Nội dung này cũng đã được Bộ Xây dựng đề cập trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội.
Minh bạch hóa thị trường
Nhắc lại về một số điểm đáng chú ý trong Dự thảo Luật (sửa đổi) được Bộ Xây dựng trình Quốc hội như sau: Về yêu cầu đối với dự án bất động sản để kinh doanh và yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch thực hiện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản.
Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao. Mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành.
Đặc biệt, Dự thảo Luật dành 2 nội dung sửa đổi đối với hoạt động môi giới, dịch vụ địa ốc. Cụ thể, bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp. Đồng thời, quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản...
Tuy nhiên, theo Bộ, đây cũng là 2 vấn đề gây tranh cãi, chưa thống nhất quan điểm từ nhiều phía. Điển hình nhất, là quan điểm của đại diện lãnh đạo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - VNREA).
Khoảng 5 năm trở lại đây, hoạt động môi giới bất động sản từng được cho là nghề “hái ra tiền”, thu hút một lượng lớn lao động, hàng trăm ngàn công ty môi giới lớn nhỏ mọc lên ở khắp các tỉnh thành, đặc biệt là những địa bàn có tốc độ phát triển đô thị và hạ tầng nhanh như Hà Nội, Đà Nẵng, Đồng Nai, TP.HCM…
Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 5 năm qua, cả nước có khoảng 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, nhưng chỉ có khoảng 80.000 môi giới là đủ điều kiện hành nghề, mức độ tăng trưởng của nghề này trung bình khoảng 15%/năm.
Số lượng môi giới bất động sản tăng nhanh đã góp phần mang lại sự thuận tiện, nhanh chóng, qua đó giúp khách hàng tiêu dùng ra quyết định đầu tư tốt, an toàn và đảm bảo tính pháp lý cũng như quyền lợi hợp pháp. Dẫu vậy, theo lãnh đạo Hội Môi giới, tính chuyên nghiệp và an toàn chỉ thuộc về những cá nhân (đơn vị) môi giới có đủ điều kiện hành nghề. Ngược lại, với những môi giới chưa có đủ điều kiện hành nghề (được cấp chứng chỉ cũng như đào tạo chuyên sâu về kiến thức nền) thì thường xảy ra hiện tượng làm ăn chộp giật, thậm chí vi phạm pháp luật.
Đơn cử, những “cò đất”, môi giới “tay ngang” luôn tìm mọi cách thổi giá bất động sản để trục lợi là nguyên nhân tạo nên những cơn sốt đất ở khắp các địa phương, gây náo loạn thị trường và thực tế, không ít người là nạn nhân bị “cò đất” lừa đảo. Rõ nhất, là trường hợp sốt đất ảo tại khu vực Đông Anh sau khi xuất hiện dồn dập tin đồn về các dự án mới hình thành ở khu vực này.
Về đòi hỏi duy trì quy định phải giao dịch bất động sản qua sàn đặt trong bối cảnh thị trường đang gắng gượng trở lại sau dịch Covid-19, Phó Tổng thư ký VNREA nhìn nhận: Việc chủ đầu tư tìm kiếm các giải pháp giảm chi phí, đưa ra giá bán hợp lý, có sức cạnh tranh trên thị trường là tất yếu. Việc tự bán các sản phẩm bất động sản hay thuê môi giới là quyền của chủ đầu tư. Khi tự bán không hiệu quả thì chủ đầu tư sẽ thuê môi giới, bán hàng online… Từ đó, các sàn bất động sản có sự cạnh tranh khốc liệt, nhất là khi nguồn cung hiện đang sụt giảm.
Trong thời đại 4.0, nhiều cá nhân, chủ đầu tư sử dụng mạng xã hội quảng cáo sản phẩm không đúng sự thật đã gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại. Còn nhớ, tháng 8/2019, trên mạng xã hội Facebook xuất hiện nhiều trang giả mạo website của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM để môi giới, chào bán bất động sản, nhất là đất nền tại TP.HCM và một số tỉnh lân cận. Sự việc lên cao tới mức Hiệp hội này phải lên tiếng khẳng định hoàn toàn không hoạt động kinh doanh, kể cả kinh doanh và môi giới bất động sản.
Từ thực tế nêu trên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã kiến nghị quay trở lại bán hàng qua sàn, nhằm giúp thị trường minh bạch hơn. Cụ thể, khi bán hàng qua sàn, buộc phải chuyên nghiệp hơn, hàng đã được đưa lên sàn phải cực tốt, phải có kiểm chứng để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng… Kiến nghị này của Hội hiện đang nhận được sự ủng hộ từ Bộ Xây dựng.
Chuyên nghiệp hóa môi giới
Năm 2019, thị trường địa ốc mất cân đối, nguồn hàng khan hiếm khiến cho tính cạnh tranh thị trường ngày càng căng thẳng. Còn tính đến hết tháng 3 vừa qua đã có 800 sàn giao dịch bất động sản trên tổng số khoảng 1.000 sàn giao dịch trên cả nước ngừng hoạt động. Đến nay chỉ còn khoảng 200 sàn vẫn đang duy trì hoạt động nhưng phải chuyển phương án làm việc online tại nhà và cũng hoạt động cầm chừng.
Không ít chuyên gia cho rằng, nhiều khả năng trong thời gian tới, không ít môi giới sẽ không trụ được với nghề. Tuy nhiên, thử thách lớn này cũng là cơ hội để nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường. Sự sàng lọc, đào thải của nghề này theo đó sẽ khốc liệt hơn. Do vậy, nhiều sàn giao dịch bắt đầu chuyển từ “lượng” sang “chất”, tìm các giải pháp tối ưu để “đẩy hàng”.
Trong thời đại 4.0, bán hàng bằng công nghệ sẽ là một xu hướng lớn vì hiệu quả hơn, nhanh hơn, giúp người bán và người mua hiểu vấn đề dễ dàng hơn. Đơn cử, các đơn vị môi giới lớn, thậm chí các chủ đầu tư “khủng” mới đây đã áp dụng các công nghệ bán hàng trực tuyến như sàn thương mại điện tử bất động sản Vinhomes Online kết nối trực tiếp giữa chủ đầu tư và khách hàng thông qua máy tính hoặc điện thoại; CenHomes, Sunshine App… Thế nhưng, rủi ro cũng cao hơn do môi giới dễ bị mất thông tin từ chính những công nghệ, trong khi thông tin lại là yếu tố quan trọng nhất của nghề môi giới bất động sản.
Các đơn vị môi giới lớn, thậm chí các chủ đầu tư “khủng” mới đây đã áp dụng các công nghệ bán hàng trực tuyến
Ở góc độ khác, giao dịch bất động sản trực tuyến có thể tiến đến thay thế dần phương pháp bán hàng truyền thống trong tương lai hay không vẫn còn là một câu hỏi. Theo ông Hoàng Liên Sơn, Giám đốc Alpha Real, bất động sản là một tài sản lớn, người mua có nhu cầu cao trong việc "thực chứng" sản phẩm, để có thể tin tưởng và ra quyết định. Do đó, mua bất động sản là một quyết định rất khó khăn. Những quyết định này không thể loại bỏ được vai trò của nhân viên môi giới trong việc gặp gỡ, trực tiếp giới thiệu sản phẩm cho khách hàng.
Các ứng dụng bán hàng trực tuyến, chỉ là công cụ để tiếp cận khách hàng, cung cấp cho khách hàng những thông tin ban đầu về sản phẩm, chứ không thể thay thế được vai trò của con người, ở đây là vai trò của nhà môi giới. Thực tế cho thấy, môi giới luôn đóng vai trò kết nối, xúc tác hữu hiệu giữa người tiêu dùng và các chủ đầu tư. Mỗi môi giới thường có data khách hàng riêng với từng chi tiết nhỏ như tâm lý, tính cách, tầm tài chính cũng như đặc thù công việc. Do đó, dù list khách hàng này được chia sẻ, mọi thông tin về dự án được công khai trực tuyến, thì đa số khách hàng vẫn sẽ cần tới các môi giới từng chăm sóc, tư vấn cho họ suốt thời gian trước đó với sự tin tưởng cao - một bước quan trọng để khớp nối giao dịch.
Trao đổi với Thương Trường, lãnh đạo AVLand cho rằng, thời điểm này, những đơn vị môi giới - đầu tư thứ cấp các dự án đang dần trở thành đối tác quan trọng của các chủ đầu tư lớn. Ngoài chức năng tư vấn, môi giới cho người mua, những đơn vị môi giới kinh doanh địa ốc còn là “cánh tay phải” của chủ đầu tư mỗi khi xảy ra khủng hoảng ngoài ý muốn. Tuy nhiên, để xử lý khủng hoảng từ khách hàng thì chỉ những đơn vị giàu kinh nghiệm mới đảm đương được (với sự ủy quyền từ chủ đầu tư).
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, nhiều giải pháp bán hàng được các chủ đầu tư áp dụng nhằm giảm thiểu các chi phí trong bối cảnh giá cả bị đẩy lên. Có những chủ đầu tư bán, thuê môi giới hay thành lập sàn giao dịch để giảm chi phí. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu tự thấy việc tự bán hàng không hiệu quả thì chủ đầu tư phải tính toán lại.
Nhiều sàn giao dịch hiện đang phải cạnh tranh rất quyết liệt. Một số đơn vị dùng công cụ để giảm thiểu chi phí bán hàng nhằm lôi kéo các nhà môi giới tham gia, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh trên thị trường. Như vậy, để giải quyết vấn đề, bản thân môi giới phải thay đổi, chuyên nghiệp, hiệu quả và nâng cao trình độ.
Tuy nhiên, để được giao dịch qua sàn, thì sàn giao dịch bất động sản phải chuẩn mực và là đơn vị thẩm định uy tín. Trong đó, mỗi cá nhân môi giới phải thực sự đảm bảo năng lực chuyên môn (được kiểm tra, sát hạch, đào tạo cấp chứng chỉ một cách công khai). Về vấn đề này, Hội cũng đã đề xuất cơ quan quản lý chuẩn hoá cấp chứng chỉ hành nghề môi giới do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đào tạo và cấp chứng chỉ.
Ngoài ra, ở một kịch bản hoàn hảo, nên chăng có cơ chế phối hợp đào tạo, cấp chứng chỉ (có thời hạn), giám sát và xử lý cá nhân/đơn vị môi giới hoạt động sai quy định giữa Hội ngành nghề này và Sở Xây dựng địa phương./.
