Giao thông xanh tốc độ cao định hình giá trị bất động sản đô thị biển Cần Giờ

Trong kỷ nguyên phát triển đô thị hiện đại, giá trị bất động sản không còn được quyết định đơn thuần bởi vị trí địa lý hay quy mô đầu tư, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng kết nối, khả năng tiếp cận và mức độ hài hòa giữa con người - không gian - môi trường. Đặc biệt, tại các đô thị biển như Cần Giờ, nơi hội tụ những giá trị sinh thái đặc hữu, giao thông xanh tốc độ cao đang nổi lên như một động lực kiến tạo, tái định hình toàn bộ cấu trúc giá trị bất động sản.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Giao thông xanh tốc độ cao và giá trị cộng đồng của đô thị biển Cần Giờ”, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, khẳng định giao thông xanh không chỉ là giải pháp hạ tầng, mà là cấu phần nền tảng của mô hình phát triển đô thị bền vững theo chuẩn ESG++.

“Giao thông xanh tốc độ cao giúp giảm phát thải, bảo vệ hệ sinh thái biển Cần Giờ, nâng cao chất lượng sống, giảm chi phí xã hội và gia tăng các giá trị tái sinh, bền vững. Nếu phát triển đô thị theo định hướng ESG++ mà vẫn ưu tiên mô hình giao thông truyền thống thì chẳng khác nào đặt một “vết xước” lên viên ngọc quý. Ngược lại, giao thông xanh chính là mảnh ghép hoàn chỉnh để định hình mô hình đô thị biển xanh theo chuẩn mực toàn cầu”, Phó Chủ tịch VNREA nhận định.

Từ góc nhìn đó, bài toán đặt ra không chỉ là xây dựng hạ tầng, mà là cách hạ tầng ấy tái cấu trúc giá trị không gian và định hình lại thị trường bất động sản trong dài hạn.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), trong lĩnh vực bất động sản, “vị trí” từ lâu được coi là chuẩn mực vàng. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển mới, khái niệm này đang được mở rộng và tái định nghĩa.

“Ngày nay, khoảng cách không còn được đo thuần túy bằng ki-lô-mét, mà bằng thời gian. Khi từ Cần Giờ về trung tâm TP.HCM chỉ mất khoảng 13–15 phút, giá trị không gian đã thay đổi hoàn toàn. Tốc độ đã chuyển hóa thành giá trị”, Viện trưởng VIRES nhận định.

Dưới góc nhìn khoa học, chuyên gia dẫn lại tư duy của Albert Einstein về không gian - thời gian như một chỉnh thể thống nhất: Mọi thực thể đều tồn tại trong bốn chiều - dài, rộng, cao và thời gian. Trong phát triển đô thị, chính yếu tố thời gian quyết định cảm nhận về vị trí. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, giá trị không gian được “kéo giãn”, mở ra dư địa phát triển mới cho bất động sản.

Thực tiễn đã chứng minh điều này. Trước khi tuyến Cát Linh - Hà Đông (Hà Nội) đi vào vận hành, giá bất động sản dọc trục Nguyễn Trãi đã tăng đáng kể nhờ kỳ vọng kết nối. Với giao thông xanh tốc độ cao, hiệu ứng này không chỉ lặp lại mà còn được khuếch đại, bởi nó gắn với chuẩn sống bền vững và thân thiện môi trường.

“Có thể nói, tốc độ đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất trong việc tạo lập giá trị bất động sản hiện đại”, ông Bùi Văn Doanh nhấn mạnh.

Ở góc độ phát triển đô thị, PGS.TS. Nguyễn Hồng Thái, Phó Chủ tịch Hội Kinh tế Vận tải Đường sắt Việt Nam, cho rằng giao thông xanh tốc độ cao đang tạo ra một bước ngoặt căn bản trong cách con người lựa chọn nơi ở và tổ chức đời sống.

Theo chuyên gia, giá trị bất động sản luôn gắn với nơi ở và nơi làm việc. Nếu mỗi ngày người dân phải dành một đến hai tiếng cho việc di chuyển, rất khó để duy trì chất lượng sống bền vững. Ngược lại, khi từ Cần Giờ vào trung tâm TP.HCM chỉ mất khoảng 13 phút, toàn bộ cách thức tổ chức đời sống sẽ thay đổi. Không gian sống, làm việc và hưởng thụ được tái cấu trúc theo hướng linh hoạt, cân bằng và nhân văn hơn.

Cũng theo PGS.TS. Nguyễn Hồng Thái, khi thời gian di chuyển được rút ngắn, con người có điều kiện cân bằng tốt hơn giữa công việc, gia đình và đời sống xã hội. Chính sự cân bằng này tạo nên sức hấp dẫn bền vững cho bất động sản, vượt lên trên những yếu tố thuần túy về giá hay vị trí địa lý.

Đáng chú ý, giao thông xanh tốc độ cao không chỉ tạo giá trị tại điểm đến, mà còn hình thành giá trị lan tỏa dọc toàn tuyến. Mỗi nhà ga, trong bán kính hàng ki-lô-mét, đều có thể trở thành một cực phát triển mới, thúc đẩy kinh tế - xã hội và nâng cao giá trị đất đai xung quanh.

Một chuyển biến quan trọng mà giao thông xanh mang lại là sự thay đổi trong tư duy lựa chọn nơi ở. Khi khoảng cách địa lý không còn là rào cản, người dân có xu hướng ưu tiên chất lượng không gian sống, môi trường sinh thái và sự thuận tiện trong kết nối, thay vì chấp nhận áp lực hạ tầng trong lõi đô thị đông đúc.

Ở góc độ kinh tế đô thị dài hạn, PGS.TS.KTS. Trần Minh Tùng, Nhóm chuyên môn Kiến trúc dân dụng, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội, cho rằng giao thông xanh tốc độ cao không đơn thuần làm thay đổi mặt bằng giá bất động sản, mà sâu xa hơn, nó tái cấu trúc logic hình thành và phân bổ giá trị trong toàn bộ không gian đô thị.

Theo chuyên gia, trong mô hình phát triển truyền thống, giá trị bất động sản thường gia tăng dựa trên các cú hích ngắn hạn như thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng hay các chu kỳ đầu cơ. Điều này khiến thị trường dễ biến động, thiếu ổn định và không phản ánh đúng năng lực phát triển thực chất của đô thị.

Ngược lại, khi giao thông xanh tốc độ cao được thiết kế như một cấu phần chiến lược của phát triển đô thị, thị trường bắt đầu vận hành theo một logic khác, logic của giá trị dài hạn. Sự rút ngắn thời gian di chuyển tạo ra quá trình tái phân bổ giá trị đất đai, dịch chuyển dòng vốn từ các khu vực đã bão hòa sang những không gian có chất lượng sống cao hơn và tiềm năng phát triển bền vững hơn.

Ở góc nhìn quản lý đô thị, tốc độ cao hình thành một “lực hút ly tâm” đối với dòng vốn đầu tư, thúc đẩy các mô hình phát triển dựa trên giá trị thực như đô thị sinh thái, trung tâm chăm sóc sức khỏe, không gian sống kết hợp làm việc. Qua đó, quá trình đô thị hóa không còn diễn ra theo kiểu lan tỏa tự phát, mà được dẫn dắt bởi hạ tầng, đúng theo logic của mô hình phát triển đô thị dựa trên hạ tầng (Infrastructure-led Development).

Đáng chú ý, khi giá trị đất đai được xác lập dựa trên khả năng kết nối thay vì chỉ dựa vào vị trí địa lý, địa phương có thêm dư địa để khai thác nguồn lực đất đai một cách bền vững, tái đầu tư cho hạ tầng xã hội và nâng cao chất lượng sống. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng dịch chuyển từ mô hình lưu trú ngắn hạn sang mô hình sống - làm việc - nghỉ dưỡng tích hợp, tạo ra dòng giá trị ổn định và lâu dài.

Theo PGS.TS.KTS. Trần Minh Tùng, giao thông xanh tốc độ cao không tạo ra những “cơn sóng giá” nhất thời, mà đóng vai trò như chất xúc tác giúp dòng vốn tư nhân vận hành đồng nhịp với chiến lược phát triển bền vững, từng bước định hình Cần Giờ trở thành đô thị biển sinh thái có năng lực cạnh tranh dài hạn.

Theo ông Bùi Văn Doanh, bài toán lớn nhất của các đô thị hiện nay không nằm ở quỹ đất, mà ở áp lực hạ tầng, như: Ùn tắc, thiếu không gian công cộng, thiếu bãi đỗ xe, ô nhiễm môi trường. Trong bối cảnh đó, các khu đô thị mới như Cần Giờ được kết nối hiệu quả sẽ trở thành lựa chọn ưu việt.

“Khi giao thông được khai thông, ranh giới giữa nội đô và ngoại vi gần như bị xóa nhòa. Người dân sẵn sàng lựa chọn không gian sống rộng rãi, xanh hơn, thay vì chịu đựng áp lực hạ tầng trong lõi đô thị”, Viện trưởng VIRES khẳng định.

Tuy nhiên, để điều đó trở thành hiện thực, giao thông xanh không thể chỉ dừng ở một tuyến tốc độ cao đơn lẻ, mà cần được triển khai đồng bộ với hệ thống kết nối “chặng cuối” như xe buýt điện, xe đạp, không gian đi bộ… Những cấu phần này sẽ tạo nên trải nghiệm sống liền mạch, thân thiện và bền vững, điều kiện tiên quyết để Cần Giờ trở thành một không gian sống thực sự hấp dẫn.

Từ góc nhìn tổng thể, giao thông xanh tốc độ cao không chỉ là giải pháp kỹ thuật, mà là chiến lược kiến tạo giá trị dài hạn cho thị trường bất động sản. Nó giúp chuyển hóa lợi thế hạ tầng thành lợi thế cạnh tranh, biến không gian sống thành tài sản bền vững và đưa đô thị biển như Cần Giờ bước vào một quỹ đạo phát triển mới.

Thực tiễn đang cho thấy, những luận điểm trên không chỉ dừng lại ở lý thuyết, mà đang được hiện thực hóa thông qua các dự án đô thị quy mô lớn, tiêu biểu như Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ.

Được định hình như một đại đô thị sinh thái - nghỉ dưỡng - dịch vụ cao cấp, dự án này không chỉ mở ra không gian phát triển mới cho khu vực phía Nam TP.HCM, mà còn phản ánh rõ logic phát triển dựa trên hạ tầng giao thông xanh tốc độ cao. Trong bức tranh đó, giao thông không còn đóng vai trò “phương tiện kết nối đơn thuần”, mà trở thành yếu tố tổ chức lại toàn bộ cấu trúc không gian đô thị và chuỗi giá trị kinh tế - xã hội.

Dưới góc nhìn kinh tế đô thị, sự hình thành các trục giao thông tốc độ cao kết nối trung tâm TP.HCM với Cần Giờ đang tạo ra một dạng “lợi thế không gian mới”, nơi giá trị đất đai không còn được quyết định bởi vị trí địa lý tĩnh, mà bởi khả năng kết nối nhanh, ổn định và bền vững. Điều này mở ra dư địa cho các mô hình phát triển đô thị sinh thái, đô thị nghỉ dưỡng và đô thị đa chức năng, những không gian sống vừa đáp ứng nhu cầu an cư chất lượng cao, vừa phù hợp với xu hướng dịch chuyển dân cư và đầu tư dài hạn.

Ở góc độ này, Vinhomes Green Paradise không chỉ là một dự án bất động sản, mà là một minh họa điển hình cho tư duy phát triển đô thị dựa trên hạ tầng tầng xanh bền vững. Việc tích hợp giao thông xanh tốc độ cao với không gian sinh thái, dịch vụ cao cấp và các hoạt động kinh tế tri thức cho phép khu vực Cần Giờ từng bước chuyển mình từ “vùng ven” thành một cực phát triển mới của đô thị TP.HCM, nơi giá trị không hình thành từ đầu cơ ngắn hạn, mà từ khả năng tạo lập chất lượng sống và sức cạnh tranh dài hạn.

Đánh giá ở góc nhìn bổ sung, PGS.TS.KTS. Trần Minh Tùng cho rằng hiệu ứng lan tỏa kinh tế từ tuyến metro tốc độ cao sẽ mở ra các chuỗi giá trị dịch vụ - thương mại biển mang tầm quốc tế tại Cần Giờ. Khi thời gian di chuyển của con người và dòng lưu chuyển hàng hóa được rút ngắn, sự giao thoa giữa trung tâm TP.HCM và đô thị biển sẽ diễn ra liên tục theo thời gian thực. Đây là nền tảng để hình thành các mô hình kinh tế đêm, trung tâm thương mại miễn thuế và các tổ hợp giải trí tích hợp, những cấu trúc đòi hỏi dòng khách ổn định, liên tục và có chất lượng cao.

Theo chuyên gia, khoa học kinh tế đã chỉ ra rằng hạ tầng siêu tốc giúp giảm chi phí giao dịch, gia tăng tần suất tương tác và kích thích đổi mới sáng tạo trong lĩnh vực dịch vụ. Cần Giờ vì thế có cơ hội trở thành “phòng thí nghiệm sống” cho kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn biển, thu hút các startup, doanh nghiệp công nghệ và các tập đoàn quốc tế đặt trung tâm đổi mới sáng tạo tại đây.

Từ đó, tốc độ cao không chỉ giúp đồng bộ hóa nhịp sống của Cần Giờ với nhịp đập kinh tế toàn cầu, mà còn cho phép các dịch vụ tài chính - số vận hành trơn tru trong một môi trường đô thị biển sinh thái. Đây chính là nền tảng để Cần Giờ vươn mình trở thành một “thành phố biển thông minh” (smart coastal city), nơi công nghệ hiện đại song hành cùng giá trị bảo tồn thiên nhiên, tạo nên một bản sắc phát triển khác biệt mà hiếm đô thị biển nào ở Việt Nam đạt được.

Với thời gian di chuyển nhanh như vậy, theo nhìn nhận của PGS.TS.KTS. Trần Minh Tùng, bên cạnh việc cung cấp “nơi chốn thứ nhất” là nhà ở, “nơi chốn thứ hai” là chỗ làm việc, Cần Giờ hoàn toàn có thể trở thành một “nơi chốn thứ ba” (third place) - một điểm gặp gỡ lý tưởng giữa cư dân nội đô đang tìm kiếm sự tĩnh lặng và cư dân bản địa đang nắm giữ những di sản sinh thái quý báu. Sự kết nối tốc độ cao xóa bỏ các định kiến về khoảng cách địa lý và đẳng cấp không gian. Một cộng đồng không chỉ được định nghĩa bởi nơi họ sống mà bởi mạng lưới quan hệ họ thiết lập được.

Chuyên gia cho rằng, giao thông xanh tốc độ cao tạo ra một “dòng chảy tri thức” liên tục. Các chuyên gia công nghệ từ trung tâm có thể dễ dàng tham gia các dự án bảo tồn biển tại Cần Giờ, trong khi thế hệ trẻ có thể tiếp cận các trung tâm đào tạo tại khu vực trung tâm thành phố mà không cần phải di dời nơi ở. Sự luân chuyển này tạo ra một “nền kinh tế chia sẻ” về nguồn nhân lực và văn hóa.

Kết nối cộng đồng ở đây chính là sự thấu cảm khi cư dân thành phố hiểu hơn về giá trị của rừng ngập mặn để có ý thức bảo vệ môi trường, còn cư dân Cần Giờ cảm nhận được nhịp đập của sự phát triển hiện đại để không ngừng đổi mới. Đây chính là bản chất của giao thông nhân văn - nơi hạ tầng trở thành công cụ để bồi đắp các mối quan hệ xã hội bền chặt.

Nhìn ở chiều sâu hơn, PGS.TS.KTS. Trần Minh Tùng đánh giá, tốc độ cao của hệ thống metro cho phép thành phố áp dụng chiến lược phát triển “nhảy cóc” (leapfrog development), kết nối trực tiếp các điểm nút chiến lược mà không cần đô thị hóa dàn trải dọc tuyến. Cách tiếp cận này giúp bảo vệ sự toàn vẹn của rừng ngập mặn Cần Giờ, “lá phổi xanh” của thành phố vốn rất dễ bị tổn thương nếu phát triển theo mô hình đường bộ truyền thống.

Bên cạnh đó, giao thông điện như metro còn là giải pháp quan trọng giúp giảm phát thải carbon. Khi người dân dịch chuyển từ phương tiện cá nhân sang phương tiện công cộng, không chỉ thời gian được rút ngắn mà lượng phát thải cũng được cắt giảm đáng kể, góp phần hiện thực hóa mục tiêu Net Zero của TP.HCM và của Việt Nam.

“Tuyến metro này tạo ra một sự cân bằng xã hội mới, nơi cư dân trung tâm có thể tiếp cận nhanh với không gian xanh và không khí trong lành của biển, còn cư dân Cần Giờ được thụ hưởng đầy đủ những giá trị văn minh đô thị mà không bị tách rời khỏi thiên nhiên. Đây chính là biểu hiện rõ nét của phát triển nhân văn, nơi công nghệ phục vụ con người và hệ sinh thái một cách hài hòa”, PGS.TS.KTS. Trần Minh Tùng nhấn mạnh.

Chia sẻ quan điểm này, nhà báo Phạm Nguyễn Toan cho rằng lựa chọn giao thông xanh không chỉ là lựa chọn công nghệ, mà là lựa chọn tầm nhìn: “Đó là cách chúng ta gìn giữ viên ngọc Cần Giờ, không chỉ cho hôm nay mà cho nhiều thế hệ mai sau. Giao thông xanh chính là cây cầu nối giữa phát triển và bảo tồn, giữa tăng trưởng kinh tế và giá trị sống bền vững”.

Trong bức tranh tổng thể ấy, giao thông xanh tốc độ cao không chỉ nâng tầm giá trị bất động sản, mà còn góp phần định hình một chuẩn mực phát triển mới, nơi tốc độ phục vụ con người và sự phát triển được đo bằng chất lượng sống, chứ không chỉ bằng những con số tăng trưởng./.