Giới hạn nào cho đất nền phân lô?

Thời gian qua, các dự án phân lô bán nền để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước, từ đó hình thành những dự án bất động sản rơi vào tình trạng “dự án ma”: những dự án dù được phê duyệt từ lâu nhưng không có người ở, tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư với khách hàng xung quanh việc xây dựng nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt những dự án phân lô, bán nền trái phép liên quan đến Công ty Địa ốc Alibaba.

Đứng trước thực trạng này, đơn vị chủ trì soạn thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai xây dựng dự thảo theo hướng mở rộng khu vực không được phép tiến hành phân lô, bán nền. Vậy, giới hạn nào cho đất nền phân lô?

Thứ nhất, “bát nháo” từ các dự án phân lô bán nền, có xuất phát từ quy định pháp luật?

Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ghi nhận về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, đồng thời ghi nhận các khu vực không được phép phân lô bán nền bao gồm “địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

 Thực tiễn, những hệ lụy của thị trường bất động sản đang gặp phải có xuất phát từ quy định này của pháp luật? Theo quan điểm của tôi thì không, những tiêu cực, tranh chấp, thậm chí cả hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản không đến từ những quy định hiện tại mà xuất phát từ nội tại của thị trường bất động sản, từ cơ chế quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý, sử dụng đất đai, thậm chí đến cả từ sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin của nạn nhân của những sự án ma.

Sự việc nổi bật gây bức xúc trong dư luận xã hội trong thời gian qua là Công ty Alibaba thực hiện việc phân lô bán nền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hàng trăm khách hàng.  Tuy nhiên, các dự án của Công ty Alibaba đều không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật. 

Công ty Alibaba thực hiện việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, tự vẽ dự án để phân lô bán nền trong suốt nhiều năm cho số lượng khách hàng lớn nhưng bóng dáng của các cơ quan quản lý đất đai lại xuất hiện rất chậm trễ, thậm chí là mờ nhạt. Trong khi đó, hàng trăm khách hàng bỏ ra số tiền không hề nhỏ để đầu tư nhưng cũng không hề kiểm tra điều kiện phân lô bán nền theo quy định pháp luật. 

Qua sự việc này, có thể thấy sở dĩ Công ty Alibaba có thể dễ dàng chiếm đoạt hàng ngàn tỷ đồng của hàng trăm người xuất phát từ sự thiếu sát sao trong công tác quản lý, sự chủ quan từ các nhà đầu tư chứ không đến từ nội tại những quy định hiện hành liên quan đến việc phân lô bán nền.

Hệ lụy thứ hai của việc phân lô bán nền thường được các chuyên gia đề cập đến là tình trạng hoang hóa, thiếu vắng người ở tại nhiều dự án đã thực hiện phân lô bán nền cho các nhà đầu tư và người dân. Hiện trạng này không phải là hiếm, có thể kể đến những dự án ở ngoại thành Hà Nội tại các huyện Ba Vì, Hoài Đức, mê Linh… Tuy nhiên, vẫn câu hỏi tôi đề cập ở trên, hệ lụy này có thuần túy đến từ chính sách pháp luật?

Pháp luật ghi nhận chủ đầu tư khi đáp ứng đầy đủ các quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền nên ta không ngăn cản việc này, tình trạng hoang hóa, thiếu vắng người ở tại các dự án này theo quan điểm của cá nhân tôi đến từ nhu cầu của thị trường, một điều chắc chắn nếu như thị trường có nhu cầu thì các nhà đầu tư hoàn toàn có thể xây dựng nhà để bán hoặc chuyển nhượng đất nền để lấp đầy các dự án này. Trường hợp thị trường không có nhu cầu thì ngay cả khi đã hoàn tất công tác xây dựng cũng hoàn toàn có thể hoang hóa – tiêu biểu như dự án Ngôi Nhà mới của Tập Đoàn Lã Vọng với hơn 200 lô biệt thự đã xây dựng nhưng rất ít người ở.

Như vậy, theo quan điểm của cá nhân tôi những vấn đề hiện tại của những dự án phân lô bán nền (bao gồm cả hợp pháp và trái phép) đến từ nội tại của thị trường bất động sản, từ công tác quản lý đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ sự thiếu hiểu biết của các nhà đầu tư chứ không phải đến từ chính sách pháp luật như hiện nay.

Thứ hai, có nên mở rộng khu vực không được phép phân lô bán nền?

Dự thảo mới nhất sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ghi nhận về khu vực không được phép phân lô bán nền bao gồm “địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”. 

Như vậy, nếu như dự thảo này được thông qua thì không chỉ các quận nội thành của đô thị đặc biệt (TP.HCM, Hà Nội) mà các dự án tại các thành phố trực thuộc Trung ương (Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng), thành phố trực thuộc tỉnh, phường thuộc thị xã và các khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương và trực thuộc tỉnh đều không được phép phân lô bán nền.

Như đã phân tích ở trên, những tiêu cực, bát nháo tại các dự án phân lô bán nền không đến từ chính sách pháp luật, vậy có cần thiết mở rộng phạm vi cấm phân lô bán nền? Và việc mở rộng phạm vi khu vực cấm phân lô bán nền có khắc phục được tình trạng tiêu cực, bát nháo tại các dự án phân lô bán nền như hiện nay không? Theo quan điểm cá nhân của tôi thì câu trả lời cho cả hai câu hỏi này đều là Không, thậm chí việc mở rộng phạm vi khu vực cấm chuyển nhượng quyền sử đụng đất theo hình thức phân lô bán nền còn có nhiều điểm bất hợp lý.

Thực tiễn, chúng ta đều thấy đất nước chúng ta trải dài từ Bắc vào Nam theo chiều dài theo đường chim bay là hơn 1500km, theo đường bờ biển là hơn 3.200km, từ đó tạo nên tính đa dạng trong văn hóa vùng miền, bản sắc địa phương có sự khác biệt rõ rệt. Một điều chắc chắn là không phải địa phương nào cũng phù hợp với việc xây dựng các khu đô thị với những ngôi nhà khuôn mẫu giống hệt nhau khi buộc phải hoàn tất công tác xây dựng mới có thể chuyển nhượng. Do vậy, không thể vì những hệ lụy từ các dự án bất động sản phân lô bán nền hiện tại để áp đặt “ngôi nhà khuôn mẫu” đến tất cả các đô thị trên phạm vi toàn quốc, điều này vô hình chung có thể phá vỡ tính đa dạng trong văn hóa, đặc trưng vùng miền của đất nước ta.

Việt Nam là quốc gia đang phát triển, chúng ta đang trong quá trình đô thị hóa, thu nhập của người dân tại các đô thị trên toàn quốc không đồng đều, phần đông vẫn ở mức thấp, do vậy vẫn cần những dự án phân lô bán nền ở giai đoạn này để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của bộ phận lớn người dân. Rõ ràng, chúng ta vẫn cần có những dự án phân lô bán nền trong giai đoạn này, thậm chí ta phải chấp nhận tồn tại những khu đô thị chưa hoàn mỹ để phục vụ số đông người dân khi nguồn lực xã hội trong dân chưa thực sự dồi dào.

Về mặt pháp lý, Điểm a khoản 1 ĐIều 194 Luật Đất đai 2013 ghi nhận “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”. Như vậy, Luật Đất đai đã trao quyền cho UBND cấp tỉnh, thành phố trong việc chấp thuận Dự án được phép phân lô, bán nền khi đáp ứng các điều kiện luật định. Quy định của Luật Đất đai 2013 cùng với Nghị định 43/2014/NĐ-CP như hiện này là phù hợp, trao quyền quyết định cho địa phương sẽ tạo sự linh hoạt và tạo động lực phát triển cho địa phương, theo đó phụ thuộc vào quy hoạch và thực tiễn mỗi địa phương thì UBND tỉnh, Thành phố sẽ quyết định việc phân lô bán nền cho mỗi dự án.

Từ đó, theo quan điểm cá nhân tôi thì việc mở rộng phạm vi khu vực cấm phân lô, bán nền như Dự thảo hiện nay là không phù hợp, thể hiện tư duy quản trị theo hình thức “không quản được thì cấm”. Quy định hiện hành về những khu vực bị cấm như hiện nay là phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị ở Việt Nam, phù hợp quy định của Luật Đất đai 2013. 

Dưới góc độ hạn chế tiêu cực, lộn xộn từ những dự án phân lô, bán nền như hiện nay, tôi cho rằng cần tăng cường công tác quản lý đất đai, đặc biệt vai trò của chính quyền địa phương trong việc quản lý tình trạng phân phối dự án “ma”, cùng với đó xử lý nghiêm những dhủ đầu tư có yếu tố lừa đảo người dân trong việc phân phối các dự án trái phép, những cán bộ thoái hóa, biến chất móc ngoặc với các công ty bất động sản khi phân phối, chuyển nhượng những dự án không đủ điều kiện. Song song với đó, cơ quan chức năng tiến hành những giải pháp truyền thông, cung cấp thông tin về quy hoạch cho người dân một cách thuận tiện, dễ dàng nhất để nắm bắt về quy hoạch, triển khai dự án để hạn chế việc mua phải dự án “ma”.