, để dòng vốn tín dụng được phân bổ hợp lý hơn, hạn chế tập trung vào lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã chuyển hướng điều hành thận trọng ngay từ những tháng đầu tiên. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của cả năm, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay dự kiến khoảng 15%. Một yêu cầu đáng chú ý khác là dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng đó.
Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản chắc chắn sẽ ngày càng siết lại. Vì vậy, việc tiếp tục phụ thuộc gần như tuyệt đối vào tín dụng ngân hàng không còn là lựa chọn bền vững đối với doanh nghiệp bất động sản.
Chia sẻ với Reatimes, đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cũng thừa nhận, nếu cứ tiếp tục lấy vốn ngắn hạn từ ngân hàng để đổ vào các dự án có vòng đời phát triển 5 - 10 năm, doanh nghiệp sẽ luôn rơi vào trạng thái bị động. "Chỉ cần một đợt siết room tín dụng, tăng lãi suất hoặc thay đổi tiêu chí định giá tài sản đảm bảo, toàn bộ hệ thống dòng tiền của dự án sẽ bị đứt gãy ngay lập tức", đại diện doanh nghiệp nhấn mạnh.
Kỳ vọng sự trỗi dậy của các kênh dẫn vốn mới
Theo giới chuyên gia tài chính, sự sụt giảm từ dòng vốn tín dụng là một chỉ dấu bắt buộc các doanh nghiệp phải từ bỏ tư duy phụ thuộc vào hạn mức tín dụng của các ngân hàng thương mại.
Ở góc độ chiến lược tài chính doanh nghiệp, đa dạng hóa nguồn vốn không còn là lựa chọn mà là yêu cầu cấp bách. Việc xây dựng các kênh dẫn vốn trung và dài hạn từ thị trường vốn như trái phiếu, cổ phiếu hay các quỹ đầu tư bất động sản sẽ giúp giảm bớt gánh nặng cho hệ thống ngân hàng, đồng thời kiến tạo một cấu trúc tài chính bền vững hơn.
Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng đang phải đa dạng hóa các kênh huy động vốn. Đơn cử mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (mã: CII) đã có văn bản thông báo về việc chào bán trái phiếu ra công chúng. Theo đó, CII dự kiến chào bán 25 triệu trái phiếu mã CII425002, thuộc loại trái phiếu chuyển đổi thành cổ phần phổ thông, không kèm chứng quyền, không có tài sản bảo đảm. Kỳ hạn trái phiếu là 15 năm. Với giá chào bán 100.000 đồng/trái phiếu, lô trái phiếu có tổng giá trị phát hành 2.500 tỷ đồng. Số tiền thu được sẽ được CII sử dụng để đầu tư vào các chương trình, dự án của công ty.
Hay như Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành (mã: SZL) cũng đã ban hành Nghị quyết phê duyệt chi tiết phương án bán cổ phiếu quỹ của doanh nghiệp. Theo nội dung văn bản, Sonadezi Long Thành dự kiến sẽ bán toàn bộ 1.770.300 cổ phiếu quỹ trong khoảng thời gian từ ngày 26/3 đến ngày 24/4 tới. Mức giá giao dịch được xác định dựa trên giá thị trường tại thời điểm thực hiện nhưng đảm bảo nguyên tắc cốt lõi là không được thấp hơn 45.000 đồng/cổ phiếu.
Trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, thì cần quay về đúng bản chất của hoạt động đầu tư tài chính. Một doanh nghiệp địa ốc thực thụ cần phải vận hành bằng nguồn vốn lớn và dài hạn, thay vì duy trì thói quen dựa dẫm quá mức vào đòn bẩy ngân hàng như giai đoạn trước.
Theo TS. Hiển, các thị trường phát triển trên thế giới, dòng vốn nuôi dưỡng bất động sản không đến từ các khoản vay ngắn hạn của ngân hàng thương mại mà chảy từ các định chế tài chính chuyên biệt như quỹ đầu tư, quỹ hưu trí và đặc biệt là các quỹ tín thác bất động sản (REIT). Đây là những túi tiền dài hạn, có tính ổn định cao và khả năng chịu đựng rủi ro tốt, giúp thị trường tránh được những cú sốc thanh khoản mỗi khi chính sách tiền tệ thắt chặt.
"Tại Việt Nam, vấn đề thành lập quỹ REIT đã được đặt ra từ năm 2012, song đến nay mô hình này vẫn chưa có sự phát triển tương xứng với quy mô của nền kinh tế. Nguyên nhân không chỉ nằm ở rào cản pháp lý mà còn ở chính tư duy quản trị của doanh nghiệp", TS. Hiển cho hay.
Một thực trạng đáng quan ngại nữa là nhiều doanh nghiệp địa ốc dù vốn điều lệ không quá lớn nhưng lại có tham vọng triển khai hàng loạt dự án cùng lúc, dẫn đến việc đầu tư quá dàn trải và phụ thuộc hoàn toàn vào dòng vốn vay. Khi dòng vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ như hiện nay, các doanh nghiệp này lập tức rơi vào kịch bản bế tắc thanh khoản do không có nguồn lực dự phòng dài hạn.
Giải pháp căn cơ nhất lúc này không gì khác ngoài việc doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc lại chính mình. Theo chuyên gia, đã đến lúc các chủ đầu tư cần tập trung vào các dự án trọng điểm, có pháp lý chuẩn chỉnh và khả năng khai thác thực tế. Việc giảm lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng không phải là lời kêu gọi suông, mà là yêu cầu sinh tồn.
"Thị trường bất động sản năm 2026 đòi hỏi sự xuất hiện mạnh mẽ hơn của các kênh huy động vốn trực tiếp như phát hành cổ phiếu, trái phiếu minh bạch và đặc biệt là thúc đẩy sự hình thành của các quỹ đầu tư chuyên nghiệp. Chỉ khi tách bạch được dòng vốn ngắn hạn của ngân hàng ra khỏi nhu cầu đầu tư dài hạn của bất động sản, thị trường mới có thể thoát khỏi vòng xoáy "giải cứu" và bước vào chu kỳ tăng trưởng dựa trên giá trị thực thay vì những cơn sóng đầu cơ ảo", TS. Đinh Thế Hiển nhận định./.
